尤嘉

[摘要]受諸多因素影響，2014年我國房地產(chǎn)業(yè)疲態(tài)顯現(xiàn)，其是否能夠在宏觀大局下順利轉(zhuǎn)型升級，繼續(xù)在推進我國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，還是繼續(xù)沿著逐步減速的進程前進，是本文所希望能夠拋磚引玉、引起思考的問題。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟轉(zhuǎn)型；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；房地產(chǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.084

1全球經(jīng)濟背景

從世界銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2013年全球GDP增長率為2.25%，僅高于2001年、2002年、2008年、2009年這四個近兩次經(jīng)濟或金融危機形成的谷底年份。2014年世界經(jīng)濟繼續(xù)呈現(xiàn)分化的發(fā)展態(tài)勢。另據(jù)我國國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究，2015年世界經(jīng)濟仍處于危機后的大調(diào)整階段，由于各國內(nèi)部結(jié)構(gòu)差異明顯，世界區(qū)域發(fā)展更趨分化，但總體有望維持低增長態(tài)勢。作為2014年發(fā)達國家中經(jīng)濟復(fù)蘇狀況最為良好的大型經(jīng)濟體，美國經(jīng)濟增長有望繼續(xù)維持穩(wěn)定，雖然勞動參與率短期不會明顯改善；歐盟經(jīng)濟將持續(xù)長期以來受高失業(yè)、低通脹和結(jié)構(gòu)問題的影響，復(fù)蘇乏力，而歐洲版QE的推出和歐元貶值、西班牙等南歐經(jīng)濟恢復(fù)穩(wěn)定；消費稅率提升引發(fā)經(jīng)濟增長大幅波動的效應(yīng)使日本經(jīng)濟在2014年高開低走，2015年該效應(yīng)已逐漸減弱，預(yù)計日本經(jīng)濟將低位增長。新興經(jīng)濟體表現(xiàn)也不盡如人意：不斷下滑的油價和歐美的制裁使2014年俄羅斯全年盧布匯率下跌超過50%，通脹率幾乎達到10%，經(jīng)濟增長僅約1%。而其他新興經(jīng)濟體巴西、印度尼西亞、南非等同期均無法避免走下坡路和衰退的命運。

2014年中國的改革進入到全面深化的新紀元，在這一年里，宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性和連續(xù)性得到保持，宏觀調(diào)控的思路和方式得到創(chuàng)新，政府通過對經(jīng)濟進行針對性的預(yù)調(diào)微調(diào)，使社會經(jīng)濟的健康發(fā)展得到了持續(xù)和保證。與此同時，在各個領(lǐng)域推進的改革措施，使改革的紅利得到有效釋放，“簡政放權(quán)”等各項舉措使市場的動力被激活，提升了經(jīng)濟內(nèi)涵與質(zhì)量。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2015年，在短期內(nèi)，我國經(jīng)濟下行壓力仍會充分體現(xiàn)。在各種刺激消費的政策作用下，國內(nèi)消費基本能夠保持穩(wěn)定，受全球宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整、美國等大型經(jīng)濟體制造業(yè)復(fù)蘇等因素影響，投資、出口增長幅度減弱。

2我國國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

在國內(nèi)外經(jīng)濟下行壓力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整雙重作用下，一向在中國處于國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位的房地產(chǎn)會出現(xiàn)怎樣的局面呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，全國70個大中城市房價指數(shù)連續(xù)已下跌近8個月，房價下跌的城市有68個，全國商品房待售面積62億平方米，同比增長21%，比2011年增長了1.3倍。此外，2015年1月份的成交量環(huán)比12月整體下滑了20%以上，重點城市則下降30%以上。各種數(shù)據(jù)綜合顯示，全國樓市調(diào)整的步伐遠未停止。

3房價上漲的原因

截至2013年6月底，根據(jù)國家審計署全國政府性債務(wù)審計報告中的抽樣審計結(jié)果表明，1088萬億元的地方政府債務(wù)對土地出讓收入依賴程度占比高達37%。房地產(chǎn)業(yè)的屬性從根本上決定了其資金密集型的性質(zhì)。使房價迅速上漲的是過量地涌向房地產(chǎn)的社會資金，進一步演化成經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性難題，部分實體經(jīng)濟部門資金供應(yīng)的缺乏便是其中的突出表現(xiàn)之一，導(dǎo)致的結(jié)果除了經(jīng)濟下行能力的增加外，還包括新動力和社會產(chǎn)出的降低；與此同時，也導(dǎo)致全社會存量金融資產(chǎn)被盤活的進程非常緩慢，以及金融市場階段性的流動性緊張，趨利資金也在巨大的房地產(chǎn)財富效應(yīng)刺激下不斷地注入房地產(chǎn)市場。與房地產(chǎn)市場虛假繁榮高度相關(guān)聯(lián)、使宏觀經(jīng)濟金融潛在運行風(fēng)險增加的，還有快速增長的地方政府債務(wù)。

