矯春娜 吳程程

摘要：司法實踐中，尤其是在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的背景下，因借名購房產(chǎn)生的糾紛已成為房屋買賣合同糾紛案件中的一類典型案件?！敖杳I房”中房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為真正購房人、借名人，被借名之人為名義產(chǎn)權(quán)人或出名人。當(dāng)事人選擇訂立借名購房合同的原因多種多樣，有的為了規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；有的為了借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；也有的為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。借名購房屬于合同行為，在借名購房情形中，需根據(jù)不同情況對借名合同的效力進行認定。

關(guān)鍵詞：借名購房；所有權(quán)；無權(quán)處分；效力

一、借名購房行為的不同情形

我國奉行合同自由原則，即當(dāng)事人在沒有違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，可以訂立任何內(nèi)容的合同，并賦予其法律效力。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟政策為前提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

（一）違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房

我國司法實務(wù)界通常認為，借名登記的合同在沒有違反法律禁止性規(guī)定和善良風(fēng)俗的情況下，應(yīng)該是有效的。但此處比較有爭議的是，如果借名購買經(jīng)濟適用房和其他政策性保障房的效力如何？

首先，需要明確的是什么是經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房是指“根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定?！苯?jīng)濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經(jīng)濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。國家對該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，要求其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)濟適用房是政府為解決城市低收入家庭住房困難做出的重大舉措，此舉措對改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定有著極為重要的現(xiàn)實意義。為真正解決城市低收入家庭住房困難戶合法權(quán)益，故對經(jīng)濟適用房的購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴格限制。而借名購買經(jīng)濟適用房的行為擾亂了國家對經(jīng)濟適用住房市場的監(jiān)管秩序，損害了城市低收入住房困難家庭購買和獲得房屋的合法權(quán)利，一定程度上造成國家資源損失，違反了經(jīng)濟適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[2010]458號）第十六條規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”

但也有觀點認為，購買經(jīng)濟適用房的借名登記合同，不能簡單的以違反法律規(guī)定而認定無效①。對于是否違反法律、行政性法規(guī)以外的規(guī)范性文件中的強制規(guī)范的合同效力的判斷問題，有學(xué)者指出，在實踐中，當(dāng)某一合同沒有違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，但違反了行政規(guī)章或地方性法規(guī)時，法院不能直接將其認定為無效合同，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第52條規(guī)定的“損害社會公共利益的合同無效”的處理原則來確認該合同段效力②。

權(quán)衡兩種說法利弊，本文認為認定借名合同有效更為合理，即借名人為房屋所有權(quán)人。盡管本文說法不符合《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》的相關(guān)規(guī)定，但是由借名人取得房屋所有權(quán)符合誰投資誰獲利原則。在借名登記的案件中，實際出資人為借名人。當(dāng)房屋的價值發(fā)生重大增值時，由出資人獲得房屋的增值利益符合公平原則。相反，如果由出名人獲得房屋增值的巨大利益時，違背民法誠實信用原則。其次，由借名人取得房屋所有權(quán)，即使借名人不具有購買經(jīng)濟適用房的資格，不符合購買經(jīng)濟適用房的法律條件，也并非無法補救。解決方法是借名人按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)費用，也可最終取得房屋所有權(quán)；或者是政府回購經(jīng)濟適用房，再出賣給符合條件的人。借名人最終要按照商品房的價格補交價款，這樣一定程度上有利于遏制借名購買經(jīng)濟適用房情形的發(fā)生，同時也避免了出名人獲得房屋增值后的巨大利益，避免了司法裁判的不公。

（二）違反“限購”、“禁購”政策借名買房對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”應(yīng)當(dāng)認定合同有效。

否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”在廣州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）③一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但本文認為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

（三）為規(guī)避信貸政策而借名買房

信貸政策，指的是中央銀行根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展政策和投資政策，并銜接財政政策、利用外資政策等制定的指導(dǎo)金融機構(gòu)貸款投向的政策。規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認定。

（四）借名購買單位自建房、集資房、團購房此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理等多方面優(yōu)勢，此類借名買房本質(zhì)上處分的是權(quán)利人基于其能夠買到單位自建房、集資房、團購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，借名購買單位自建房、集資房、團購房的行為人主觀上并沒有損害第三人利益的故意，也沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定此類合同有效。

（五）房改房問題

房改房，是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部

《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。

“李某、陳某乙與陳某甲、張某所有權(quán)確認糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告陳某乙、李某二人原系夫妻，被告張某、陳某甲系夫妻，陳某甲與陳某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告張某身份購買了張某工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于張某名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告陳某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名購房行為的啟示

住房問題關(guān)系國計民生，這既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。隨著經(jīng)濟的增長，房價過高、上漲過快、居民收入差異的加大，增加了居民通過市場解決住房問題的難度，也增加了金融風(fēng)險，如此下去，不僅不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，還會引發(fā)社會矛盾，國家各種房地產(chǎn)政策的出臺，有利于遏制部分城市房價過快上漲的現(xiàn)象，是一項惠民的重要政策措施，體現(xiàn)了社會公共利益，更有利于緩解社會矛盾，促進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

因此，在借名購房情形中，房屋雖登記在出名人名下，其為形式上的所有權(quán)人，但真正所有權(quán)人為出名人，在法律形式和實質(zhì)內(nèi)容之間形成“虛”與“實”的法律關(guān)系。對認定其借名購房行為是否具有法律效力需要具體案情，具體分析，做到公平、公正認定。（作者單位：1.北京德恒（珠海）律師事務(wù)所；2.浙江省衢州市柯城區(qū)發(fā)展和改革局）

注解：

①趙秀梅：《借名登記合同中的法律問題》，《國家檢察官學(xué)院學(xué)報》第22卷第5期，2014年9月。

②蘇號朋：《合同的訂立與效力》，中國法制出版社1999年版，第285頁。

③廣州市花都區(qū)人民法院“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）。