孫立紅　張原

摘 要：十八大報告中反復(fù)強調(diào)要居有所依，老有所養(yǎng)。那么兩者結(jié)合起來老有所居也是一個急需要解決的問題。老齡化時代不期而至，而我們的國家和社會從各個層面上尚未做好充足的準備。養(yǎng)老問題已然成為社會的一大難題，而養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)方面明顯不足，必然涉及到養(yǎng)老地產(chǎn)問題。本文在分析養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上，分析目前養(yǎng)老地產(chǎn)方面的問題與不足之處，深入研究當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的驅(qū)動模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；驅(qū)動模式

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與特點

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)，從字面意義上解釋即供老年人居住的特殊房產(chǎn)，此類房產(chǎn)與一般的房產(chǎn)存在很多不同之處。如其使用對象對身體及行動方面稍顯不便的老年人，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備明顯區(qū)別于普通地產(chǎn)，而且鑒于其特殊性，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、盈利、驅(qū)動模式上也有很多特殊的特點。目前共老年人養(yǎng)老居住的住宅產(chǎn)品主要包括：老年公寓、養(yǎng)老院和老年社區(qū)等，這些機構(gòu)既有公立國有的，也包括私立的。國家和社會及個人都需要作出努力，為養(yǎng)老地產(chǎn)問題作出貢獻。

1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)的特點

鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)特殊的服務(wù)對象——老年人，其在很多方面具有普通地產(chǎn)沒有的特點。首先在建筑物的設(shè)計上，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍為低樓層和低密度，公共活動領(lǐng)域面積大，相關(guān)設(shè)計無障礙與自動化相結(jié)合，盡可能滿足行動遲緩不便的老年人需求。其次室內(nèi)設(shè)計時要保持良好的通風(fēng)與采光條件，應(yīng)急實施齊全。最重要的一點是配套醫(yī)療護理設(shè)施設(shè)備，基礎(chǔ)醫(yī)療站的建立要盡可能全面到位，畢竟老年人的身體機能下滑，出現(xiàn)各種身體問題的可能性較大，因此在評價一套養(yǎng)老地產(chǎn)的水平時，醫(yī)療設(shè)施的配備是非常重要的因素。最后照顧護理服務(wù)也是養(yǎng)老地產(chǎn)必備的服務(wù)，很多老年人在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)時，大多因為其子女沒有時間照料，因此高質(zhì)量的護理服務(wù)是提升整個養(yǎng)老地產(chǎn)水平的關(guān)鍵。某種意義上說，這種社區(qū)軟實力的體現(xiàn)甚至要高于社區(qū)環(huán)境與住宅適老化的設(shè)計。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)分析現(xiàn)狀

2.1 供需現(xiàn)狀

我國進入老齡化速度之快，規(guī)模之下，令國家和社會措手不及，在相關(guān)領(lǐng)域并沒有充足的準備。養(yǎng)老地產(chǎn)是近幾年新型產(chǎn)業(yè)，很多大型發(fā)地產(chǎn)開發(fā)公司慢慢意識到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊前景，逐步涉足其中。由于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面處于起步階段，技術(shù)配備與管理理念存在很多不足之處，因此目前的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場魚龍混雜，良莠不齊。從供需量上來說，供不應(yīng)求，存在大量的未滿足市場需求。但是同時存在一些已經(jīng)開發(fā)好的養(yǎng)老地產(chǎn)由于定價過高或者質(zhì)量太差等原因造成空置的現(xiàn)象。

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

（1）缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃

伴隨著養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求量的大規(guī)模提升，很多房地產(chǎn)企業(yè)嗅到了其中的商機，紛紛投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，但是各大房地產(chǎn)企業(yè)水平層次不齊，盲目上馬養(yǎng)老地產(chǎn)項目，使得開發(fā)出的產(chǎn)品不能符合市場要求。目前國家方面應(yīng)該加強統(tǒng)一規(guī)劃，制定養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)章體系與規(guī)范制度，統(tǒng)籌安排養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運行。并對完成的養(yǎng)老地產(chǎn)項目加以審核認定。

（2）建設(shè)投入不足

目前為應(yīng)對嚴峻的老齡化問題，我國將主要養(yǎng)老基金用在了建設(shè)基本福利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)方面，對于更高質(zhì)量水平的養(yǎng)老地產(chǎn)投入力度欠缺。由于養(yǎng)老地產(chǎn)在設(shè)施設(shè)備的建立，護理服務(wù)人員的配備方面需求資金量大，成本過高，且土地審批程序復(fù)雜，投資回收期長等原因，導(dǎo)致民間投入力度也不夠。因此雙方面的原因?qū)е吗B(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)投入不足。

（3）養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整合度低

在養(yǎng)老地產(chǎn)的配套制度體系中，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合度相對較低。首先在經(jīng)濟政策方面，由于銀行不支持55歲以上的老人貸款，金融工具支持的缺乏導(dǎo)致老年人無法獲得貸款以入住養(yǎng)老地產(chǎn)。其次由于養(yǎng)老地產(chǎn)理念和開發(fā)尚且處于初始階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)水平和配套設(shè)施建設(shè)方面整合度偏低，沒有形成一個相對完善合理的系統(tǒng)體系。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)驅(qū)動模式研究

