任廣見

摘要：

物業(yè)管理模式單一易導(dǎo)致市場失靈，讓業(yè)主無法正確發(fā)揮管理者的作用。物業(yè)管理公司必須要尋求利潤新模式，提高競爭和盈利能力，規(guī)?；?jīng)營，專業(yè)化的管理和專業(yè)化的物管團隊，可以提高效率，精簡人員，節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理模式；物權(quán)法；市場

中圖分類號：

F27

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2015）09008001

1當(dāng)前，我國物業(yè)管理模式的弊端及成因

目前我國兩種物業(yè)管理模式，公司制物業(yè)管理模式和內(nèi)部福利型物業(yè)管理模式，這兩種物業(yè)管理模式雖然在組織和成立方式上有所不同，但是歸結(jié)到《物權(quán)法》的定義上，都屬于聘請物業(yè)管理公司管理的物業(yè)管理模式。太過單一的物業(yè)管理模式，導(dǎo)致強買強賣，侵害業(yè)主利益，破壞物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，其原因主要有兩點：一是開發(fā)商的介入也是造成物業(yè)管理模式單一的一大原因，由開發(fā)商前期指定物業(yè)管理公司，這就使得業(yè)主無從選擇物業(yè)管理模式和物業(yè)管理公司?！皹I(yè)主委員會”由全體業(yè)主選舉組成，代表全體業(yè)主決策該處物業(yè)的一些重大事情，也是物業(yè)管理服務(wù)的買方，但是我國目前的物業(yè)管理模式中，“業(yè)主委員會”根本就沒有發(fā)揮什么作用，全國很多的住宅小區(qū)和商業(yè)物業(yè)，根本就沒有成立業(yè)主委員會，就算有也只是一個空殼子，根本沒有發(fā)揮管理者的作用。其原因除了開發(fā)商介入其中，讓開發(fā)商和物業(yè)管理公司掌握著主動權(quán)，業(yè)主處于被動接受的地位之外。

二最根本的是《物業(yè)管理條例》的定義太過狹隘與《物權(quán)法》口徑不一，內(nèi)容相悖，《物業(yè)管理條例》給出的定義中，確認業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理物業(yè)為唯一物業(yè)管理方式，這個規(guī)定明顯的忽視了業(yè)主才是物業(yè)管理者這一事實，再者，《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主委員會“權(quán)利機構(gòu)”的地位，但是卻沒有具體實現(xiàn)權(quán)利的途徑，也沒有明確的條例規(guī)定“業(yè)主委員會”如何履行責(zé)任，從本質(zhì)上來講這樣的物業(yè)管理模式不但侵害業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司的權(quán)利也無從得到保障。我國法律制度關(guān)于“業(yè)主委員會”成立機制，權(quán)責(zé)的規(guī)定和實現(xiàn)途徑不明晰，關(guān)于“業(yè)主委員會”的成立和運行機制不夠完善，缺乏切實可行性。

2落實《物權(quán)法》，完善物業(yè)管理市場

“業(yè)主委員會”是全體業(yè)主的代表機構(gòu)，根據(jù)法律代表全體業(yè)主行使業(yè)主的所有共同權(quán)利和履行公共職責(zé)。完善物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展和保障物業(yè)管理公司利益都有著深刻的影響，也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然要求，徹底改變原有物業(yè)管理模式中強買強賣的性質(zhì)。物業(yè)項目應(yīng)該強制性的規(guī)定必須成立業(yè)主委員會，隨著物業(yè)交接和入住和正式投入使用，業(yè)主委員會就必須得成立并且發(fā)揮作用。

其次簡化業(yè)主委員會成立程序，根據(jù)約定的競選方式，民主公平的競選。對于以前遺留的一些沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)或者商鋪，寫字樓，政府方面應(yīng)該督促社區(qū)，街道辦事處，居委等機構(gòu)幫助這些小區(qū)和寫字樓完成業(yè)主委員會的組織，并在一定的時間內(nèi)，把業(yè)主委員會組織情況作為片區(qū)居委會，街道辦事處的考核內(nèi)容。確立“業(yè)主委員會”有獨立的民事行為能力和法律地位，在出現(xiàn)業(yè)主違約等物業(yè)管理糾紛后，業(yè)主委員會可以是原告或者被告，必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，物業(yè)管理公司的利益也可以得到切實保障。

業(yè)主自行決定物業(yè)管理方式，打破單一強制性的物業(yè)管理模式。隨著業(yè)主委員會的成立和發(fā)揮作用，單一的由開發(fā)商前期直接指定的物業(yè)管理模式終將被徹底淘汰，由“業(yè)主委員會”征集全體業(yè)主意見，決定管理方式，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，決定自行管理，還是聘請相關(guān)專業(yè)人員，對物業(yè)進行管理。

