張偉

[摘 要]民居客棧是旅游住宿業(yè)的一種重要形式，也是一種特殊的旅游吸引物。歷史文化街區(qū)是民居客棧開發(fā)的重要載體。本文分析了揚(yáng)州東關(guān)街歷史文化街區(qū)民居客棧開發(fā)的現(xiàn)狀，存在的問題，并對產(chǎn)生這些問題的原因進(jìn)行深入分析。在此基礎(chǔ)上，探討了促進(jìn)東關(guān)街歷史文化街區(qū)民居客棧開發(fā)的具體措施，指出應(yīng)該堅(jiān)持政府主導(dǎo)、居民參與的開發(fā)路徑。

[關(guān)鍵詞]東關(guān)街；歷史文化街區(qū)；民居客棧；政府主導(dǎo)；居民參與

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.39.122

民居客棧是旅游住宿業(yè)的一種重要形式，也是一種特殊的旅游吸引物。越來越多的旅游地把開發(fā)民居客棧作為緩解住宿業(yè)淡旺季難題，豐富旅游產(chǎn)品，增加旅游吸引力的重要措施。歷史文化街區(qū)指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府核定公布的保存文物豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實(shí)地體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并具有一定規(guī)模的區(qū)域。因此，歷史文化街區(qū)是民居客棧開發(fā)的重要載體，一些地方開始把民居客棧的開發(fā)作為促進(jìn)歷史文化街區(qū)旅游發(fā)展和街區(qū)保護(hù)的重要措施。下文以揚(yáng)州東關(guān)街為例，對歷史文化街區(qū)民居客棧開發(fā)進(jìn)行探討。

1 揚(yáng)州東關(guān)街民居客棧開發(fā)的背景分析

揚(yáng)州是國務(wù)院首批公布的中國24座歷史文化名城之一，也是我國著名的旅游城市，境內(nèi)旅游資源眾多，旅游業(yè)發(fā)達(dá)。東關(guān)街是揚(yáng)州城市發(fā)展演變的歷史見證，也是揚(yáng)州運(yùn)河文化與鹽商文化的發(fā)祥地和展示窗口，距今約1200年歷史。歷史上，東關(guān)街曾是中國鹽運(yùn)經(jīng)濟(jì)的中樞，經(jīng)濟(jì)繁榮，是很多富商巨賈的居住地，也是一些歷史名人的居住地，留有大量的有特色的民居建筑。街內(nèi)現(xiàn)有50多處名人故居、鹽商大宅、寺廟園林、古樹老井等重要?dú)v史遺存，其中國家級文保單位2處，省級文保單位2處，市級文保單位21處。另一方面，東關(guān)街是揚(yáng)州傳統(tǒng)街巷文化的代表，核心區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)風(fēng)貌基本完整，60%的建筑以傳統(tǒng)風(fēng)格為主，32條歷史街巷保存基本完整。這些為民居客棧的開發(fā)提供了物質(zhì)載體。同時(shí)，東關(guān)街當(dāng)?shù)鼐用駛鹘y(tǒng)生活方式的保留，也為民居客棧的開發(fā)提供了文化載體。

另一方面，東關(guān)街是最能體現(xiàn)揚(yáng)州特色的歷史文化街區(qū)，也是揚(yáng)州古城保護(hù)與復(fù)興的重要區(qū)域。揚(yáng)州市政府已將民居客棧開發(fā)作為老城區(qū)發(fā)展的一項(xiàng)重點(diǎn)工程。目前，已確立汶河街道仁豐里街區(qū)、南河下街區(qū)、東關(guān)街街區(qū)作為重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行民居客棧的集中開發(fā)。政策支持也促使了東關(guān)街民居客棧的開發(fā)。

2 東關(guān)街歷史文化街區(qū)民居客棧開發(fā)現(xiàn)狀及存在的問題

2009年，位于東關(guān)街中段偏西的長樂客棧開業(yè)，這是東關(guān)街最早的一家民居客棧，該客棧是“雙東”歷史街區(qū)的一處核心建筑，是一家具有揚(yáng)州地方傳統(tǒng)的明清院落式建筑特色的主題精品酒店，也是揚(yáng)州最大的民居客棧。2011年東關(guān)街道大學(xué)生村官創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目“古城民居樂”進(jìn)行試點(diǎn)，并于2012在雙東沿線和三祝庵鄰里中心推行。同期，小規(guī)模民居客棧開始在東關(guān)街發(fā)展起來，其中比較有名的有同?？蜅?、七夕客棧和東關(guān)客棧。三家客棧均于2012年開業(yè)，其中同?？蜅Ｔ趽P(yáng)州東關(guān)街中段，共有8間客房，4個(gè)標(biāo)間房，4個(gè)大床房；七夕客棧東關(guān)街店位于東關(guān)街242號，共7間客房；東關(guān)客棧有6間客房（資料來源：實(shí)地調(diào)查）。目前，東關(guān)街民居客棧開發(fā)主要存在以下幾個(gè)問題。

