郁風(fēng)

隨著央行降準(zhǔn)降息以及兩會(huì)傳遞出利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)，從地方到中央都在相繼推出或醞釀樓市政策的進(jìn)一步松綁，新一輪“救市”儼然正在襲來(lái)。

近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，住建部正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件，其中包括兩條重要意見(jiàn)：一是將使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。該文件目前已得到財(cái)政部和央行支持。

此前，濟(jì)南已出臺(tái)二套房公積金貸款首付可以低至兩成的政策。而福建出臺(tái)購(gòu)房新政，首次申請(qǐng)公積金貸款首付降至20%，這也是兩會(huì)后全國(guó)首個(gè)省級(jí)救市政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)托底的意圖明顯，政策環(huán)境的寬松將推進(jìn)二三線(xiàn)城市支持剛需和“去庫(kù)存化”的過(guò)程。不過(guò)，一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策暫難實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面仍處于疲弱期，間歇性刺激政策出臺(tái)將帶來(lái)一些短暫或輕微的反彈，但政策作用或有限。

釋放托底信號(hào)

從2014年末至今，短短半年間，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三次政策提振，包括松綁限貸、央行降準(zhǔn)降息以及2015年兩會(huì)政府工作報(bào)告重提支持居民改善性住房需求。此番可以視作是第四波調(diào)整。

兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，不僅未見(jiàn)“調(diào)控”、“抑制”等字眼，反而是明確表態(tài)“支持”、“促進(jìn)”。這被外界理解為新一輪政策松動(dòng)的端倪。

財(cái)經(jīng)作家吳曉波日前在專(zhuān)欄文章中表示，由于自2009-2014年間沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)支持改善性需求的提法，因此這份政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述，被認(rèn)為接近放松力度最大的2009年。

他分析說(shuō)，在2014年的兩會(huì)上，中央提出對(duì)房地產(chǎn)“分類(lèi)調(diào)控”的指導(dǎo)思想，暗示庫(kù)存較高的城市可自行決定是否放松調(diào)控，隨后幾個(gè)月，二三線(xiàn)城市地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況陸續(xù)放開(kāi)了限購(gòu)，而一線(xiàn)城市仍堅(jiān)持限購(gòu)不松綁。去年地方政府雖在救市上不遺余力，圍繞取消限購(gòu)、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面大做文章，效果卻并不明顯。截至目前，全國(guó)主要城市的庫(kù)存量依然徘徊在高位。此次政府工作報(bào)告重提支持改善性需求，從中不難一窺政府?dāng)M對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行托底的意圖。

根據(jù)媒體報(bào)道，3月12日，住建部政策研究中心副主任王玨林透露，“通常是兩會(huì)后，由相關(guān)部委來(lái)具體落實(shí)政策”，“預(yù)計(jì)接下來(lái)相關(guān)部委將會(huì)落實(shí)，對(duì)已有的政策作出相應(yīng)調(diào)整，包括降低二套房首付比例至五成，下調(diào)二套房貸款利率等，以及對(duì)改善性需求重新定義?！倍胄懈毙虚L(zhǎng)潘功勝也在兩會(huì)期間公開(kāi)回應(yīng)，央行已經(jīng)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計(jì)，以及對(duì)影響進(jìn)行評(píng)估。

3月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高亦明確表態(tài)，要進(jìn)一步降低門(mén)檻，增加公積金貸款額度。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，這大致印證市場(chǎng)傳言“公積金購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例降至兩成”?！跋抡{(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率”的傳言雖然還未得到印證，但這方面應(yīng)該會(huì)在一季度前后有新政策出臺(tái)。

各地紛紛行動(dòng)

各地已經(jīng)紛紛采取了行動(dòng)。

前述住建部醞釀支持用公積金降首付比例的措施，濟(jì)南、廣州已先行執(zhí)行。3月16日，濟(jì)南發(fā)布通知，對(duì)首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購(gòu)房貸款，為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)二套自住普通商品房，申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購(gòu)買(mǎi)建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%。3月18日，廣州宣布通過(guò)公積金購(gòu)買(mǎi)90平方米以下首套自住房首付降至兩成。

中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心日前也宣布，首套房貸，個(gè)人賬戶(hù)余額只有1萬(wàn)元最高都可以貸款50萬(wàn)元，比之前最高只能貸20萬(wàn)元的規(guī)定大為放松。

3月20日，福建發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)閩七條），成為兩會(huì)后全國(guó)首個(gè)省級(jí)救市政策。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者拿到的中金公司最新研究報(bào)告解讀稱(chēng)，與央行松綁限貸的“9·30”新政及前期政策相比，閩七條主要在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面大幅放寬，首改房從央行文中的再次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房放松為除別墅外、不論面積大小，均認(rèn)定為首改房，享受首套房待遇，同時(shí)放松對(duì)境外人員、機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制；公積金“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首次貸款首付比例降至20%（央行“9·30”規(guī)定商業(yè)貸款首套不低于30%），且執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

中金報(bào)告認(rèn)為，政策力度超預(yù)期，有助于減緩購(gòu)房者的觀望情緒，有望帶來(lái)10%-20%的新增需求，將推動(dòng)需求持續(xù)回暖，同時(shí)有利于高端樓盤(pán)去化回升。未來(lái)將有更多地方政府跟隨，政策放松預(yù)期更加明確。

