魏東

2011年以來，重慶市開縣大力推動以農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押（農(nóng)房抵押）為主的“三權(quán)”抵押登記工作，截至2014年末，全縣累計發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款37.06億元，其中農(nóng)房抵押21.63億元，占58%；林權(quán)抵押12.63億元，占34.4%；土地承包經(jīng)營權(quán)抵押2.8億元，占7.6%。2013年、2014年共辦理農(nóng)房抵押登記9660宗，抵押金額10.49億元，平均單宗抵押貸款金額10.86萬元?！叭龣?quán)”抵押，為開縣農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展做出較大貢獻。

一、主要做法

一是堅持抵押物所在集體經(jīng)濟組織認可的原則。根據(jù)重慶市國土房管局、重慶市金融辦聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于重慶市農(nóng)村居民房屋抵押登記實施細則（試行）》（渝國土房管發(fā)〔2011〕23號）要求，開縣遵循房屋所有權(quán)與其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則，參照城市房屋抵押登記有關(guān)規(guī)定，辦理抵押農(nóng)房的抵押登記。辦理抵押登記時，申請人須提交“抵押物所在集體經(jīng)濟組織同意土地使用權(quán)隨房屋一并抵押，并在抵押權(quán)實現(xiàn)時，同意處置、轉(zhuǎn)讓”的要件，以格式化文本由所在村組共同承諾：“若貸款未按期償還，抵押權(quán)人在處理房產(chǎn)時，村組積極配合”，確保抵押權(quán)有效落實。二是建立“三權(quán)”抵押風(fēng)險分擔的融資機制?？h財政建立了1000萬元的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款風(fēng)險補償金，對涉農(nóng)金融機構(gòu)發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款可能造成的損失進行補償；將縣屬國有的開縣興農(nóng)融資擔保公司的資本金由3000萬元擴充到1億元，提高其融資擔保能力；出臺融資擔保公司獎勵政策，按照當年新增涉農(nóng)在保余額的1%進行獎勵；實行不良資產(chǎn)國資公司收儲，成立了國有的開元鼎資產(chǎn)管理公司，對“三權(quán)”抵押可能產(chǎn)生的不良資產(chǎn)進行回購收儲，免除抵押權(quán)人的后顧之憂。三是搭建便捷的抵押登記服務(wù)平臺。縣國土房管局、農(nóng)委、林業(yè)局等部門通過設(shè)置“三權(quán)”抵押專門窗口、全面推行銀行代辦、抵押登記費減半、小微企業(yè)抵押登記費用全免等措施，降低登記成本，方便農(nóng)戶辦理抵押登記。資料齊全的，1個工作日辦結(jié)率達70%以上，抵押注銷登記實現(xiàn)立等可待。四是完善農(nóng)村金融服務(wù)體系。近年來，開縣通過招商引資、獎勵扶持等措施，有效改變了開展“三權(quán)”抵押業(yè)務(wù)金融機構(gòu)少的局面。已有重慶農(nóng)商行、農(nóng)行、重慶銀行、開縣泰業(yè)村鎮(zhèn)銀行、開縣民豐互助合作會等多家金融機構(gòu)和民間組織開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押業(yè)務(wù)，有效地解決了“三農(nóng)”發(fā)展融資難問題。

二、存在的問題

一是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)，受讓對象受“本集體經(jīng)濟組織成員”、“一戶一宅”、“不超過宅基地標準”等政策限制，受讓人范圍太窄，實現(xiàn)抵押物變現(xiàn)時，難以形成競爭機制，確保農(nóng)民資產(chǎn)最大化。二是沒有統(tǒng)一的農(nóng)房信息登記系統(tǒng)。“三權(quán)”抵押起步較晚，信息系統(tǒng)建設(shè)沒有跟上，業(yè)務(wù)辦理基本上停留在手工操作層面，難以滿足日益增長的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。三是整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)，統(tǒng)一登記職能，國家沒有出臺指導(dǎo)性意見，基層工作推動乏力。

三、幾點建議

在開縣，農(nóng)村“三權(quán)”抵押業(yè)務(wù)已經(jīng)普遍開展。事實證明，“三權(quán)”抵押對加大農(nóng)村金融支持、服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展意義重大。為進一步推動和完善“三權(quán)”抵押工作，本文提出三點建議。

一是，國家加快農(nóng)村土地制度改革試點，尤其以保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、改革完善農(nóng)村宅基地制度為先為重。顯化農(nóng)村房屋物權(quán)，涉及千千萬萬農(nóng)民家庭利益，以農(nóng)房抵押為主的“三權(quán)”抵押，這項工作我們已經(jīng)開展五個年頭，亟待國家從政策上規(guī)范，確保金融機構(gòu)實現(xiàn)抵押權(quán)時合規(guī)和順利，力求農(nóng)民“三權(quán)”資產(chǎn)最大化。

二是，國家、重慶市不動產(chǎn)登記主管部門加強不動產(chǎn)機構(gòu)整合的指導(dǎo)，出臺推動這項工作標準化、規(guī)范化、信息化建設(shè)的指導(dǎo)性意見，確保上下對口，步調(diào)一致，各區(qū)縣職能及時調(diào)整到位。

三是，加強農(nóng)村房屋登記信息建設(shè)。無論是從房屋登記政策層面，還是從技術(shù)層面，農(nóng)村房屋登記較城鎮(zhèn)國有土地上的房屋登記都要“慢半拍”，農(nóng)村房屋登記量大、矛盾多，這項工作早已啟動，開縣農(nóng)房發(fā)證已經(jīng)達到30多萬宗，房屋交易、抵押等業(yè)務(wù)大量開展，急需上級開發(fā)統(tǒng)一的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)確保辦證準確、快捷、高效。各區(qū)縣自行開發(fā)業(yè)務(wù)軟件，不便于以后數(shù)據(jù)接軌，等到數(shù)據(jù)對接時，重復(fù)清理海量數(shù)據(jù)，費力，耗財，錯亂多，建議國家出臺技術(shù)規(guī)范，以省市為單位建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，便于基層操作利用。

李求軍/責任編輯