2.1 當(dāng)?shù)鼐用褡誀I客棧比較少

目前，東關(guān)街民居客棧以商戶租房經(jīng)營為主，當(dāng)?shù)鼐用褡越ㄗ誀I的民居客棧比較少。同福客棧、七夕客棧和東關(guān)客棧均是商戶租房經(jīng)營，由東關(guān)街當(dāng)?shù)鼐用窭米约曳课葑越ㄗ誀I的民居客棧非常少。租戶經(jīng)營的居民客棧，以民居為載體，在客棧的風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)施設(shè)備的配置等物質(zhì)方面均反映了傳統(tǒng)歷史文化的特點(diǎn)。但是，其性質(zhì)完全是經(jīng)營性的，客棧的生活氣息不濃。而傳統(tǒng)意義上的民居客棧屬于家庭旅館的一種，強(qiáng)調(diào)主人和客人一起營造一種生活氣息，即居住和經(jīng)營結(jié)合在一起，通過主客之間的充分交流互動(dòng)，滿足體驗(yàn)型旅游者想要體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣钗幕男枨?。因此，東關(guān)街民居客棧的客源還是以傳統(tǒng)的大眾旅游者為主。仍然沒有擺脫大眾旅游帶來的淡旺季的影響，旺季時(shí)出租率達(dá)到100%，但淡季時(shí)出租率僅有40%（資料來源：揚(yáng)州旅游網(wǎng)），這與揚(yáng)州住宿業(yè)的淡旺季相吻合。另一方面，沒有了生活氣息，僅僅是設(shè)施設(shè)備和物品配置方面的復(fù)古，也使得民居客棧等同于一般的經(jīng)濟(jì)型酒店，而在競爭力方面，由于周邊配套以及經(jīng)營方式的影響，這些民居客棧在與經(jīng)濟(jì)型酒店的競爭中處于劣勢，平均出租率低于經(jīng)濟(jì)型酒店的平均出租率。

2.2 當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c性不高

民居客棧的核心是客棧所包含的生活氣息和主客之間的深層交往。因此，需要當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c民居客棧的開發(fā)和經(jīng)營，最好是自住和經(jīng)營相結(jié)合。然而，東關(guān)街居民對于民居客棧開發(fā)的參與性不高。原因主要在于：（1）東關(guān)街現(xiàn)住居民中約60%是老年人，接受新事物的能力比較差，沒精力進(jìn)行民居客棧的開發(fā)，而年輕人多數(shù)搬離街區(qū)，對街區(qū)的發(fā)展政策不了解，很多人不知道東關(guān)街道實(shí)施的民居客棧開發(fā)政策。另外，還有相當(dāng)一部分原住居民搬離后房屋空置，或租給外來務(wù)工人員，這些居民平時(shí)很少來東關(guān)街，對東關(guān)街的發(fā)展也不大關(guān)心。（2）當(dāng)?shù)鼐用褡杂械睦戏孔幽昃檬薜妮^多，很多房子不具備改造民居客棧的條件，居民自住房和用于經(jīng)營的客棧安全要求不同，消防安全要求高。由于不少民居都處在深巷之中，有的還是很窄的“一人巷”，本身消防通道缺少，特別是一些民居還是木結(jié)構(gòu)的，安全系數(shù)不夠，達(dá)不到防火級別，難以通過相關(guān)部門審查。（3）民居客棧是一種新的住宿業(yè)模式，很多居民對此了解得比較少，對此發(fā)展前景和投資回報(bào)也不了解，民居客棧開發(fā)前期改造需要投入大量的資金，居民不愿意投資或無錢投資，也不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。（4）民居居民有自己的本職工作，沒有時(shí)間和精力再來經(jīng)營民居客棧。（5）政府宣傳不到位，少部分居民有開發(fā)民居客棧的想法，卻不知道該怎么興建和經(jīng)營，更不知道需要辦理哪些手續(xù)，就打消了此想法。

