摘 要：當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整，說明泡沫的存在；土地壟斷制度、房地產(chǎn)開發(fā)壁壘、住房保障功能的缺失、宏觀調(diào)控的錯(cuò)位等，是推動(dòng)泡沫形成的主要因素；泡沫風(fēng)險(xiǎn)大，當(dāng)前亟需解決市場凍結(jié)的問題，同時(shí)也需要標(biāo)本兼治。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場泡沫 市場凍結(jié) 標(biāo)本兼治

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）04-283-02

一、中國房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌，泡沫爭議可以休矣

從2014年二季度以來，不論是國家統(tǒng)計(jì)局長期跟蹤統(tǒng)計(jì)的全國70個(gè)重點(diǎn)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況，還是中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的百城房價(jià)指數(shù)，總體上均處于下跌調(diào)整的態(tài)勢。伴隨著房價(jià)的下跌，成交量也處于一個(gè)不斷收縮的過程，房地產(chǎn)市場正在孕育著風(fēng)險(xiǎn)。除了幾個(gè)一線城市以外，其他城市均已廢除限購政策。有的城市出臺了下調(diào)住房公積金貸款首付款比例、購房入戶、甚至購房補(bǔ)貼等政策，還有的城市如福州市，政府以低于評估價(jià)15%以上的價(jià)位收購市場上的房地產(chǎn)，據(jù)悉2月份已經(jīng)付諸行動(dòng)，政府以2.2億元的代價(jià)收購了263套房屋。

本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，呈現(xiàn)以下新的特點(diǎn)：

一是市場的調(diào)整出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策不再加碼的背景下。2014年初，新的中央政府提出“分類調(diào)控”的房地產(chǎn)調(diào)控指導(dǎo)思想，更多采取市場化的調(diào)控手段，并將調(diào)控的權(quán)力交給了地方政府，而各地政府均沒有再出臺相關(guān)打壓的調(diào)控政策。因此，房地產(chǎn)市場處于一種非常寬松的政策環(huán)境。

二是市場的調(diào)整出現(xiàn)在利率下調(diào)的背景下。在此期間，中國人民銀行兩次下調(diào)人民幣存貸款利率，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并且實(shí)施了定向?qū)捤傻呢泿耪?。但是，房地產(chǎn)市場依舊沒有顯示出好轉(zhuǎn)的跡象。資產(chǎn)價(jià)格與利率變動(dòng)應(yīng)該呈反向發(fā)展，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識。

三是在中央和地方兩級政府都不同程度救市的背景下，房地產(chǎn)市場仍然沒有改變基本的調(diào)整態(tài)勢。中央政府默許了地方政府的救市措施，并且在一定程度上也實(shí)施了救市的行動(dòng)，除了降息降準(zhǔn)以外，銀監(jiān)會(huì)放松了曾經(jīng)嚴(yán)厲的“限貸”政策，住建部提出了政府收購部分商品房作為安置房的思路，以合理盤活存量，化解高庫存的壓力。政府對房地產(chǎn)市場的呵護(hù)態(tài)度可見一斑。

但是，國家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的報(bào)告顯示，2015年2月份全國70個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有66個(gè)，四個(gè)一線城市中僅深圳保持上漲，其余北京、上海、廣州三城環(huán)比均下跌。

通過上述特點(diǎn)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整，或者說從趨勢性上漲轉(zhuǎn)向下跌的趨勢，是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，也是市場機(jī)制發(fā)揮資源配置決定性作用的結(jié)果。過高的房價(jià)、過量的市場供給、宏觀經(jīng)濟(jì)的增速回落等市場性因素，才是房地產(chǎn)市場即使面臨利好政策也難以改變下跌趨勢的最主要原因。

二、中國房地產(chǎn)泡沫的起源

1.對目前主流觀點(diǎn)的簡要評述。目前，對房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因的看法，學(xué)術(shù)界眾說紛紜，莫衷一是。粗略列舉，主流的觀點(diǎn)大致可以歸納為這么幾種類型：需求推動(dòng)論、投機(jī)性需求推動(dòng)論、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡推動(dòng)論、土地制度推動(dòng)論、地方政府“土地財(cái)政”推動(dòng)論、宏觀調(diào)控推動(dòng)論、金融支持過度推動(dòng)論、成本推動(dòng)論、人口因素推動(dòng)論等。

以上各類觀點(diǎn)，從不同角度給出了答案，看似都有道理。要科學(xué)、客觀地分析房地產(chǎn)市場泡沫的主要推手，首先必須統(tǒng)一分析框架。本文以市場經(jīng)濟(jì)理論作為分析的理論框架。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)理論早已被世界各國的實(shí)踐所證明，是行之有效的理論體系。十八大明確提出“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”，中央政府實(shí)施的各項(xiàng)改革，無一不是按照市場化目標(biāo)來推進(jìn)的。

