曾慧娟

從十月底提出將全面放開二胎政策至今，一月有余， “二胎拯救樓市”、“二胎刺激換房”等直接引燃了本已躁動(dòng)的樓市。

多了一個(gè)孩子，得換套大房子了？如果生個(gè)男孩，結(jié)婚又要準(zhǔn)備一套房子了？房產(chǎn)商們笑了。這可不是開玩笑，一位房產(chǎn)商透露，在他們業(yè)內(nèi)聚會(huì)中，多數(shù)人都暢想著：“全面兩孩”政策一出，房?jī)r(jià)終于保住了。

各大開發(fā)商也紛紛更新廣告牌、廣告語(yǔ)，爭(zhēng)先恐后地往二胎上靠。但被忽視的是，全面放開二胎并不等于全民要生二胎，尤其是對(duì)于北京樓市，之前實(shí)施的單獨(dú)二胎政策被證明對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。因此，此番的全面放開二胎雖然被開發(fā)商視作人口紅利，但短時(shí)間里還沒(méi)有兌現(xiàn)的可能。

地產(chǎn)圈玩嗨了

10月29日二胎將全面放開政策的消息一出，各大開發(fā)商的創(chuàng)意營(yíng)銷開始充斥著微信圈。諸如二胎放開給樓市帶來(lái)重大利好；二胎放開將有效刺激換房需求；二胎放開將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利等說(shuō)法被迅速移植到了項(xiàng)目的戶外廣告宣傳語(yǔ)上。

開發(fā)商如此熱衷二胎效應(yīng)，正是看好了未來(lái)人口紅利對(duì)樓市的刺激，巴不得迅速將未來(lái)的利好變現(xiàn)?！叭娑フ邿o(wú)疑為低迷的樓市，刀刃上的白銀時(shí)代打了一針強(qiáng)心劑?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，全面放開二胎政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)既有預(yù)期效應(yīng)，也有現(xiàn)實(shí)效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是重大利好。

趙秀池表示，全面二胎消息既出，房地產(chǎn)股等相關(guān)股票就漲起來(lái)，顯然是人們心理預(yù)期的體現(xiàn)。展望未來(lái)，全面二胎政策必定是要實(shí)施的，人口是真的會(huì)增加的。有人預(yù)計(jì)，二胎政策落地會(huì)從明年陸續(xù)開始，其影響可能會(huì)集中體現(xiàn)在2017年、2018年和2019年期間。有關(guān)數(shù)據(jù)估計(jì)，二胎將會(huì)帶來(lái)在300萬(wàn)到500萬(wàn)人口增長(zhǎng)，其中2017年的增長(zhǎng)或?qū)⒂瓉?lái)峰值。隨著人口的增加，一系列相關(guān)的需求也會(huì)增加，包括住房、學(xué)校等。

持類似觀點(diǎn)的還有易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，他表示二胎放開政策對(duì)于樓市應(yīng)屬重大利好。因?yàn)闃鞘行枨笈c人口有關(guān)。全面放開二胎限制，將明顯促進(jìn)人口增長(zhǎng)，而且十幾年后將增加勞動(dòng)人口數(shù)量，小幅再現(xiàn)人口紅利，既有助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也有利于樓市需求。

四居更吃香？

全面放開“二孩”政策讓很多開發(fā)商有所期待，部分開發(fā)商甚至認(rèn)為這將催生四居以上戶型房源的市場(chǎng)需求。

林曉文（化名）在一家事業(yè)單位上班，這幾天一家人開心的不得了，家庭會(huì)都開了幾次，討論再生一個(gè)兒子的事宜。

“我自己也很想再生一個(gè)小孩，尤其是男孩子，不僅達(dá)到我老公父母的意愿，也達(dá)成我的心愿；如果不是，家里再添個(gè)千金，兩個(gè)孩子能一起成長(zhǎng)不至于孤單，兩種情況都好?！币延幸粋€(gè)女兒的林曉文說(shuō)，本來(lái)打算辭去工作，即使罰款也要生一個(gè)，沒(méi)想到“全面兩孩”的政策就來(lái)了。

“之前一直光在考慮生孩子的事情，但忽視了房子的問(wèn)題，現(xiàn)在這個(gè)80平米的房子還能勉強(qiáng)住一住，但如果真生二胎，房子必須考慮換大點(diǎn)兒，起碼三房，甚至小四房?！绷謺晕恼f(shuō)。

在樓市成交中，被認(rèn)為在二胎放開后最受益的大戶型在近年來(lái)確實(shí)受歡迎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2014年2月21日，北京正式實(shí)施“單獨(dú)二孩新政策”前后純商品房住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，3-4居的成交量從過(guò)去20個(gè)月的45%擴(kuò)大到現(xiàn)在的50%，改善需求明顯增加。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。生了二胎，三房戶型顯得也不夠住了。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過(guò)渡。但如果孩子長(zhǎng)大，還是需要一定的個(gè)人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。