據(jù)悉，上海公積金個(gè)人貸款額度也正在醞釀上調(diào)，個(gè)貸限額或?qū)⒋蠓岣?，變?yōu)椋簡(jiǎn)稳丝少J70萬(wàn)元，每戶(hù)最高可貸140萬(wàn)元。上海公積金管理中心已確認(rèn)，將于3月底前討論。

不過(guò)，從之前兩會(huì)釋放的信號(hào)看，北上廣深的限購(gòu)政策暫難松動(dòng)。北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥就明確表示“北京住房限購(gòu)不會(huì)取消”。上海市長(zhǎng)楊雄也表示，今年樓市在政策上沒(méi)有大的調(diào)整，“住房限購(gòu)政策不取消”。

謝逸楓表示，一線(xiàn)城市限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)全面取消，但應(yīng)該會(huì)曲線(xiàn)調(diào)整，逐步調(diào)整地取消。步驟可能有以下幾個(gè)：一是區(qū)域調(diào)整，郊區(qū)供大于求的市場(chǎng)先調(diào)整；二是針對(duì)性調(diào)整，放松對(duì)外地戶(hù)籍的限制；三是差別性調(diào)整，豪宅、別墅及144平方米以上產(chǎn)品放開(kāi)限購(gòu)；四是數(shù)量性調(diào)整，允許本地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)第三套；五是引導(dǎo)性調(diào)整，特殊行業(yè)、人才型的購(gòu)房政策放寬。

回暖還是回落

與再迎政策窗口相應(yīng)的是，今年2月樓市遭遇倒春寒。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅均價(jià)環(huán)比已連續(xù)10個(gè)月下跌，跌幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中價(jià)格下降的城市有66個(gè)；四個(gè)一線(xiàn)城市中僅深圳保持上漲，其余北京、上海、廣州三城環(huán)比均下降。

數(shù)據(jù)同時(shí)表明，1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速、銷(xiāo)售、拿地等指標(biāo)全面下滑。其中，1-2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%；商品房銷(xiāo)售額5972億元，下降15.8%。此外，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.4%，較上期下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)走弱和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)較差主要是由于節(jié)假日因素導(dǎo)致。去年四季度以來(lái)，不少地方房地產(chǎn)成交放量，透支大量需求。

進(jìn)入3月，這種情況有所改善。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市商品房周成交量出現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，已回復(fù)到春節(jié)前水平。

交通銀行金融研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大的背景下，穩(wěn)樓市仍是穩(wěn)增長(zhǎng)的緩沖器。隨著降息和政策寬松繼續(xù)加力，未來(lái)兩月銷(xiāo)售狀況將有改善，甚至迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

謝逸楓也表示，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、限購(gòu)、房貸、貨幣等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還會(huì)直接出臺(tái)稅費(fèi)減免和購(gòu)房補(bǔ)貼等多種刺激政策。預(yù)計(jì)中國(guó)樓市政策將進(jìn)一步加大寬松力度，如降低按揭特別是符合要求的改善型二套房首付比例，提高個(gè)人住房貸款辦理效率、增強(qiáng)房貸產(chǎn)品靈活性，以鼓勵(lì)剛需和改善型需求積極入市；減免二手房交易稅費(fèi)，將二手房營(yíng)業(yè)稅豁免門(mén)檻從5年恢復(fù)至兩年；政府收購(gòu)商品房；限購(gòu)、限貸政策調(diào)整；甚至限購(gòu)政策取消，增強(qiáng)存量房流通活躍度等。此外，貨幣政策的進(jìn)一步寬松，降息降準(zhǔn)的消化，也將對(duì)購(gòu)房需求形成一定刺激。他認(rèn)為，上半年房?jī)r(jià)有望復(fù)蘇，市場(chǎng)將持續(xù)增長(zhǎng)。

3月22日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（2015年第一季度）》則稱(chēng)，“今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面可能仍處在亢奮后的疲弱期。伴隨著間歇性刺激政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺(tái)都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限?！?/p>

該報(bào)告表示，從供需格局看：商品房施工與銷(xiāo)售面積比已從2001年的2.9上升到2014年的4.2，35個(gè)大中城市多數(shù)庫(kù)存化周期仍在警戒線(xiàn)的15個(gè)月以上，四線(xiàn)及以下城市的去庫(kù)存周期時(shí)間更長(zhǎng)。而剛性需求雖有恢復(fù)增長(zhǎng)的潛力，但經(jīng)濟(jì)下行將使收入增長(zhǎng)放緩，且保障房供給及棚戶(hù)區(qū)改造將減少和分流部分需求。此外，投資與投機(jī)需求爆發(fā)式增長(zhǎng)的可能性不大。考慮到中等收入家庭群體前期透支嚴(yán)重，加上預(yù)期影響，改善性投資需求增長(zhǎng)有限；一些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)復(fù)蘇，導(dǎo)致部分資本及房地產(chǎn)投資向海外轉(zhuǎn)移；金融改革、資本市場(chǎng)的擴(kuò)容、股市復(fù)蘇，將導(dǎo)致游資向股市轉(zhuǎn)移。其預(yù)計(jì)今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將震蕩回落，下半年將盤(pán)整反復(fù)。