作者簡介：趙成（1992.05-），男，漢，四川，研究生，重慶交通大學，研究生方向：管理科學與工程。

摘要：公共租賃房作為我國住房建設和社會扶持保障性建設的重要組成部分，其建設的合理可持續(xù)性對我國的經(jīng)濟社會發(fā)展和建設有著一定的影響。本文以公租房的可持續(xù)性建設為背景，通過分析公租房的租金定價模式，探究公租房的租金價格對公租房可持續(xù)建設、發(fā)展的影響及關(guān)系。

關(guān)鍵詞：公租房；可持續(xù)建設；租金價格

一、引言

公共租賃房是對住房困難人群的過渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公租房作為一種過渡性、保障性、公共福利性建設項目，其建設的可持續(xù)性是一個關(guān)鍵問題。在公租房這一特殊項目的全生命周期內(nèi)，公租房的租金價格作為政府和低收入家庭密切關(guān)心的問題，它不僅反映了公租房建設的合理性，實用性，福利性，也將會影響政府的區(qū)域投資和下一個公租房建設項目的開發(fā)，租金價格將會影響公租房建設項目全生命周期的正常運行。

二、公租房可持續(xù)性建設

公共租賃房的可持續(xù)性建設包含了資金的投入建設，租房的運營維護，投資的回收利用，政府退出公租房機制等方面的內(nèi)容。在前期的建設階段中，政府需要投入大量的資金或者向社會進行融資；在中期的運營階段，政府不僅需要考慮的建設項目運營和資金回收，還需要考慮項目的維護所帶來的成本增加；由于公租房是一種社會福利性、保障性住房，因為這兩個方面也導致了公租房的資金回收與后期運營難度增加，使得投資回收期增長。因此，如何平衡資金投入與租金收益的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)保障功能與市場運營關(guān)系[1]，這將是公租房可持續(xù)性建設首先應該解決的問題。同時當社會發(fā)展到一定程度之后，當社會的兩極分化有了很大的改觀，低收入家庭也不斷減少的時候，政府應考慮退出公租房的建設機制。此時，政府如何合理、有序地退出公租房建設機制，使公租房私有化或者其他，也將是公租房可持續(xù)性建設的一個急需解決的問題。

三、公租房現(xiàn)有的定價模式

公共租賃住房定價是一個多元性目標決策系統(tǒng)，既要考慮投資者的盈利性，又要照顧居民的承受能力和政府財政補貼能力；既要體現(xiàn)公租房的社會公益性，又要使投資者回收成本和獲得收益[2]。從國際國內(nèi)的公租房定價方案分析。公租房現(xiàn)有的基本定價模式可以簡述為以下三種，其優(yōu)缺點如下：

（1）市場法。通過引入有效的市場樣本數(shù)據(jù)，對比同等條件或相似條件下的租房價格，按照一定的比例下浮定價，其本質(zhì)表現(xiàn)為市場租金的百分比。這種定價方法比較簡單，容易操作，也與住房建設項目周邊的住房租賃市場建立了一定關(guān)系。但沒有考慮每個家庭的特殊性，容易造成社會不公現(xiàn)象。

（2）成本法。成本法主要是根據(jù)公共租賃住房在建設過程的造價成本以及在運營維護過程中的附加本來確定租金的方法。這種定價模式考慮到了公租房發(fā)展的可持續(xù)性，有利于減少政府的財政負擔[3]。但是無法通過價格來調(diào)整市場供需關(guān)系，無法體現(xiàn)出公租房的市場價值，也容易造成租金定價過高，公租房出租率過低，達不到社會保障性的目的。

（3）收入法。收入法以租房對象的收入水平為基礎，按租房對象收入的一定比例確定租金[4]。收入法綜合考慮了低收入群體的支出情況，充分體現(xiàn)了公租房的社會福利性和保障性，有助于實現(xiàn)保障性住房的政策目標，但政府的額外支出費用會大大增加，也會因家庭的收入變化而難以控制租金價格，導致實際操作性復雜。

通過以上三種方法的介紹，我們可以對比看出，采用不同的定價方法，將會對公租房租金價格帶來不同的影響，也將在不同的程度上，影響公租房的建設和運營。因此在選用公租房租金定價模式時，我們應該根據(jù)各個地區(qū)的實際情況，綜合不同定價模式的優(yōu)劣點，采用一種或者兩種以上綜合的定價模式，對租金價格進行合理定價。

四、租金定價對公租房可持續(xù)性建設的影響

公租房的租金定價關(guān)系到政府的財政負擔[5]。如果公租房的租金定價過高，與市場租金價格相差較小，將會導致公租房的出租率較低，既達不到公共保障性的作用，也將會使資金回收變得更加困難，導致公租房的下一步建設更加緩慢，達不到可持續(xù)建設性。同時，如果公租房的租金定價過低，申請公租房的人員過多，不僅將會影響正常的市場住房建設，影響經(jīng)濟的建設，同時也將會延伸出一系列的社會問題，如有人弄虛作假申請公租房等，最終也將會導致資金的回收達不到預期的要求，也達不到社會保障性的目的，影響下一步建設的正常進行。結(jié)合圖1的全生命周期建設模型，我們不難看出，政府在建設期投入的大量資金轉(zhuǎn)化為沉淀資本之后，在公租房的運營維護期仍需要投入大量的費用進行管理和維護，如果資金回收困難，這將會導致建設項目無法正常運行[1]。而租金定價則是主要影響中期運營維護的一個關(guān)鍵因素。從項目的全生命周期出發(fā)，租金定價不僅僅影響整個建設項目的資金回收期，也會影響項目的后期拆除，同時也將影響下一個項目的建設。這一系列的關(guān)系都表明，租金定價將會影響公租房的可持續(xù)性建設。在經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，如果項目的資金回收不能按期完成，政府想要如期退出公租房建設機制，也將會推遲，這將影響政府合理、有效地退出公租房建設機制，這也將對公租房的可持續(xù)性建設造成一定的影響。綜合上述的分析，公租房的租金定價將會直接影響著公租房建設的可持續(xù)性。

圖1

五、小結(jié)

由于我國公租房建設的快速發(fā)展，公租房建設的可持續(xù)性是社會發(fā)展的需求。每個省份不能簡單地照搬其他省份或者國家的公租房定價模式，這將會導致租金價格的不合理，從而將會影響公租房建設項目的正常進行，影響建設項目的可持續(xù)性。因此，每個地區(qū)的政府不僅應結(jié)合我國的基本國情，更應根據(jù)各個省市、區(qū)縣的具體情況，探究出符合各個區(qū)域?qū)嶋H情況的公租房租金定價方式；同時我國或者各個省市應該出臺相關(guān)的法律法規(guī)，從法律的層面的保證租金價格的合理性，有效性，從而實現(xiàn)公租房項目建設的可持續(xù)發(fā)展性。政府更應從長遠的角度出發(fā)，實行動態(tài)化的管理模式，建立有序的公租房建設退出機制，從真正意義上實現(xiàn)公租房建設的可持續(xù)性。（作者單位：重慶交通大學）

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