傅樟云

近日，李克強(qiáng)總理在會(huì)見采訪十二屆全國(guó)人大三次會(huì)議的中外記者時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，提出要“分城施策”。他強(qiáng)調(diào)：“中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市、中小城市和小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策”。從講話釋放出的信號(hào)解讀，和以往最大的不同就是重視“差異性”。原來的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是全國(guó)一刀切，要限購(gòu)都限購(gòu)，要限貸都限貸，中央對(duì)全國(guó)保障房建設(shè)下達(dá)了具體的指令性數(shù)量指標(biāo)，層層問責(zé)；現(xiàn)在則是強(qiáng)調(diào)各個(gè)地方要根據(jù)自身情況來執(zhí)行，地方政府要負(fù)起責(zé)任。

不可否定，近十年來，國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)十分重視，通過層層下達(dá)指標(biāo)，采取“問責(zé)制”的嚴(yán)厲行政手段，強(qiáng)力推進(jìn)了一大批經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等保障性住房的建設(shè)和分配，困難群眾住房條件明顯得到改善。這種中央確定規(guī)模、層層向下分解的模式，從階段性上看確實(shí)成效明顯、立竿見影，但是，縱觀全局，這種指令性下達(dá)建設(shè)任務(wù)的模式也帶來了弊端：有的城市保障性住房一房難求，而有的城市大量保障性住房空置。造成這一局面的主要原因就是忽視了大、中、小城市的差異性，對(duì)不同地域、不同規(guī)模城市的居民住房需求分析不夠。筆者認(rèn)為，正視差異性，“因地制宜、分城施策”才是真正落實(shí)城鎮(zhèn)住房保障特別是小城市住房保障建設(shè)，解決中低收入住房困難群眾居住問題的必由之路。

一、正視保障模式差異，“因城施策”設(shè)計(jì)保障方式

以公共租賃房為例，從近年來的制度設(shè)計(jì)看，今后保障性住房將逐步壓縮經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大公共租賃房建設(shè)規(guī)模，公共租賃房將在未來成為保障房中的重點(diǎn)。這一思路對(duì)于大中型城市是適應(yīng)的，因?yàn)榇笾行统鞘衅髽I(yè)云集，處于“夾心層”的大批普通務(wù)工人員迫切需要通過公共租賃房這種過渡性的住房解決當(dāng)前的基本居住問題。但是，對(duì)于小城市特別是縣一級(jí)城市而言，公共租賃房這一保障模式未必是最需要的。多數(shù)縣級(jí)城市都有以下特點(diǎn)：城鎮(zhèn)人口少，總體保障對(duì)象規(guī)模不大；規(guī)模企業(yè)少，進(jìn)城務(wù)工人員、流動(dòng)人口、大學(xué)生數(shù)量不多；城區(qū)面積小，農(nóng)轉(zhuǎn)居家庭多，絕對(duì)無房戶較少。根據(jù)這些特點(diǎn)分析，當(dāng)前住房需求主要對(duì)象是住房條件改善型家庭、進(jìn)城進(jìn)鎮(zhèn)家庭和拆遷安置家庭。根據(jù)根深蒂固的傳統(tǒng)觀念，在“租”和“買”的選擇上，國(guó)人更傾向于選擇“買”，即選擇經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等擁有產(chǎn)權(quán)的住房，這一觀念相對(duì)于大城市，在小城市表現(xiàn)更為明顯。由于城市小，交通方便，對(duì)于部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)或外地遷入城市務(wù)工需要過渡居住的家庭，則基本可以通過租住城中村、城邊村農(nóng)民房或城區(qū)閑置房來解決居住問題，因而不需要成規(guī)模建設(shè)大量的公共租賃房，對(duì)于確實(shí)需要保障的家庭，地方政府完全可以通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼的方式來進(jìn)行解決。

二、正視建設(shè)規(guī)模差異，“因城施策”規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)

根據(jù)慣例，每年國(guó)家確定保障房開工建設(shè)總量，然后從省、地區(qū)到區(qū)縣層層分?jǐn)?，區(qū)縣級(jí)每年都要有新的建設(shè)指標(biāo)。而事實(shí)上，縣級(jí)城市由于受需求量、財(cái)政水平等制約，不可能每年都新開工一個(gè)項(xiàng)目，而是要考慮集中有限財(cái)力，在三到五年的一個(gè)規(guī)劃期內(nèi)集中建設(shè)一個(gè)大項(xiàng)目，辦成一件大事。因此，下達(dá)指標(biāo)時(shí)要充分考慮地區(qū)間、大中型城市和小城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距和對(duì)保障性住房需求數(shù)量的差異，避免指令性指標(biāo)與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀脫節(jié)，導(dǎo)致一些地方特別是較小城市對(duì)保障性住房保障規(guī)模、保障模式無所適從。

三、正視居住需求差異，“因城施策”確定保障標(biāo)準(zhǔn)

以保障面積為例，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積應(yīng)≤60平方米，但事實(shí)上小城市居民人均住房面積要比大中城市大，大多數(shù)小城市的戶均建筑面積已超過60平方米，因此，作為改善性保障房來說，一刀切的面積限制顯然不符合小城市居民改善住房條件的愿望。同樣作為租住性保障房的公共租賃房和廉租住房，在面積限定上也不能大中小城市一刀切，而要因地制宜。

由此建議，上級(jí)政府在設(shè)計(jì)保障性住房模式、下達(dá)指令性指標(biāo)時(shí)，既要自上而下，通過考核機(jī)制強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，又要自下而上，充分征詢地方政府意見。結(jié)合各地特別是縣級(jí)城市實(shí)際需求確定模式和指標(biāo)，使地方政府能應(yīng)因市情，科學(xué)整合資源，合理確定住房保障范疇，把舊住宅區(qū)改造征收的安置對(duì)象以及進(jìn)城進(jìn)鎮(zhèn)、農(nóng)村危房改造、移民搬遷等家庭納入政府住房保障工程的一盤棋中。以政府為主導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，統(tǒng)一布局，因需設(shè)項(xiàng)，因地制宜，根據(jù)實(shí)際需求規(guī)劃當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。

陳品祿/責(zé)任編輯