龔偉

據(jù)報(bào)道，去年深圳地產(chǎn)業(yè)巨頭佳兆業(yè)樓盤被政府查封，查封內(nèi)容包括其禁止銷售在售項(xiàng)目，禁止抵押自持項(xiàng)目，暫停辦理開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)等。這意味著佳兆業(yè)的項(xiàng)目將陷于停滯狀態(tài)，既不能進(jìn)行銷售回款，也無法進(jìn)行抵押融資。對于一個(gè)資金密集型行業(yè)的企業(yè)來說，限制融資和銷售回款的后果不言而喻。就查封本身的對錯(cuò)而言，目前眾說紛紜，筆者也無意討論，但從創(chuàng)建和諧社會(huì)角度思考，小業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)卻值得深思。

樓盤查封小業(yè)主利益必然受損，如何才能最大限度的維護(hù)其利益呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)小業(yè)主的不同情況做具體分析。

一、已支付全部或者大部分購房款的業(yè)主不要冒然要求解除購房合同

就目前的情況來看，佳兆業(yè)未來可能的處理結(jié)果不外乎三種情況：一是，被其他公司收購進(jìn)行重組；二是，直接進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，拍賣現(xiàn)有資產(chǎn)清償債務(wù)；三是，接受行政處罰后，重新融資繼續(xù)開發(fā)。事實(shí)上，自有資金比例低、負(fù)債經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)主要特點(diǎn)之一，也是業(yè)界共識(shí)。由于佳兆業(yè)受到政府查封，債權(quán)人必然會(huì)因?yàn)閾?dān)心其不能償還借款而紛紛主張債權(quán)，進(jìn)而導(dǎo)致佳兆業(yè)債權(quán)危機(jī)。由于佳兆業(yè)的債權(quán)人眾多，若小業(yè)主主張解除合同，即使得到法院支持也將無法全部收回購房款，故此冒然解除購房合同并非小業(yè)主明智選擇。

佳兆業(yè)再融資經(jīng)營其實(shí)已不太現(xiàn)實(shí)，因此上述第三種結(jié)果出現(xiàn)的可能性已經(jīng)微乎其微了。筆者認(rèn)為，佳兆業(yè)接下來最有可能的兩個(gè)后果是要么被其他公司收購重組，要么進(jìn)行破產(chǎn)清算。若是被其他公司收購，那么佳兆業(yè)所有債權(quán)債務(wù)也必將由重組后的公司概括承擔(dān)，此時(shí)業(yè)主可以依據(jù)購房合同向重組后的公司主張權(quán)利，要求其繼續(xù)履行購房合同義務(wù)，從而達(dá)到最大限度保護(hù)自己合法權(quán)益之目的。

若佳兆業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，小業(yè)主不解除合同是否可以得到保護(hù)呢？有人認(rèn)為，按照《破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，清算人清償債務(wù)的順序應(yīng)為：（一）支付員工工資及社保費(fèi)用；（二）清繳企業(yè)所欠稅費(fèi)；（三）償還有擔(dān)保的債權(quán)；（四）清償普通債權(quán)。由于小業(yè)主與開發(fā)商的債權(quán)屬于普通債權(quán)，故無論是否解除合同，小業(yè)主的權(quán)益都很難得到保障。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)并不全面，進(jìn)入訴訟程序后已支付全部或者大部分購房款的業(yè)主還可能得到保護(hù)或者優(yōu)先清償債權(quán)。具體原因如下兩個(gè)方面：

一是，已支付大部分購房款的小業(yè)主，在破產(chǎn)還債程序中享有法定的優(yōu)先受償權(quán)。一般來說，在破產(chǎn)還債程序中，若存在法定優(yōu)先債權(quán)的，其清償順序在抵押債權(quán)之前。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，破產(chǎn)償債程序中可能存在的法定優(yōu)先債權(quán)有兩種：建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)；已支付大部分房款的小業(yè)主的優(yōu)先清償權(quán)。所謂建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定是指，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)和小業(yè)主受償權(quán)誰更優(yōu)先呢？按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”故在訴訟程序中，已支付了大部分購房款的小業(yè)主權(quán)益會(huì)得到優(yōu)先保護(hù)。

二是，小業(yè)主已支付全部或者大部分購房款，可以通過執(zhí)行異議程序要求法院停止對所購房屋的執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”因此若小業(yè)主已支付全部或者大部分購房款并實(shí)際占有所購房屋的，可以對抗法院對該房屋的執(zhí)行查封從而維護(hù)自己的合法權(quán)益。

另外，值得一提的是，所謂已支付大部分購房款目前并無具體的標(biāo)準(zhǔn)，一般認(rèn)為超過購房款總額百分之五十即視為大部分購房款。同時(shí)，已支付的購房款既包括小業(yè)主直接支付的款項(xiàng)，也包括按揭付款方式中銀行實(shí)際已支付的購房款。

二、只付小部分購房款或者定金的小業(yè)主應(yīng)做好證據(jù)保全，并積極主張權(quán)利避免自己違約

從理論上講，支付小部分購房款和定金的小業(yè)主對開發(fā)商僅享有普通債權(quán)，在破產(chǎn)清償債務(wù)程序中并不享有任何優(yōu)先權(quán)，最終將面臨債權(quán)得不到清償?shù)奈ｋU(xiǎn)。如何才能最大限度保護(hù)這部分小業(yè)主的利益呢？筆者認(rèn)為，這部分小業(yè)主可以根據(jù)自己的實(shí)際情況采取以下方式維權(quán)：一是，主動(dòng)與開發(fā)商協(xié)商，若能順利退還已付款項(xiàng)應(yīng)盡早解除合同辦理退款手續(xù)；二是，如已經(jīng)達(dá)到交樓條件，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交全部房款爭取早日入住，形成已經(jīng)實(shí)際占有使用的事實(shí)；三是，已經(jīng)達(dá)到付款條件的小業(yè)主應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)送律師函行使不安抗辯權(quán)中止履行合同義務(wù)，以免因未交房款而違約造成自己更大損失。根據(jù)《合同法》第六十八條“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”的規(guī)定，小業(yè)主可以佳兆業(yè)目前經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化、喪失商業(yè)信譽(yù)等為由，要求中止履行合同義務(wù)。

最后，需要注意的是，業(yè)主在維權(quán)過程中應(yīng)依法合規(guī)、有禮有節(jié)地向有關(guān)部門表達(dá)合理訴求。在本次佳兆業(yè)樓盤被查封事件中，小業(yè)主既是無辜者也是各方利益博弈中絕對的弱勢群體，屬于典型的“躺著中槍”。作為理性的公民，保護(hù)自己合法權(quán)益天經(jīng)地義，但若采取過激行動(dòng)甚至“聚眾”的方式，在目前社會(huì)環(huán)境下，非但不利于迅速解決問題，反而可能會(huì)使矛盾更加激化。據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體報(bào)道，目前已有第三方投資者有意收購佳兆業(yè)進(jìn)行重組，如能成功收購不失為保護(hù)各方利益的最佳方案，但若矛盾激化收購資金不敢進(jìn)入致使久拖不決甚至項(xiàng)目爛尾，最終受損的還是小業(yè)主。在當(dāng)今提倡依法治國的大背景下，小業(yè)主選擇向有關(guān)部門反映合理訴求或者尋求司法途徑解決問題，均不失為明智之舉。

李求軍/責(zé)任編輯