劉策

在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條之中，拿地是首要也是風(fēng)險(xiǎn)最高的工作環(huán)節(jié)。不少企業(yè)在快速擴(kuò)張、高歌猛進(jìn)的過程中由于地塊投資失誤從而導(dǎo)致一蹶不振，錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，成為昨日黃花，這樣的例子比比皆是，令人扼腕嘆息。那如何規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，快馬加鞭呢？

本文針對(duì)行業(yè)龍頭萬科、中海等標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行了橫向?qū)Ρ确治龊脱芯?，研究發(fā)現(xiàn)，在拿地過程中，龍頭企業(yè)不約而同的采取了“拿地連連看”的方式，從宏觀到微觀層層篩選，以此來規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，支撐企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

一、看城市

在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的過程中，哪些城市應(yīng)該進(jìn)入哪些城市應(yīng)該規(guī)避，這是首先需要回答的問題。城市選擇直接影響投資效益和企業(yè)持續(xù)發(fā)展，因此，對(duì)企業(yè)如何評(píng)價(jià)和選擇進(jìn)入的城市等問題，需要根據(jù)企業(yè)自身實(shí)力和市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮。

為解決這個(gè)問題，龍頭企業(yè)一般根據(jù)自身管理關(guān)注點(diǎn)開發(fā)一套能夠評(píng)價(jià)和衡量城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)群，概括而言可以從城市可進(jìn)入性、市場(chǎng)成長(zhǎng)性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度三個(gè)方面著手分析。

1.城市可進(jìn)入性

首先，企業(yè)在調(diào)查城市社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)力，評(píng)估市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，判斷企業(yè)能否進(jìn)入該市場(chǎng)。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可進(jìn)入性主要可以從政策環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及資源的可獲得性三個(gè)方面評(píng)估（見表1）。

通過上述指標(biāo)，各個(gè)企業(yè)基本可以明確哪些城市是有自己發(fā)力空間的，比如北上廣深這四大城市，土地市場(chǎng)異常激烈，總價(jià)和單價(jià)都很高，歷來是龍頭房企以及百億軍團(tuán)的主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)于成長(zhǎng)型房企來說除了舊改以外很難介入到這些土地資源的爭(zhēng)奪中來。

而對(duì)于龍頭企業(yè)來說，由于自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)，考慮到三四線城市市場(chǎng)需求有限，城市庫存壓力較大，后期去化困難，同時(shí)售價(jià)較低利潤(rùn)微薄，目前也大部分伸縮陣線重返一二線城市。

2.市場(chǎng)成長(zhǎng)性

其次，企業(yè)要評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)性。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)性主要是由城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)發(fā)展水平所決定的。成長(zhǎng)性好的市場(chǎng)有助于企業(yè)深耕細(xì)作，進(jìn)一步開拓和開發(fā)業(yè)務(wù)。如果市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間已經(jīng)不大，那么企業(yè)進(jìn)入該市場(chǎng)也會(huì)受到各方面的約束?？梢詮姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩個(gè)層面構(gòu)建城市成長(zhǎng)性分析的指標(biāo)體系（見表2）。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度

最后，房地產(chǎn)投資額大、涉及因素多等特性，容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，因此需要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)地科學(xué)分析與評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要從市場(chǎng)飽和度、市場(chǎng)泡沫度、金融風(fēng)險(xiǎn)三方面去衡量（見表3）。

每個(gè)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，綜合上述三大維度，從上述指標(biāo)中選取重點(diǎn)關(guān)注或者傾向性的指標(biāo)，賦予不同的權(quán)重，從而得到各城市的優(yōu)先級(jí)排序。首先，判斷備選城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可進(jìn)入性程度，如果進(jìn)入門檻很高，企業(yè)難以進(jìn)入，企業(yè)則評(píng)價(jià)其他的城市。如果進(jìn)入門檻較低，企業(yè)可以進(jìn)入該城市，則進(jìn)一步分析該城市市場(chǎng)的成長(zhǎng)性，如果成長(zhǎng)空間較大的話，再分析市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。在此基礎(chǔ)上綜合分析該城市，選定投資的城市。

二、看區(qū)域

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，不同的城市化水平下，各城市發(fā)展區(qū)域的重心是不一樣的，而這決定了我們投資價(jià)值及未來土地升值潛力，需要我們從大勢(shì)上把握城市內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，找到重點(diǎn)投資領(lǐng)域，更好地提升土地價(jià)值，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，可以從城市化水平來推導(dǎo)投資重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域（見表4）。

三、看項(xiàng)目

1.了解項(xiàng)目基本情況、周邊環(huán)境和市政配套，全方位細(xì)致了解

比如，萬科要求針對(duì)項(xiàng)目基本情況、周邊環(huán)境及市政配套做全方位細(xì)致了解和排查：

（1）基本情況：四至范圍；地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有溝壑（小峽谷）、地下電纜、暗渠；地上地下有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（2）周邊情況：治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

（3）市政配套：如道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）；供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間；污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間；通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、距宗地距離、涉及線路成本等；永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、距宗地距離、涉及線路成本等；燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、距宗地距離、接口位置；供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、距宗地距離、接口位置。

2.做好風(fēng)險(xiǎn)排查

如碧桂園要求在拿地時(shí)必須重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：

（1）是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；

（2）地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、加油站、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物；

（3）考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等問題。

四、看收益

通過上述層層篩選后，最后一輪把關(guān)主要是看項(xiàng)目收益能否滿足公司要求了，核心是兩步，第一步是要明確項(xiàng)目分類，選定指標(biāo)；第二步是根據(jù)項(xiàng)目分類確定差異化的指標(biāo)評(píng)價(jià)值。

1.明確項(xiàng)目分類，確定收益指標(biāo)基礎(chǔ)

不同的項(xiàng)目相應(yīng)的開發(fā)策略也不同，對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)也應(yīng)該不同，所以首先需要對(duì)項(xiàng)目類型進(jìn)行分類，如招商就針對(duì)下屬項(xiàng)目分成四類（見表5）。

2.確立項(xiàng)目分類收益指標(biāo)基準(zhǔn)值

綜合行業(yè)龍頭企業(yè)投資收益指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)，核心是關(guān)注兩類指標(biāo)：一類是動(dòng)態(tài)收益指標(biāo)，如內(nèi)部收益率：大約是15%-20%水平；二類是靜態(tài)收益指標(biāo)，如銷售凈利率大約8%-10%；成本利潤(rùn)率大約15%左右（見表6）。

綜上所述，龍頭企業(yè)需要根據(jù)自身經(jīng)營管理需要，通過看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目和看收益這種“連連看”的方式，有效的提升了投資質(zhì)量，同時(shí)也嚴(yán)控了投資風(fēng)險(xiǎn)，有力支撐整個(gè)投資規(guī)模的有序擴(kuò)張，值得業(yè)內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)。

作者就職于明源地產(chǎn)研究院