錢雯婷

投入低的新模式，新產(chǎn)品，解決了度假旅游地產(chǎn)閑置問題。

項目簡介：

2014年，互聯(lián)網(wǎng)金融革新帶來了產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司與上海禹璇信息技術(shù)有限公司共同推出黃山太平湖蓮花國際度假聯(lián)排別墅眾籌項目：9.6萬元，擁享天下別墅。給向往度假旅游地產(chǎn)的朋友帶來了服務(wù)高、環(huán)境好、設(shè)施全而投入低的新模式，新產(chǎn)品，更解決了度假旅游地產(chǎn)閑置問題，還為產(chǎn)權(quán)所有人帶來了購置一份，即可享受全國別墅度假旅游的高性價比服務(wù)。

華慕?。郝糜蔚禺a(chǎn)大家都非常向往，在一個風(fēng)景秀麗地方擁有一個自己的家，特別是別墅這么大的家。但是，旅游地產(chǎn)的缺點也非常明顯：總價高、利用率低、維護難。所以，我們推出了新的旅游地產(chǎn)模式：合伙買、一起享用、專業(yè)經(jīng)營。我先來簡單介紹一下項目概況：安徽省黃山太平湖蓮花國際占地面積66700平方米，總建筑面積40000平方米，打造以“影視傳媒概念”和“水上游樂活動”為主題，集旅游觀光與休閑度假為一體的旅居結(jié)合的托斯卡納風(fēng)格休閑旅游度假區(qū)。項目的地理優(yōu)勢也非常明顯：京福高鐵將于2014年建成通車，黃杭高鐵已完成規(guī)劃，開工在即。黃山屯溪和九華山國際機場都在1個小時車程內(nèi)，1小時抵達上海、武漢，2小時抵達北京、廣州、香港。連接滬渝、杭瑞的京臺高速穿湖而過，距離合肥、南京、杭州都在2小時左右車程，距離銅陵、蕪湖在1小時左右車程。4小時內(nèi)貫穿京津冀、長三角、海西三大經(jīng)濟圈。項目地處國家級旅游景點黃山，離黃山風(fēng)景區(qū)北門17公里，最近的黃山鎮(zhèn)生活小區(qū)10分多鐘，太平湖是人工湖，是4個西湖的大小，風(fēng)景極佳。所在地區(qū)同時有4家較大的房地產(chǎn)公司在集中開發(fā)，可望成為兩三萬人口的旅游及養(yǎng)老小鎮(zhèn)，可對比的為千島湖，是距離華東經(jīng)濟發(fā)達區(qū)較近的甲級風(fēng)景點。

我來介紹一下此次的開發(fā)商——榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司。榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司成立于1996年，注冊資金達18.82億元，一直致力于中等規(guī)模城市地產(chǎn)開發(fā)，通過專業(yè)化經(jīng)營與高檔產(chǎn)品品質(zhì)詮釋現(xiàn)代人居住理念。經(jīng)過10余年發(fā)展，榮盛已成為集建筑設(shè)計、商品住宅開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營及酒店管理為一體，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)的大型綜合體。2007年8月8日，榮盛成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。可見，我們的開發(fā)商實力非常雄厚。

此次的眾籌方案

我們首次拿出了3號樓1號聯(lián)排別墅毛坯房，價值260萬元；按照2000元/平方米的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，硬裝50萬元；家電家具軟裝30萬元；運營基金44萬元，總價384萬元，分為40份，每一份投資為9.6萬元。

此次的項目回報

每份可獲得（1）聯(lián)排別墅70年產(chǎn)權(quán)一份，每一份投資占1/40產(chǎn)權(quán)；（2）每年1.5萬元VIP旅游充值。1.5萬元是根據(jù)我們項目周邊的房價做出的預(yù)測，預(yù)測每套（3間房）夜的價格在3000元左右，5天的使用權(quán)即1.5萬元；（3）旅游置換。下面，我著重介紹一下我們的置換計劃：在黃山項目交房后就會開放秦皇島、宜興、神農(nóng)架三地的五星級酒店置換旅游。接下來還會有廈門、太湖、麗江、青島、三亞等等；（4）50%的營業(yè)分紅。我們的別墅除了分給業(yè)主的200天使用權(quán)外，還有150多天可對外營業(yè)，若營業(yè)產(chǎn)生凈收入，那凈收入的50%會分給業(yè)主；（5）每年贈送黃山景區(qū)的門票；（6）每年贈送一份黃山特產(chǎn)禮包。

Q&A

黃璐：部分產(chǎn)權(quán)在國內(nèi)可以寫在房產(chǎn)證上嗎？產(chǎn)權(quán)多少年？后期轉(zhuǎn)讓事宜如何處置？

華慕琛：業(yè)主擁有有法律效力的房產(chǎn)證、房產(chǎn)共有權(quán)證，購房合同合同、保險等并會予以公證。房產(chǎn)證是證明房產(chǎn)所有權(quán)的一種受到國家認可的憑證，這個大家都能理解。

房屋共有權(quán)證指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等效力。

《房屋共有權(quán)證》一般為縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書，用以證明共有房屋的歸屬；是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給兩個或者兩個以上的權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。產(chǎn)權(quán)和住宅一樣，是70年的。轉(zhuǎn)讓就按照國家規(guī)定的過戶手續(xù)辦理。如果覺得這些事情比較繁瑣，也可以委托我司辦理。

