郭宇

摘要：

隨著前些年房地產價格瘋狂地上漲引發(fā)房地產泡沫現(xiàn)象，近期國家和政府宏觀政策調控的指引和經濟發(fā)展趨于新常態(tài)化，使我國多地房價一度低迷，多地“鬼城”等事件發(fā)生。以當今房地產泡沫現(xiàn)象為背景，加入行為金融學的投資者心理和行為因素為投資者分析房地產市場存在的問題及其產生泡沫的成因。為房地產市場購房者和開發(fā)投資商的非理性行為及其國家政府的政策提出了一些規(guī)范建議，促進我國房地產市場健康發(fā)展。

關鍵詞：

房地產泡沫；行為金融學；房地產投資者非理性行為；房地產泡沫形成成因

中圖分類號：

F83

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）09011103

1行為金融學的產生和發(fā)展

經過與傳統(tǒng)的有效市場理論（EMH）的多年來的交鋒，基于市場的信息的披露不充分，理性與非理性投資者掌握的信息不對稱。難以形成完全理性的市場競爭機制。理性投資者與非理性投資者共同決定市場價格，有效市場假說沒有辦法繼續(xù)解釋發(fā)生的經濟現(xiàn)象，行為金融學也就產生了。

行為金融學是后金融時代經濟學的眾多分支學科中推翻了有效市場假說，將心理學和行為學共同融入金融學理論中，所取得成果最為豐碩的領域之一。它將人們在投資金融決策過程中的自身原有的偏好、信念、知識構架感覺及其受外界干擾的從眾心理一系列影響決斷的因素都考慮進來。通過探究這些市場非有效性的因素看其對房地產市場價格的影響。如果把開放商和購房者在房地產的行為投資活動看成一個心理過程。以下圖表為投資者心理對房地產價格的影響：

在行為金融學中，有限套利理論是其重要的理論板塊，在后金融時代的中，傳統(tǒng)的金融學中假設套利是完全無風險的，已經無法解釋很多市場經濟現(xiàn)象。它不可能是充分實現(xiàn)的，受到很多因素的影響。例如市場中不能提供完全的替代品，受到資產價格回歸的時間和資金信貸配給的限制以及噪音交易者在市場盛行的限制，各種干擾使得套利者無法充分發(fā)揮其捍衛(wèi)市場有效性的作用。在行為金融學中，第二個重要的理論就是投資者心理。這一理論主要探討現(xiàn)實世界中投資者在買賣證券時如何形成投資理念和對證券進行判斷的。

2房地產市場泡沫及其存在問題

房地產泡沫，即房地產價格的泡沫，是指由于房地產投機行為而導致的房地產價格超過其自身市場基礎價值并持續(xù)上漲，房地產市場價格嚴重脫離了使用者實際承受能力的情況。房地產市場不同其他行業(yè)，存在著蕭條、恢復、繁榮、衰敗的重復的經濟周期理論。雖然一般情況下，房地產泡沫僅僅指出現(xiàn)于房地產市場的繁榮階段，但是泡沫期間房價的暴漲暴跌也是致使房地產市場從繁榮頂端破裂走下坡路的主要誘導因素。致使給經濟社會都帶來的巨大的破壞，對房地產市場有著摧毀性的打擊。

房地產泡沫現(xiàn)象不僅僅在我國房地產市場盛行，在國際市場上更是猖狂。從上一輪回的美國次貸危機以來，美國、歐洲、日本、香港等房地產市場都持續(xù)的走著下坡路。全球性的房價格快速上漲，投機現(xiàn)象嚴重，房地產市場是一個周期長、高投資、高收益、高信貸、高風險、資金密集型的投資行業(yè)。房價跟隨著我國超常高速發(fā)展的經濟高低起伏，房地產價格脫離基本面支撐進入非理性的泡沫發(fā)展階段已是不爭的事實。我國房地產市場投資者非理性行為表現(xiàn)為投機過度，商品房空置率居高不下、羊群效應嚴重、房價收入比遠高發(fā)達國家噪聲交易者縱行，過度反應等等眾多現(xiàn)象。

