王娟 鄒敏

一、不動產(chǎn)登記制度及其要求

不動產(chǎn)登記是《物權法》確立的一項物權制度，是物權公示的一種手段，是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

從2007年《物權法》明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，到2013年國務院常務會議決定建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，到2014年12月22日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的正式公布，再到2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的開始實施，標志著我國不動產(chǎn)登記制度的逐步完善。實現(xiàn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”，有著十分重大的意義。一是可以從源頭上杜絕涉及房屋權證分設辦理的矛盾。二是提高工作效率，避免重復提交材料。三是利于公示查詢。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息平臺，將實現(xiàn)國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，并使相關部門及時獲取準確信息，同時為房產(chǎn)交易等提供便捷的查詢服務，維護權利人的合法權益。

二、房產(chǎn)信息檔案及其社會價值

房屋登記是不動產(chǎn)登記的組成部分，指房屋登記機構依法將房屋權利和其他法定事項記載于登記簿上予以公示的行為。作為房屋登記載體的房產(chǎn)信息檔案，是城市房地產(chǎn)主管部門在房屋登記、調(diào)查、測繪、權屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權屬管理工作中形成的且有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，類別上主要包括所有權檔案、抵押權檔案、房產(chǎn)測繪檔案、商品房預售檔案等，內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)權屬登記確權等有關的證明和文件，房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖、分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖等，房地產(chǎn)產(chǎn)權登記工作中形成的各種文件材料（指房地產(chǎn)登記申請書、收件收據(jù)存根、權屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、房地產(chǎn)稅費收據(jù)存根等），反映和記載房地產(chǎn)權屬狀況的信息資料（如統(tǒng)計報表、攝影片、照片、錄音帶、縮微膠片、光盤等）。

房產(chǎn)信息檔案是城市房地產(chǎn)權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)，詳細記錄了物權及其權利變動狀況，為房產(chǎn)行政管理提供了確權依據(jù)，保護了權利人轉(zhuǎn)讓、抵押、融資等權益，維護了正常的社會管理秩序，促進了房地產(chǎn)市場的健康與穩(wěn)定。

三、健全數(shù)據(jù)庫，提升房產(chǎn)信息檔案數(shù)字化

《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，相關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺；各級不動產(chǎn)登記機構的登記信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息的基礎管理，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。在信息平臺投入運行前，應及時全面清理房產(chǎn)登記資料、整理本地區(qū)不動產(chǎn)登記歷史資料，整合、對比本地區(qū)房屋登記數(shù)據(jù)，建立關聯(lián)關系，健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。建議從以下幾個方面進行改進。

（一）完善多元化檢索數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)信息檔案數(shù)量巨大，在確認物權、維護權利人合法權益等方面發(fā)揮著重要作用，利用率較高。因此，運用信息技術，建立高效、準確、多功能、多角度、方便、快捷的多元化檢索數(shù)據(jù)庫十分必要。

1.在數(shù)據(jù)庫中將房屋所有權證號、檔案保管號、受理號、圖幅號、門牌號、備案號、預售許可證號、二手房交易號、產(chǎn)權人、身份證號、房屋產(chǎn)權取得時間、產(chǎn)權類型、項目名稱、房屋面積、交易時間、交易次數(shù)、交易金額、開發(fā)公司名稱、房屋竣工時間等與房屋登記相關的每一個信息要素設定為檢索詞，這樣便可提高房產(chǎn)信息檔案的檢索路徑和查詢效率。

2.在數(shù)據(jù)庫中將組合信息要素設定為檢索詞，如：同時輸入房產(chǎn)交易號、產(chǎn)權人等，可以準確、快捷地篩選出所需要的信息，拓寬利用查詢服務空間。

3.建立以GIS （地理信息系統(tǒng)）為基礎的房產(chǎn)信息檔案綜合管理系統(tǒng)。將GIS技術運用到房產(chǎn)信息檔案中，依托樓盤表，實現(xiàn)房屋信息動態(tài)的更新，對檔案中的數(shù)據(jù)進行管理、分析和利用，逐步實現(xiàn)“以圖管房，圖文共享”的模式。

（二）建立房產(chǎn)檔案全文數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)信息檔案是物權歸屬、轉(zhuǎn)移、變動等原始的記錄載體，利用價值高。實現(xiàn)房產(chǎn)檔案的全文數(shù)字化，是建設數(shù)字檔案館的基礎，也是實現(xiàn)信息化建設的核心。

1.要對館藏檔案進行全面、細致的清理，確定是否有些檔案仍然只是保留在紙質(zhì)狀態(tài)，對年代久遠、具有重大價值的歷史檔案，要引起重視，及時修復并進行數(shù)字化。