運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)理論，需要厘清幾個(gè)容易混淆的認(rèn)識。

一是房地產(chǎn)市場符不符合商品供求規(guī)律。有的學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不符合商品市場供求規(guī)律，其“買漲不買跌”的特性符合資本市場的規(guī)律。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論，這種說法是錯(cuò)誤的。我們知道，價(jià)格影響的是需求量，而價(jià)格以外的因素影響的是需求。我國房地產(chǎn)市場“買漲不買跌”的現(xiàn)象背后，更多的是土地供應(yīng)不足、人們收入提高、保障房缺位、投機(jī)炒作、恐慌預(yù)期等價(jià)格以外的因素，推動(dòng)原本在場外的需求進(jìn)入市場，加速房價(jià)上漲。因此其本質(zhì)上是符合普通商品市場供求規(guī)律的，“買漲不買跌”并非是房地產(chǎn)市場違背供求規(guī)律的表現(xiàn)，而是對價(jià)格以外的因素引起的需求變動(dòng)所做出的反應(yīng)。按照這樣的觀點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)投機(jī)需求推動(dòng)論是站不住腳的。

二是中國房地產(chǎn)市場究竟是由誰主導(dǎo)。理論上，房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段不同，需求彈性與供給彈性的相互關(guān)系不同。我國十幾年來房價(jià)步步上漲的所面對的發(fā)展階段，恰恰是住房制度改革以后，住房需求集中釋放的時(shí)期。住房作為生活必需的條件，在面臨短缺的階段，供不應(yīng)求，其需求彈性明顯低，這時(shí)候必然是賣方市場，由房地產(chǎn)市場的供給方來主導(dǎo)。另外，需求因素影響的只是短期市場，而長期趨勢則是由供給因素影響的。在這種情況下，長期運(yùn)用需求管理的調(diào)控政策顯然是開錯(cuò)了藥方。需求推動(dòng)論、失衡推動(dòng)論、金融支持過度推動(dòng)論、人口因素推動(dòng)論等屬于需求范疇的因素，都不夠成為主要推手的資格。

三是必須厘清內(nèi)外因素之別。供求關(guān)系是市場的內(nèi)在因素，供求之外的因素都是外部因素。馬克思主義哲學(xué)理論認(rèn)為，內(nèi)因是事物發(fā)展的決定性因素，外因只能通過影響內(nèi)因起作用。房價(jià)只是供求關(guān)系的具體表現(xiàn)。從上文的分析中，我們知道，在中國房價(jià)持續(xù)上漲階段，是供給因素在起主導(dǎo)作用。所以，土地制度推動(dòng)論、地方政府“土地財(cái)政”推動(dòng)論等直接影響房地產(chǎn)市場供給的因素，才是中國房地產(chǎn)市場泡沫的主要推手。而成本推動(dòng)論卻沒有抓住本質(zhì)。

2.中國房地產(chǎn)泡沫的起源分析。制約供給的因素，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫的根本性因素。中國房地產(chǎn)市場供給的主要制約因素，包括土地壟斷制度導(dǎo)致土地供應(yīng)不足、房地產(chǎn)開發(fā)行政壁壘導(dǎo)致房屋供應(yīng)不足、政府在住房保障領(lǐng)域的缺位、宏觀調(diào)控強(qiáng)化了投機(jī)預(yù)期等具體因素。

土地壟斷制度下，地方政府主觀上存在“土地財(cái)政”的利益訴求，客觀上壟斷制度為地方政府攫取高額土地收益創(chuàng)造了條件。正如國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部副主任張孝德教授所認(rèn)為的，“目前中國房地產(chǎn)市場存在的最大問題是地方政府把城市土地經(jīng)營、推動(dòng)土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待?！?/p>

房地產(chǎn)市場供應(yīng)主體，在開發(fā)資質(zhì)管理和土地招拍掛制度的雙重約束下，已經(jīng)形成了事實(shí)上的開發(fā)商壟斷。以前曾經(jīng)發(fā)揮過較大作用的集資建房、合作建房等形式，基本上均已退出市場。有些地方存在的小產(chǎn)權(quán)房，在政府不斷打擊下，也呈現(xiàn)萎縮的勢態(tài)。供應(yīng)主體的單一，導(dǎo)致市場缺乏穩(wěn)定的力量，也在制約著供應(yīng)的增加；開發(fā)商的逐利本性，直接推高了開發(fā)成本，從而在土地約束的保護(hù)下推動(dòng)著房價(jià)不斷上漲。