3擺脫物業(yè)管理模式的依附性，物業(yè)公司依法獨立經(jīng)營

鼓勵獨立自主經(jīng)營的物業(yè)管理模式，逐漸淘汰依附性強的物業(yè)管理公司。內(nèi)部福利型的物業(yè)管理模式，在經(jīng)濟上依附于房地產(chǎn)商和企業(yè)，不能獨立自主的經(jīng)營和運作，這樣的物業(yè)管理模式，不但不符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，也不具備長期可行性，開發(fā)商無法做到長期的不斷補貼物業(yè)費用，企業(yè)單位的福利和人事也隨時變動。隨著物業(yè)管理市場的完善和物業(yè)管理模式實現(xiàn)多樣性，市場最終會淘汰依附性強，缺乏競爭力，盈利能力差的物業(yè)管理公司，隨著社會發(fā)展，內(nèi)部福利型物業(yè)管理模式會自然消失，擺脫對開發(fā)商的依附性，鼓勵獨立自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司發(fā)展，公司制物業(yè)管理公司占據(jù)主導(dǎo)地位是將來物業(yè)管理模式的必然結(jié)果。

物業(yè)公司的任免權(quán)由業(yè)主委員會決定。隨著“業(yè)主委員會”的成立，明文規(guī)定物業(yè)管理公司由業(yè)主委員會招標(biāo)和選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商不得介入，徹底改變由開發(fā)商前期指定物業(yè)管理公司，以后逐年續(xù)簽的模式，物業(yè)管理公司能否取得管理權(quán)，不再由房地產(chǎn)開發(fā)商決定，而由“業(yè)主委員會”負責(zé)招標(biāo)決定。規(guī)范物業(yè)管理公司競標(biāo)程序，透明度，建立一個相對比較公平的物業(yè)管理市場競爭機制，讓自主經(jīng)營，自負盈虧的物業(yè)管理公司擁有一個良好的發(fā)展和競爭環(huán)境。

承接檢驗物業(yè)時以科學(xué)數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理模式的依附性得到改善后和物業(yè)管理任免權(quán)不由開發(fā)商掌控以后，物業(yè)管理的承接檢驗就會更加規(guī)范嚴(yán)格，以明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢測數(shù)據(jù)來規(guī)范房屋交接的具體標(biāo)準(zhǔn)，房屋的交接必須通過檢驗測量，達到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，才接收管理，所以國家的法律規(guī)范應(yīng)該盡快的完善關(guān)于承接檢驗的相關(guān)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的承接檢驗必須要達到標(biāo)準(zhǔn)后才移交。

4對物業(yè)公司服務(wù)范圍和資金使用范圍加以細分

明確政府公共服務(wù)區(qū)域。物業(yè)管理模式多樣性的實現(xiàn)，籠統(tǒng)一體的物業(yè)管理模式也不復(fù)存在，物業(yè)管理服務(wù)將劃分為很多小的板塊，政府就無法以建筑區(qū)域為借口，不履行公共義務(wù)，該由政府履行的公共服務(wù)區(qū)域，就由政府履行，明晰政府責(zé)任范圍，把本該屬于政府公共服務(wù)的部分。將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容中的政府公共服務(wù)部分踢出，這一部分公共服務(wù)內(nèi)容由政府相關(guān)部門來完成。這樣既可以提高政府的威信力，加強政府的參與度，又可以還原物業(yè)管理核心內(nèi)容和減輕物業(yè)管理公司的管理負擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細分，資金使用途徑明確。隨著物業(yè)服務(wù)板塊的細分，物業(yè)管理專項資金的使用將得到明確的界定和“業(yè)主委員會”的監(jiān)督，物業(yè)管理公司不能再利用界定模糊，業(yè)主不知情等情況，擅自使用物業(yè)管理專項資金。有了業(yè)主委員會，就可以開設(shè)賬戶，業(yè)主委員會也可以充當(dāng)法人，專項維修基金就可以由業(yè)主委員會持有管理，物業(yè)管理公司要動用轉(zhuǎn)向維修基金，必須通過業(yè)主委員會同意和鑒定為是專項維修項目，再由業(yè)主委員會撥付資金。物業(yè)管理服務(wù)范圍的細分可以避免物業(yè)管理公司動用專項維修基金維修維修本該屬于物業(yè)管理公司責(zé)任范圍內(nèi)的項目。

5物業(yè)公司應(yīng)提升物業(yè)管理水平，尋求新的利潤增長點

外國物業(yè)管理公司的沖擊和物業(yè)管理市場的逐步規(guī)范，物業(yè)管理市場必然會朝著專業(yè)化和市場化發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必須以科學(xué)的管理方式，來精簡成本。專業(yè)化的人才提供專業(yè)化的服務(wù)，社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人們想要追求更加高品質(zhì)的的生活，必然要求物業(yè)管理公司提供更加專業(yè)的服務(wù)，物管公司想要保持競爭力，優(yōu)化資源配置，節(jié)約開支，發(fā)展壯大必然會走專業(yè)化的道路。

物管項目由專業(yè)公司來完成或者物管工作由專業(yè)人員來完成，要求持證上崗是物業(yè)專業(yè)化的要求，相關(guān)部門應(yīng)該加強對物業(yè)管理公司證書的檢測和監(jiān)督，專業(yè)化分工，專業(yè)化管理，專業(yè)化人員，在這樣的基礎(chǔ)下物管公司不但能夠節(jié)儉開支，精簡機構(gòu)，壓縮成本，為業(yè)主提供更加精良的服務(wù)，而服務(wù)水平的提高和規(guī)?；慕?jīng)營，讓物業(yè)管理公司保持強勢的競爭力，獲取利潤。

參考文獻

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