2.1空置率、房價收入比兩個指標高居不下

房屋的空置率及其房屋價格收入比值是測度房地產的泡沫程度的兩個重要指標，通過對這兩個指標測度可以很容易的看到房產市場的泡沫現(xiàn)象存在的嚴重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、深圳已經高達50%以上，根據(jù)空置率的正常取值應該在5%以下，10%-20%及20%已為高危區(qū)甚至為高堆積現(xiàn)象。高空置率也使我國多地出現(xiàn)類似鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。其二，房價收入比也同樣能看出房產泡沫程度，它是指房價與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個比值主要反映有購房需求的家庭對住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發(fā)達國家的比值保持在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家保持在3-6倍之間，而我國已經高達7.8倍。數(shù)據(jù)說明房價已經影響了人們正常的生活質量，人們超前的消費可能會導致今后的生活水平。

2.2非理性的投資者行為

從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產市場的異?，F(xiàn)象，非理性投資在房地產投資時存在著住房消費面積貪大行為和超前消費行為，這大大增加了土地資源的浪費，超消費行為也違背了住房消費的動態(tài)規(guī)律，造成生活質量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產者的跟風的“羊群行為”也非常嚴重。房子同黃金一直都被認為是保值資產，在購房者沒有掌握相對全面的投資信息時，看見周圍的其他人都投身地產，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產業(yè)。

2.3房產商借貸市場混亂現(xiàn)象

房價的一路飆升使得房產商看到了商機，紛紛投身于房地產行業(yè)。房產行業(yè)本身高信貸特點帶動民間金融借貸發(fā)展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場。但房產繁榮期房產泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場混亂。使得房產成為一下成為金融風險較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經濟，巨額民間資本推動了地區(qū)房價持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識及其投資的失誤偏差和市場的反常，民間借貸機構不成熟，導致鄂爾多斯經濟一路下滑的悲劇。

3行為金融學在房地產泡沫現(xiàn)象的應用

大量針對房產行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學理論的宏觀角度里假設完全理性的市場下的有效市場假說、完全套利、貝葉斯法則或者預期效用等理論進行解釋和研究。很少人從行為金融學，微觀投資者行為進行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產投資者，開發(fā)商的心理因素對房地產市場的影響，看房價高低波動異常形成的原因。endprint

3.1房地產投資參與者行為的信息反映偏差

參與房地產市場投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機構都存在著過度自信和反應不足的現(xiàn)象。買房者往往對未來比較樂觀，相信未來房價有很大的上漲空間，從而才會紛紛加入購房者浪潮，導致市場交易量膨脹，陷入房地產泡沫的漩渦中。同時投資開放商對未來房價的過高估計讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機構借貸。而銀行、民間借貸機構對未來房市過高估計使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房價的波動。同樣，在三者反應不足時，對房地產市場的利好消息不敢追擊加大投資，當有打壓政策也不能及時的收手。這些都致使房地產市場中追漲價殺跌價的現(xiàn)象，大大加劇房地產的泡沫現(xiàn)象。

3.2羊群效應

羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動思考性而采取的盲目策略。當房地產市場產生羊群效應時，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導致房價曲線一路上揚，迅速膨脹，偽裝的房地產盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當不利消息覆蓋房產市場時，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導致房產業(yè)泡沫破裂。這種房地產業(yè)的供需不平衡，誤導投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房價市場過“熱”或過“冷”的羊群效應。

3.3反饋機制

在我國房地產價格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產泡沫的現(xiàn)象嚴重后，政府為了抑制房價，采取了調利率，限購等多項措施，對不同城市的房價產生了不同的影響。購房者擔心房價進一步上漲后會導致高位買進而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對房價的認知偏離反饋給房價的異常，同時正反饋交易機制也會致使投資者行為再次偏離。