此外，也有中介人士就認(rèn)為，二孩政策的實(shí)施，會(huì)令當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因?yàn)樽鳛閯傂钁粜停靠們r(jià)比兩房要高，但作為改善型產(chǎn)品，三房卻又不能滿足家庭未來(lái)的居住計(jì)劃。有條件的家庭將會(huì)一步到位購(gòu)買四房。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示，一些反應(yīng)神速的開發(fā)商，已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)借勢(shì)吆喝，為四房復(fù)式戶型大做宣傳。

那么，當(dāng)四房變成了剛需，相應(yīng)的，五房將會(huì)變成改善需求的產(chǎn)品。多出來(lái)的房間可以作為兒童娛樂(lè)室，保證兒童的健康發(fā)展。其次，二孩家庭，只靠父母兩個(gè)照顧是非常辛苦的，以后請(qǐng)保姆會(huì)成為常態(tài)，目前市面上就有許多高端產(chǎn)品將保姆房納入設(shè)計(jì)范圍。

雖然開發(fā)商方面看好放開二胎后的改善換房需求，但需要指出的是，目前限購(gòu)緊箍咒仍舊存在。因此，換房改善至少在北京短期內(nèi)是不會(huì)有明顯體現(xiàn)的。

學(xué)區(qū)房地位更加堅(jiān)固

除了戶型結(jié)構(gòu)的差異，二胎對(duì)于樓市的刺激還將體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房上。張大偉說(shuō)，對(duì)于二胎家庭來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于每人只花費(fèi)學(xué)區(qū)房的一半價(jià)格。所以，全面放開二孩政策后，全國(guó)各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動(dòng)搖，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈，學(xué)區(qū)房的價(jià)格可能更加堅(jiān)挺。

“本來(lái)，生源有減少的趨勢(shì)，不過(guò)‘單獨(dú)兩孩、‘全面二孩放開后，如果學(xué)區(qū)房現(xiàn)行政策不變的情況下，生源又會(huì)迎來(lái)新的拐點(diǎn)，學(xué)區(qū)房繼續(xù)變得稀缺?！?趙秀池說(shuō)，很多家庭買了學(xué)區(qū)房，原來(lái)只是打算給一個(gè)小孩讀書，等小孩成長(zhǎng)之后，就賣掉學(xué)區(qū)房，買改善型住房，現(xiàn)在買一套學(xué)區(qū)房可以供兩個(gè)小孩讀書，等于加大了學(xué)區(qū)房的價(jià)值，學(xué)區(qū)房也會(huì)顯得更值錢。

“好的學(xué)區(qū)房，可比大熊貓還珍貴。”趙秀池說(shuō)，“除了學(xué)區(qū)房變得更值錢之外，學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)供給可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的縮減。一個(gè)孩子使用學(xué)區(qū)房后，不再賣而是留著給第二個(gè)孩子，這部分本來(lái)5-6年就要出售的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在可能變成10年，而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)教育資源就這么多，勢(shì)必會(huì)造成市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房越來(lái)越少?！?/p>

人口紅利有限

不過(guò)，二胎政策的利好似乎也有被躁動(dòng)樓市提前透支的可能。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，并不看好二胎放開對(duì)樓市的刺激。此前單獨(dú)二孩放開后，生育意愿并不高。至少到目前為止，單獨(dú)二孩政策對(duì)市場(chǎng)影響并不大。

數(shù)據(jù)顯示，之前實(shí)行了幾年的單獨(dú)二胎政策，全國(guó)條件滿足的一共有1100萬(wàn)對(duì)夫婦，截至今年5月只有145萬(wàn)對(duì)夫婦向政府提出申請(qǐng)，而最后真正生育二胎的只有80萬(wàn)對(duì)，也就是說(shuō)二胎主觀執(zhí)行率只有8%左右。

北京數(shù)據(jù)也顯示，截至9月30日，北京市“單獨(dú)二孩”申請(qǐng)數(shù)和辦證數(shù)，分別為53034和48392例，所謂新人口紅利并不像想象中那么高。另外，在撫養(yǎng)教育成本越來(lái)越高的情況下，二胎雖然全面放開，但未來(lái)十幾年里，具體執(zhí)行會(huì)怎么樣并不樂(lè)觀。張大偉就表示，有實(shí)力生二胎的，即使沒(méi)有放開政策，也一直沒(méi)被抑制過(guò)。所以單獨(dú)政策后，增加的生育數(shù)量非常有限。

并且，在張大偉看來(lái)，放開二胎對(duì)改善型需求的影響也要因地而異。一方面，三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型，因此改善型購(gòu)房需求有，但并不是特別明顯。另外，一線城市因?yàn)樯畛杀臼指甙?，人們的生育意愿并不?qiáng)烈，放開二胎的影響相對(duì)較小。因此，他認(rèn)為二胎政策放開對(duì)全國(guó)樓市的影響被高估了。