4房價上漲的影響及現(xiàn)狀分析

4.1房價上漲的影響

國內(nèi)各界人士分別從不同層面分析持續(xù)高企的房價對經(jīng)濟的負面影響，其中最主要的影響之一就是對收入分配的影響。有學(xué)者著書論述，中國通過近幾年的不斷努力，剛剛才取得貧富差距的縮小局面正在被漲聲不斷的房價抵消掉。而且，隨著人均可支配收入的增加，房價的增長似乎越快。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的收入來源，國內(nèi)各階層主要收入包括工資性收入、經(jīng)營凈收入、財產(chǎn)凈收入、轉(zhuǎn)移凈收入和自有住房折算凈租金五項，房價上漲至少可以增加持有者的財產(chǎn)凈收入和自有住房折算凈租金。因此，經(jīng)濟學(xué)教科書對于資產(chǎn)價格上漲加速收入分化的原因，是這么解釋的：中國高收入階層收入的主要組成部分是經(jīng)營凈收入和財產(chǎn)凈收入，此外，才是他們與其他社會階層同樣擁有的工資性收入。這就可以解釋資產(chǎn)價格的上漲進一步加速了各階層收入的分化。

從中國人口基數(shù)大、人均資源稀缺（包括土地與住房資源）的角度來看，非常有必要大力提倡理性經(jīng)濟的住房消費觀念。同時，房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，不可避免地加重社會財富分配不公，實體經(jīng)濟經(jīng)營不振，從而降低社會經(jīng)濟活力。阻礙宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。比如“稅收”效應(yīng)，源自過快上漲的房價，并且變相刺激房地產(chǎn)市場，造成泡沫式虛假繁榮等，如果從這些觀點進行推斷，讓房價回歸理性是房地產(chǎn)市場從非理性的極速擴張向相對平穩(wěn)的階段過渡的必由之路。

4.2房價上漲后的現(xiàn)狀分析

2014年第四季度國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的些許回暖跡象難以改變自2014年初以來全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)整，它完全屬于市場自發(fā)行為，深刻地反映出房地產(chǎn)市場運行存在的巨大風(fēng)險，也表明了房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)較快增長的不可持續(xù)性。基于此，不遠的將來不得不面對的境況之一是國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步失去它在很長時間里在整個國民經(jīng)濟體系中的重大影響力。除非能夠在加快保障性住房建設(shè)和全面推進城鎮(zhèn)化進程等國策的過程中，挖掘新的經(jīng)濟增長點，以進一步發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拉動作用。通過保障性住房既能夠改善民生，也能夠促進經(jīng)濟較為良性增長，其中也包括對宏觀經(jīng)濟將起到積極正面影響的棚戶區(qū)改造投資等重要民生工程。人均可支配收入的提高、全民受教育程度的提升、人們對精神方面的需求程度不斷提高、人口壽命的延長和老齡化階段的到來，使文化、旅游、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育等消費及服務(wù)進入快速發(fā)展期，相關(guān)的地產(chǎn)也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應(yīng)適應(yīng)居民需求結(jié)構(gòu)的變化，采取政策措施，促進這些民生領(lǐng)域與房地產(chǎn)市場的協(xié)同發(fā)展。此外，通過科技與房地產(chǎn)的相融合，用高端、創(chuàng)新科技改造房地產(chǎn)市場，并通過互聯(lián)網(wǎng)促進房地產(chǎn)融資、開發(fā)、消費和服務(wù)，帶動經(jīng)濟增長。

5結(jié)論

綜上所述，在全球經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境下，國內(nèi)各級政府所能做的，應(yīng)該是選擇恰當(dāng)?shù)臅r機推出正確的房地產(chǎn)市場引導(dǎo)措施，沉著應(yīng)對房地產(chǎn)市場回調(diào)將給整個市場帶來的短期震動，并且盡量使回調(diào)過程平穩(wěn)緩和。同時，通過出臺相應(yīng)政策鼓勵房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，將更多的政府資源用于營造良好的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟環(huán)境，改善社會民生，通過簡政放權(quán)，激發(fā)民間創(chuàng)業(yè)熱情，尋找新的助力點推進國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。

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