2.要清查數(shù)據(jù)庫里重復或無效的信息，對與實物檔案不符的影像資料要進行剔除與更正。

3.對于需要進行數(shù)字化的檔案進行分類，針對類別來選擇相應的技術進行數(shù)字化。如有些檔案可以直接通過網(wǎng)絡進行轉(zhuǎn)化，有些檔案需要進行電子掃描，有些特殊的歷史檔案掃描需要專門的冷光掃描儀，有些檔案則需要借助數(shù)碼相機等。

四、優(yōu)化服務，強化利用管理

（一）與相關職能部門和服務機構建立信息共享機制

由于多年來的屬地化管理，房產(chǎn)信息檔案已形成相對獨立的封閉性管理模式。近年來，國家相繼出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如差別化信貸、二套房認證、差別化稅收、住房保障等，相關政府職能部門（稅務、民政、銀行等）都需要對個人住房信息進行查詢，相對閉塞的房產(chǎn)信息檔案管理模式對利用查詢已漸顯不足。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十五條明確規(guī)定，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。隨著不動產(chǎn)登記工作的逐步推進，房產(chǎn)信息檔案在國土資源、稅務、法院訴訟、地籍調(diào)查、城市建設、民政、公安、審計、工商等相關領域?qū)l(fā)揮越來越重要的作用，那么，該如何與這些部門建立信息共享機制呢？

首先，應充分了解各個職能部門的查詢需求，根據(jù)職能部門對房產(chǎn)檔案信息的不同需求，對信息進行高效平滑的差別化輸送。如：稅務部門對房產(chǎn)信息檔案的需求主要是核實產(chǎn)權標的處所、建成時間、面積等，通過房產(chǎn)檔案部門提供的信息資料確定依法納稅的具體金額。因此，對稅務部門的信息傳送應僅限于其工作的實際需要，而不能提供與工作無關的其他信息。相關部門的房產(chǎn)信息需求則應以此類推。

其次，建立信息互通共享的運輸平臺。運用成熟的計算機技術，通過網(wǎng)絡，在房產(chǎn)信息檔案管理系統(tǒng)和各個政府職能部門信息系統(tǒng)之間分別設立一個端口，職能部門將檔案查詢號推送至所需端口，檔案部門接收到需求后會即時把相關檔案信息以影像資料的形式推送到各部門的端口，職能部門即可索取檔案信息，這樣便可以快捷、高效地實現(xiàn)房產(chǎn)信息檔案的互通共享。

最后，在不動產(chǎn)信息互通共享的同時，要注意維護信息安全，加強對權利人隱私權的保護。建議在建設信息互通共享運輸平臺時雙方簽訂保密協(xié)議，設定信息的使用查詢權限，采用特定的密鑰方式進行管控，委派專門人員具體負責信息共享工作。

（二）依規(guī)盡職，嚴格查詢范圍

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條明確提出，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。在房產(chǎn)信息檔案查詢的過程中，對查詢主體進行嚴格界定分類，分層級地提供查詢服務，對于維護權利人合法權益，保護個人信息安全是十分必要的。歸納起來，房產(chǎn)信息檔案查詢主體及可查詢內(nèi)容主要有以下幾類。

1.自然人、法人和其他組織。這類查詢應提供明確的房屋坐落或權屬證書編號及需要查詢的事項，再持有效身份證明即可查詢房屋自然狀況及限制信息情況，房屋自然狀況包括坐落、面積、用途、所有權歸屬、他項權利狀態(tài)和其他權利的限制等。

2.權利人。權利人提供房屋權屬證明或房屋具體坐落、權證編號及有效身份證明，即可查詢登記簿的完整記載信息、原始登記憑證等，但登記機關內(nèi)部審核意見不在查詢范圍內(nèi)。

3.利害關系人。這類查詢應提供與查詢房產(chǎn)存在民事法律關系的證明材料，查詢利用者應明確房屋坐落或權證編號及需要查詢的事項，以及查詢?nèi)说挠行矸葑C明，方可查詢房屋登記簿中的相關信息。

（三）提供多種查詢方式

提供多種查詢方式，用各種途徑來滿足群眾的利用需求，是開展房產(chǎn)信息檔案工作努力的目標。目前，有的城市在固定對外查詢服務場所內(nèi)除提供基本的人工窗口查詢外，還開設了自助查詢機、自助查詢室服務。檔案機構可根據(jù)實際需要在政務服務大廳或公共辦證服務中心等設立自助查詢機的服務點，及時將檔案機構及服務窗口的地址、利用制度、利用方式、聯(lián)系電話等向社會公布。另外，建議開通網(wǎng)上預約查詢以及針對特殊群體的檔案查詢上門服務。

陳品祿/責任編輯