顧冰：為什么是每人5天的使用權(quán)呢？365天分配成40份，應(yīng)該每人有9天?。?/p>

華慕?。好咳嗣磕?天，分配的看起來是200天使用權(quán)。但是鑒于各位業(yè)主通常的采用是周末加前后工作日的出行方式，而剩余的零星工作日難以在一個旅游景點出售，實際分配的是40周。剩余的12周對外經(jīng)營，所得的費用將用于支付委托酒店經(jīng)營的管理費、物業(yè)費、水電通訊費、和保險費。

顧冰：使用權(quán)如何預(yù)定呢？在國定假日大家都想這個時間去，要怎么處理？

華慕琛：我們與榮盛在太平湖蓮花國際合作一共是55套別墅。換句話說，有54套作為后備，形成一個別墅池，解決集中預(yù)定的問題。

其次，所有的別墅會委托榮盛的酒店管理公司經(jīng)營，形成一個"別墅酒店”，所有的業(yè)主有5天的免費居住權(quán)。居住權(quán)的分配形式是貨幣化的，用消費券的方式發(fā)放，入住需要向酒店預(yù)訂，按照先到先得原則辦理。需要熱門假期時段的業(yè)主可以提早預(yù)約。

黃璐：這個跟購買有產(chǎn)權(quán)抵押但使用權(quán)集中管理的俱樂部會籍的區(qū)別在什么地方？

顧冰：國內(nèi)類似你說的這樣的有一種分時度假模式，但是很快就淘汰了。國外的俱樂部不太了解，我們就簡單談?wù)勛约旱恼J識吧。首先，俱樂部一般是小范圍單一內(nèi)容的，比如游艇俱樂部，高爾夫俱樂部。而我們的模式提供了更廣泛的服務(wù)。其次，會籍、使用權(quán)是一種服務(wù)，很難界定它的權(quán)益歸屬；不屬于資產(chǎn)類，變現(xiàn)也比較難，轉(zhuǎn)讓價格也難以界定。相比之下產(chǎn)權(quán)是一種確定的，可以轉(zhuǎn)讓、定價的資產(chǎn)，和會籍、使用權(quán)相比，有著明顯的優(yōu)勢。第三，使用權(quán)集中管理，會員分配經(jīng)營紅利，聽上去很不錯。但是酒店經(jīng)營策略是否合理，財務(wù)是否透明，是否存在費用虛高擠占利潤現(xiàn)象，會員是否可以決定分紅與否，這些問題難以解決。但是不解決，對購買者來說又何來的收益呢？相比我們的模式，酒店是為了自己的服務(wù)費用在經(jīng)營，經(jīng)營不善意味著他們的管理費沒有著落，這樣的壓力也會迫使酒店方提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

俞澤臻：別墅的面積是多少？每幢別墅可以住幾個人呢？

華慕?。阂惶讋e墅有3個雙人臥室，2個活動室，3個客廳。住幾個人，可以自行決定。

這里也提供一些旅游方案給大家參考：

（1）如果3個關(guān)系比較密切的家庭，每個家庭各持有一份的話，除了最簡單的各自選擇一個周末，攜帶雙方父母和孩子到太平湖度假，還有很多的組合方式；

（2）可以3個小家庭在某一年約定，利用一年的3個小長假，加上前后各一個工作日出游，清明到黃山宏村觀賞徽州村落、油菜花田；端午去秦皇島玩南戴河海濱水上樂園，吃海鮮，爬野長城；中秋到神農(nóng)架原始森林，帶著孩子探險尋找野人蹤跡；

（3）3個家庭的外公外婆或者爺爺奶奶，暑假帶著孩子，一起到一個避暑勝地（事實上黃山、秦皇島、神農(nóng)架、宜興等地都適合避暑），度過15天的清涼時光，不僅避開40攝氏度高溫對老人孩子的傷害，還可以給獨生子女的孩子一種不同的集體生活體驗，讓他們學(xué)會和同齡孩子分享；讓獨居的退休父母找到年齡相仿的朋友，一起聊聊養(yǎng)生娛樂、談?wù)労炔璺N花。

當(dāng)然以上只是拋磚引玉，有更多的旅游組合，大家可以自己設(shè)計。

顧冰：權(quán)益收益還是不夠明確。

華慕琛：簡單點說，9.6萬元=產(chǎn)權(quán)+房產(chǎn)升值帶來的收益+使用權(quán)+置換旅游+對外經(jīng)營盈利-管理費用。權(quán)益方面，每個人都有對應(yīng)的房產(chǎn)證，這是國家頒布的一種權(quán)益證明?？梢哉f是最明確的一種確權(quán)證書了。收益方面，居住權(quán)、置換度假旅游體驗這些是不能用貨幣衡量的；而房產(chǎn)本身的升值、經(jīng)營分紅本來就是不確定的，這個需要投資人的判斷。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，能明確保證收益的只有銀行儲蓄存款，其他的所謂保證收益都是不靠譜的哦。

顧冰：產(chǎn)權(quán)會不會被“代表”抵押？部分產(chǎn)權(quán)會不會能接受這樣轉(zhuǎn)讓方式的人比較少呢？

華慕?。何覀兊漠a(chǎn)權(quán)并沒有一個所謂的代持人、代持公司，而是落實到每個所有人的。因此，沒有房產(chǎn)證上的權(quán)利人，也就是業(yè)主本人的同意，是不能辦理抵押的。當(dāng)大部分業(yè)主同意的時候，可以整套出售。單份的出售只要買賣雙方同意并協(xié)商好價格就可以辦理過戶手續(xù)，不需要其他業(yè)主同意。