王婷

摘要：20世紀90年代初，在日本，房地產(chǎn)市場泡沫發(fā)生破裂，這使日本的房地產(chǎn)甚至日本的經(jīng)濟受到了嚴重打擊。反觀當今的中國房地產(chǎn)市場，會發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)市場與當時的日本有很多相似的地方，正因為此方面的原因，要吸取日本的房地產(chǎn)泡沫破碎的教訓，打擊和預防與房地產(chǎn)相關的過度投機，防止寬松的貨幣、財政，銀行政策對房地產(chǎn)業(yè)的負面影響，加強對市場的宏觀調(diào)控，使我國房地產(chǎn)業(yè)健康運行，避免房地產(chǎn)泡沫破滅的產(chǎn)生。

關鍵詞：日本房地產(chǎn)；泡沫破滅；中國房地產(chǎn)；過度投機；宏觀調(diào)控

一、日本的房地產(chǎn)泡沫破碎成因

20世紀90年代初，日本國內(nèi)的各種因素引起的日本房地產(chǎn)泡沫的破裂乃至破滅。

（一）國內(nèi)資金流動性方面產(chǎn)生嚴重過剩問題

自20世紀60年代中期，日本經(jīng)濟得到快速發(fā)展，在此前景下，日本的對外貿(mào)易順差也得到擴大，日益增強的經(jīng)濟實力使日本資金流動性過剩嚴重，而隨著日元的升值，日本資金流動性過剩問題更加突出，日元升值又導致日本外貿(mào)出口受阻，于是，投資者就把大量資金投入見效快，利潤高的房地產(chǎn)領域和股市等不動產(chǎn)行業(yè)，日元的升值也使外國投資者看好日本，使外國資金大量涌入日本，而外國資本涌入的大多也都是房地產(chǎn)市場。從根源上來說，正是日本國內(nèi)資金的流動性過剩為日本的房地產(chǎn)泡沫的破碎打下了基礎，創(chuàng)造了條件，資金的流動性過剩和不合理投資是房地產(chǎn)泡沫破碎的禍端。

（二）寬松的財政和貨幣政策造成的負面影響

對資金的流動性過剩，日本政府表現(xiàn)出極大的關注，為了讓資金流通得快些使國內(nèi)的經(jīng)濟向正?；l(fā)展，在一年左右的時間，日本政府連續(xù)5次降低利率，但政府制定的相關措施并沒達到相應目的，投資者仍不愿把資金投入其它行業(yè)，資金的流動性過剩仍是嚴重的問題。為了達到預期目的，在此狀況下，日本政府又提供大量的貨幣，這進一步造成了資金流動性嚴重過剩，寬松的財政和貨幣政策使大量資金流入見效快，易吸納的樓市和股市，對不動產(chǎn)行業(yè)的過度投機，使日本的樓市股市價格飆升很快，這又刺激了投資者對房地產(chǎn)業(yè)的進一步投資，這對日本的房地產(chǎn)業(yè)造成了很大的負面影響，促進了日本房地產(chǎn)泡沫破滅時代的到來。

（三）寬松的銀行信貸政策加劇房地產(chǎn)泡沫碎裂

在日本寬松的貨幣和財政政策下，致使日本資金在國內(nèi)極度泛濫，在此狀況下，日本的商業(yè)銀行本應執(zhí)行信貸緊縮政策，但銀行為了穩(wěn)定和利率的回報，銀行執(zhí)行的卻是寬松的信貸政策。由于房地產(chǎn)投資回報率極高，致使銀行信貸大量地涌入房地產(chǎn)業(yè)。在高額利潤的誘惑下，日本各大銀行都扶持房地產(chǎn)業(yè)，各大銀行爭相向房地產(chǎn)業(yè)給予大規(guī)模的貸款，這導致日本的房地產(chǎn)泡沫加劇化，直至日本的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

（四）中央銀行突然的銀根收緊政策促使房地產(chǎn)泡沫破滅

在日本的房地產(chǎn)泡沫不斷加劇化后，日本政府改變了過去的寬松政策，代之的是日本政府對貨幣和財政執(zhí)行緊縮政策并嚴格限制銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款投入。在政府的過度干預下，社會對房地產(chǎn)市場的投資急劇下降，由于資金的供應量下滑過快，致使日本的房地產(chǎn)價格快速下降，這進一步導致投資者迅速把資金退出房地產(chǎn)業(yè)，于是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金鏈條徹底斷裂了，這最終導致日本房地產(chǎn)泡沫的破滅并導致日本的經(jīng)濟發(fā)展一度跌入低谷。