3.4從噪聲交易者理論看房地產泡沫

噪聲概念早在1986年被美國時任金融協(xié)會的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產市場中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產市場的需求與價格成反方向變動的原因。由于房地產市場中的噪聲交易者的認知，心理及其情感偏差，從而對投資決策做出錯誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價上漲時，市場上購房需求上漲，反之當噪聲交易購房者對市場前景不看好時，就會做出相反的策略。

4從行為金融學角度為房地產泡沫提出簡析建議

4.1政府政策是引導房價回歸理性的重要因素

（1）建全相對應的住房保障供應體系，調整住房供給結構，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎數(shù)據(jù)制定切實可行的房產政策。例如加大經濟保障房的建設，減少大面積的奢侈住房的浪費現(xiàn)象，并加大低廉經濟房的建設，避免影響生活質量的超前消費更加嚴重，規(guī)范和整頓房地產市場秩序。

（2）抑制投機性購房。國家和政府應制定一系列合理的房產稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時，政府及其相關機關采取經濟和行政處罰，提高其在房地產投機活動的風險。針對開發(fā)商的民間借貸機構的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場機制。

（3）建立相對完整的信息共享平臺，進一步完善信息發(fā)布機制，減少噪聲交易者的認知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實信息，規(guī)范購房者和開發(fā)商的投資行為。加強正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產市場中所掌握的不對稱信息。組織相關金融房產部門對購房者，尤其是噪聲交易者進行系統(tǒng)正確的理財、房產風險教育，并在房地產市場發(fā)展超出合理值，不論過熱還是過冷時都給予及時的提示信息，抑制非理性投資行為。

4.2規(guī)范銀行及其民間金融機構對房價引導和監(jiān)管機制

（1）銀行和民間金融機構認真貫徹政府對房地產行業(yè)控制和調整的宏觀調整，結合自身狀況做好結構調整。各銀行要對房地產開發(fā)商進行嚴格的審查，控制好房產抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實時溝通和提醒，引導開發(fā)商適當?shù)臅r候采取降價措施，保證現(xiàn)金流的正常運行，正常的回籠資金。

（2）整頓民間金融機構，完善房地產市場的信貸風險預警預報系統(tǒng)機制?？梢钥闯雒耖g組織有著很強的資金實力和金融信息知識資源，內控機制相比個人投資者而言也相對全面和完善，能對風險進行及時的控制和梳理。在民間機構要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機構，使得正規(guī)的民間機構集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實體投資公司。提高民間機構投資者在市場上的投資行為的科學性。

4.3規(guī)避購房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為

（1）對于開發(fā)商，要嚴格的執(zhí)行國家土地使用政策，要時刻的關注政府宏觀政策的變化，確定房地產市場變化莫測的需求，避免過多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財務風險意識，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風投資，不顧自己的資金安全進行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應采取自身反省機制，嚴格規(guī)范自身行為，不發(fā)布虛假消息哄抬房價，互相監(jiān)督，維護市場秩序。

（2）個人購房投資者應通過正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴格的貫徹個人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關金融培訓和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

5結束語

由于我國房地產市場的發(fā)展及其改革較其他國家晚了很多，房地產市場的發(fā)展有很多不完善需改進的地方。無論從購房投資者，開發(fā)商及其政府各方看都是尚待探索的階段。通過本文結合行為金融學的分析，深入的分析了投資者在房地產市場的投資心理和投資行為，在一定程度上使我們更深入的認識了房地產市場中的一些異?，F(xiàn)象，房地產泡沫的現(xiàn)象在一定程度上得到了更多的解釋和說明，提出相對的解決策略。分別針對政府、購房者和開發(fā)商三者都進行規(guī)范和整頓。希望我國的房地產市場可以更快的走上持續(xù)、穩(wěn)定的正規(guī)的發(fā)展軌跡。

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