3.1 全面產(chǎn)品規(guī)劃體系

在上文中我們提到目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合度較低，還沒有形成完善的管理協(xié)調(diào)機制。雖然一些房地產(chǎn)開發(fā)商嗅到商機并加快養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)步伐，但是由于國家層面上規(guī)范制度的缺乏導(dǎo)致現(xiàn)有的養(yǎng)老項目中建設(shè)質(zhì)量良莠不齊、問題較多。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要細化老年人群體中的不同需求，制定全面產(chǎn)品規(guī)劃體系，在體系的指導(dǎo)之下對各個細化領(lǐng)域加強研究與開發(fā)，以促進整個規(guī)劃體系的落實。

3.2 軟性養(yǎng)老服務(wù)體系

養(yǎng)老地產(chǎn)市場是真?zhèn)€房地產(chǎn)需求市場的細化市場之一，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是局部、產(chǎn)品、階段性的問題，同樣還是一個發(fā)展趨勢導(dǎo)向的問題。目前在養(yǎng)老地產(chǎn)市場，開發(fā)企業(yè)對于客戶和客戶需求的理解細化不到位，細分不準確，造成盲目開發(fā)，導(dǎo)致開發(fā)出的養(yǎng)老地產(chǎn)因不符合客戶需求或定位不準確而導(dǎo)致整個市場發(fā)展緩慢。準確的市場定位，鮮明的產(chǎn)品特點成為當(dāng)前搶占養(yǎng)老地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。各個房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)本企業(yè)的市場定位與目標市場，制定出相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)是針對于準老年人和身體硬朗的老年人，則在配套設(shè)施中可以加強娛樂健身器材和活動室；如果開發(fā)的地產(chǎn)是針對于患有長期疾病的老人，則過硬的醫(yī)療服務(wù)團隊成為建設(shè)的重點。如果企業(yè)開發(fā)的是全面性大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)，則可以廣泛提供各種老年人所需的服務(wù)，并將各項服務(wù)列入菜單，實行菜單式服務(wù)，即老年人需要那種服務(wù)，可在菜單中進行選擇，以此實行不同的組合收費策略。

3.3 硬性功能配套體系

養(yǎng)老地產(chǎn)通平常的普通地產(chǎn)一樣，具有永久性和不動性。我們在上文中提到由于養(yǎng)老地產(chǎn)面對的消費者具有特殊性，因此養(yǎng)老地產(chǎn)在硬件配備方面也要形成自己獨特的硬性功能配套體系。老年人在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)時綜合考慮各方面的因素，因此在挑選的過程中會格外謹慎，此時完善的硬性功能配套體系成為企業(yè)產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。養(yǎng)老地產(chǎn)項目按照老年人群的生理、心理需求，可分為居住功能、生活休閑及文化娛樂功、醫(yī)療護理功服務(wù)功能、商業(yè)功能等其他功能。

3.4 政策支持體系建議

養(yǎng)老問題是全社會共同面臨并需要齊力合作的問題，國家在養(yǎng)老問題的解決上發(fā)揮重大作用。因此國家必須加大養(yǎng)老投入力度，對民間養(yǎng)老給予一定的政策支持與鼓勵，共同致力于我國老年人老有所養(yǎng)，老有所居。針對上文提及的我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題，我國政府需要在政策方面做出以下努力以幫助解決問題。其一是完善行政政策、規(guī)劃及技術(shù)規(guī)范的細化。目前各大房地產(chǎn)商關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)存在盲目上馬，成果良莠不齊的現(xiàn)象，國家需要組織有關(guān)專家對養(yǎng)老地產(chǎn)在基礎(chǔ)設(shè)施、配套實施、基本建筑面積、用料等方面制定規(guī)范體系制度，要求房地產(chǎn)商必須符合其中的基本規(guī)定和要求，并實時進行審查。其二是加大政府扶持力度。由于我國老齡化規(guī)模巨大，僅僅依靠單方面力量很難應(yīng)對，因此在民間社會力量開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，政策可以在相關(guān)政策上給予優(yōu)惠。如土地審批方面，國家及個地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)氐睦淆g化情況，放寬相應(yīng)審批政策，在貸款方面，政府可出臺一些列優(yōu)惠政策，支持鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與投資，實施減免部分利息的政策。最后一點是以房養(yǎng)老，目前在西方發(fā)達國家，以房養(yǎng)老體系已經(jīng)較為完善，而在我國還處于摸索階段，主要是老年人在心理上還不是十分接受，這就需要國家一方面通過宣傳教育引導(dǎo)老年人改變傳統(tǒng)觀念，一方面出臺更加嚴格健全的法律制度管理以房養(yǎng)老體制，是百姓放心安心。

老齡化問題是全社會面臨的問題，每一個組織、團體甚至個人都有義務(wù)共同努力解決養(yǎng)老問題。目前在養(yǎng)老地產(chǎn)方面我國尚且處于起步階段，還需要各方從理論和實踐上一切努力，使養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展更加穩(wěn)步完善。（作者單位：北京建筑大學(xué)）