從房改開始一直到2007年，政府在保障性住房建設(shè)和供應(yīng)方面，不僅沒有改善，而且處于逐年下滑的尷尬境地，導(dǎo)致本來可以享受住房保障的群體，不得不進(jìn)入商品房市場，提前透支住房消費(fèi)，既增加了房地產(chǎn)市場的需求，也導(dǎo)致中低收入階層福利的損失。

政府多年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控，基本上是延續(xù)“控制供應(yīng)、抑制需求”的總體思想，頻繁出臺干預(yù)政策，常常出現(xiàn)政策目標(biāo)矛盾，不僅擾亂了市場節(jié)奏，而且在某種程度上強(qiáng)化了投機(jī)預(yù)期，反而成為房地產(chǎn)市場泡沫的客觀推手。

三、國外抑制房地產(chǎn)市場泡沫的成功經(jīng)驗(yàn)

1.國外成功經(jīng)驗(yàn)。美國在次貸危機(jī)之前，保持了房地產(chǎn)價(jià)格的長期平穩(wěn)。德國、荷蘭等國家的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得更為穩(wěn)定，甚至在次貸危機(jī)演變成全球范圍的金融危機(jī)后，德國的房價(jià)不僅沒有下跌，反而出現(xiàn)了一定程度的上漲。房地產(chǎn)市場泡沫在德國基本上就沒有產(chǎn)生過。反觀這些國家對房地產(chǎn)市場泡沫治理，可以得出健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)具備的幾條標(biāo)準(zhǔn)，即一是住房保障到位；二是政府重視增加市場供應(yīng)并且配套有低息貸款、稅收減免等扶持政策，注重維持市場平衡；三是對投機(jī)活動(dòng)有稅收約束、法律約束；四是有發(fā)達(dá)的住房租賃市場，可以滿足多樣化的住房需求；五是政府調(diào)控趨于市場化。

2.對中國的啟示。房地產(chǎn)市場也是遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，必須采取符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制度和措施，為市場機(jī)制發(fā)揮作用創(chuàng)造必要的條件。如果不按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，必將造成市場的混亂，導(dǎo)致市場機(jī)制失靈。

四、解決中國房地產(chǎn)泡沫問題的理論選擇

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場承受著雙重的壓力或風(fēng)險(xiǎn)。一方面，推動(dòng)泡沫形成的主要因素尚存，另一方面，出現(xiàn)市場凍結(jié)現(xiàn)象，即市場不能正常運(yùn)行，泡沫正在被刺破，市場風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。尤其嚴(yán)重的是，這種狀態(tài)如果持續(xù)下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)可能在所難免。因此，房地產(chǎn)市場泡沫問題，既要解決長效機(jī)制建設(shè)，更不能輕視近期的潛在巨大風(fēng)險(xiǎn)問題。

1.梯若爾公共干預(yù)理論的指導(dǎo)意義及福州市的實(shí)踐。法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、2014年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者讓·梯若爾教授，對于公共干預(yù)如何激活市場凍結(jié)，有一個(gè)理論觀點(diǎn)，即政府干預(yù)可以恢復(fù)市場功能。政府以較高價(jià)格回購市場中的最差資產(chǎn)，一是可以帶動(dòng)私人的市場購買行為；二是能使市場中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)恢復(fù)融資功能；三是從政府回購交易中獲得資金的企業(yè)主能夠重新投資新項(xiàng)目。

福州市的救市手段，本質(zhì)上就是一個(gè)梯若爾理論的實(shí)踐。本文認(rèn)為，如果考慮救市前資產(chǎn)的價(jià)格與社會(huì)福利兩方面的因素，政府可以也應(yīng)該救市，但是回歸資產(chǎn)的價(jià)格不能太高，否則不能使市場出清，私人投資行為難以激活，市場不能回復(fù)良性循環(huán)。

2.解決中國房地產(chǎn)泡沫問題的理論思考。近期處于市場凍結(jié)的特殊時(shí)期，房地產(chǎn)金融面臨危險(xiǎn)境地，需要發(fā)揮政府調(diào)控作用，以政府“有形之手”進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，鼓勵(lì)類似福州市的救市政策實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速合理回歸，以重新激發(fā)市場的活力，使市場恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。

遠(yuǎn)期以制度變遷為主，構(gòu)建房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的長效機(jī)制。一方面改革不適應(yīng)上漲阻礙市場機(jī)制發(fā)揮作用的制度政策；另一方面改革政府職能，合理界定政府與市場的邊界，約束政府對市場微觀主體的隨意調(diào)控行為。

標(biāo)本兼治，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

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（作者簡介：曹全旺，中國社會(huì)科學(xué)院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488）

（責(zé)編：賈偉）