二、中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)狀況與日本房地產(chǎn)的相似之處

從當前情況看，中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場狀況與日本房地產(chǎn)是有許多相似之處的，相似之處如下：近年來，中國經(jīng)濟得到了長足發(fā)展，國內(nèi)積累了很多資金，而由于金融危機，我國外貿(mào)出口不暢，這進一步造成資金的流動性嚴重過剩。由于房地產(chǎn)投資的回報率高于其它行業(yè)，于是，投資者把很多的資金投入房地產(chǎn)業(yè)。我國資本和貿(mào)易的順差進一步造成資金的流動性過剩，也進一步使更多的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，這最終導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上升。為刺激國內(nèi)經(jīng)濟的增長，為降低甚至避免資金的流動性過剩，我國政府也采取了財政和貨幣方面的相應的寬松政策。與此同時，商業(yè)銀行也執(zhí)行了信貸方面的寬松政策，這給投資者投資房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了條件。上述這些與當時的日本房地產(chǎn)業(yè)是有很多相似之處的。

三、日本房地產(chǎn)泡沫破滅對中國房地產(chǎn)的啟示

由于中國房地產(chǎn)與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前有很多相似之處，基于這樣的原因，我們應該吸取日本房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓。

（一）做好房地產(chǎn)投資分析，打擊和預防對房地產(chǎn)的過度投機

對于做好房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)行業(yè)，這誠如劉洪玉所說：“房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目不同運行模式或技術方案，以獲得最好的經(jīng)濟效果?！保康禺a(chǎn)投資帶來的高效益又刺激了投資者對房地產(chǎn)的投資，由于房地產(chǎn)業(yè)管理的不健全，土地交易制度的不完善，這助長了投資者對房地產(chǎn)業(yè)的過度投機，這是不好的和不正當?shù)男袨?。土地的稀缺性和不可再生性，決定了對房地產(chǎn)投入得越多，土地價格就會上漲越快。對房地產(chǎn)開發(fā)過度，會使市場過度飽和，這是非常不好的局面。這進一步導致房地產(chǎn)業(yè)供需的不平衡并使房屋空置率上升，為把房屋賣出去，投資者會采取相應策略，這進而導致房地產(chǎn)價格下跌并促使和加快房地產(chǎn)泡沫破碎的發(fā)生。

（二）預防銀行信貸的非理性寬松政策

銀行信貸的非理性寬松政策使房地產(chǎn)開發(fā)過度，要想預防此現(xiàn)象的發(fā)生，中國的各大銀行貸款利率就要有所上升，央行的加息會降低人們對房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情，從而降低或避免投資者對房地產(chǎn)的過度投機。中國房地產(chǎn)開發(fā)要想進入良性發(fā)展軌道，銀行信貸就要避免非理性的寬松政策。

（三）加強對市場的宏觀管理和監(jiān)控，控制對房地產(chǎn)的過度開發(fā)

中國要想防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，就要加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理和監(jiān)控，就要制定相應的策略和措施，如對房地產(chǎn)市場加強投資管理，使房地產(chǎn)供需達到平衡；如對樓市防止人為的炒作，如對房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)做相應的調(diào)整，如提高購房的首付比例，如征收物業(yè)稅……在房地產(chǎn)開發(fā)中應運用市場在資源配置中發(fā)揮的作用。政府只有制定相關策略才能控制對房地產(chǎn)的過度開發(fā)，控制房地產(chǎn)過度開發(fā)才能避免房地產(chǎn)泡沫破滅的發(fā)生。

（四）對土地資源進行強化管理

針對土地資源，強化管理是政府要進一步進行的行動，控制地價過高現(xiàn)象的發(fā)生，為此，我國各地都有相應的土地估價機構(gòu)，葉建平曾說：“申請成立土地估價機構(gòu)必須具有土地估價專業(yè)人員，其中取得土地估價師資格的人數(shù)不得少于2人?！?，對非法占地、圈地行為，要有嚴厲的處罰措施，政府還要對土地市場進行全面清理，預防土地領域的各種不正行為的發(fā)生。

（五）引導資金的合理流向，加強金融監(jiān)管，保持外匯匯率政策的穩(wěn)定

為了避免房地產(chǎn)泡沫破滅現(xiàn)象的發(fā)生，“政府還要加強金融監(jiān)管，提高監(jiān)管能力和水平，要通過利率、政策等使資金流向其它行業(yè)而不是一窩蜂地涌向房地產(chǎn)行業(yè)。”對于外債、外資，中國政府也要加強此方面的管理，用多種手段引導資金流向合理化。為預防房地產(chǎn)泡沫破滅的發(fā)生，中國還要保持外匯匯率政策的穩(wěn)定。外匯匯率政策穩(wěn)定就會降低或避免外資涌入房地產(chǎn)業(yè)，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

四、結(jié)論

20世紀90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅的發(fā)生是各種因素共同導致的結(jié)果，而當今中國的房地產(chǎn)業(yè)與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前是有許多相似之處的，“汲取日本房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)驗教訓，“以人為鏡可以知得失”避免重蹈覆轍，這對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個中國經(jīng)濟的發(fā)展都是意義重大的。”誠如吳曉靈所說：“我們調(diào)控房地產(chǎn)，是想讓這個行業(yè)活得長一些”。在本文中，針對日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅我做了深入研究并在此基礎上提出了預防措施。由于對該課題的認識方面的不足，所述之處難免有所疏漏，懇請各位指正。

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（作者單位：延邊大學經(jīng)濟管理學院）