2.3 東關(guān)街現(xiàn)有的民居客棧經(jīng)營效果并不理想

筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東關(guān)街現(xiàn)有的小規(guī)模民居客棧經(jīng)營效果并不理想，僅是旺季時(shí)客源能夠保證，并且利潤也不高。除了上面提到了生活氣息不足，和經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店相比，缺乏競爭力以外，還存在下面兩個(gè)原因。

（1）缺乏配套的停車場地，東關(guān)街民居客棧基本上都沒有配套的停車場地。就客源來看，其規(guī)模決定不能接待旅游團(tuán)隊(duì)，只能接待一些自助游游客，在自助游中自駕車旅游比例越來越高，沒有停車場，無疑會讓一些自駕車游客望而卻步。

（2）單兵作戰(zhàn)，無法實(shí)現(xiàn)客源共享。目前，東關(guān)街客?；旧鲜菃伪鲬?zhàn)，沒有建立合作關(guān)系，在宣傳促銷方面也是各自為政，宣傳促銷的力度不夠。另一方面，也沒有建立客源共享機(jī)制，無法接待人數(shù)較多的團(tuán)隊(duì)客人。

3 促進(jìn)東關(guān)街民居客棧開發(fā)，提高民居客棧競爭力的具體措施

針對上文提到的問題，筆者認(rèn)為要促進(jìn)東關(guān)街民居客棧開發(fā)，提高民居客棧的競爭力，必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)的方針，發(fā)揮當(dāng)?shù)馗骷壵诿窬涌蜅ｉ_發(fā)和經(jīng)營中的作用，構(gòu)建政府主導(dǎo)、居民參與的充滿生活氣息的民居客棧開發(fā)和經(jīng)營模式。

在民居客棧開發(fā)階段，為了保證民居客棧的文化內(nèi)涵和生活氣息，當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c，利用自家房屋自建自營，而不能過多采用將原住民遷出，招商引資開發(fā)民居客棧的做法。為提高當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c性，政府可以從四個(gè)方面著手。首先，加強(qiáng)宣傳，向當(dāng)?shù)鼐用駛鞑ッ窬涌蜅ｉ_發(fā)的相關(guān)知識，提高他們參與的積極性；其次，提供支持，政府部門應(yīng)向一些有參與意向的居民提供免費(fèi)技術(shù)指導(dǎo)，或提供免息貸款的方式，解決居民資金和技術(shù)上的困難；再次，政府部門做好居民區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在供水、供電，特別是與衛(wèi)生間有關(guān)的地下水管的建設(shè)中發(fā)揮主要作用，改善居民區(qū)生活環(huán)境；最后，做好審批手續(xù)的簡化工作，在與民居客棧經(jīng)營相關(guān)的工商、衛(wèi)生、消防等手續(xù)審批方面為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┍憷?/p>

在民居客棧經(jīng)營階段，政府部門仍要發(fā)揮主導(dǎo)作用，幫助民居客棧培植市場。借鑒日本的“妻籠”模式和英國的B&B發(fā)展模式，并結(jié)合東關(guān)街的實(shí)際，本文建議當(dāng)?shù)卣块T成立客棧運(yùn)營公司，該公司以服務(wù)為主，適當(dāng)參與經(jīng)營。其作用類似于星級酒店中前廳部和銷售部的作用。所有加入運(yùn)營公司的民居客棧都類似于星級酒店中的有特色的客房（樓層）?？蜅＿\(yùn)營公司設(shè)配套的停車場，游客可以在客棧運(yùn)營公司辦理相關(guān)的入住手續(xù)，然后由工作人員帶客人去相應(yīng)的客棧入住，并和客棧經(jīng)營者辦理交接手續(xù)。整個(gè)經(jīng)營應(yīng)相當(dāng)于星級酒店一樣，這樣讓游客感受到星級酒店帶來的便利，又能感受到不一樣的住宿體驗(yàn)。另一方面，客棧運(yùn)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一營銷宣傳，安排客人在不同的客棧之間進(jìn)行調(diào)配，實(shí)現(xiàn)客源共享。同時(shí)，客棧運(yùn)營公司可以采用分散入住的方式接待團(tuán)隊(duì)客人，擴(kuò)大民居客棧的客源市場，提高市場競爭力。

民居客棧的開發(fā)不同于一般旅游資源的開發(fā)，更不同于旅游住宿業(yè)的開發(fā)，其涉及歷史文化街區(qū)的保護(hù)與復(fù)興。東關(guān)街民居客棧的開發(fā)不僅需要政府部門的引導(dǎo)，更需要政府部門的主導(dǎo)，這樣才能促進(jìn)歷史文化街區(qū)的保護(hù)與復(fù)興。

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