高彥

摘 要：我國(guó)從本世紀(jì)初房地產(chǎn)開始發(fā)展過熱，房地產(chǎn)過度投資往往引來的是泡沫，銀行融資是房地產(chǎn)企業(yè)的重要渠道，泡沫化的房地產(chǎn)會(huì)給銀行添加重大風(fēng)險(xiǎn)。從2009年開始深入調(diào)控房地產(chǎn)，樓市開始冷淡，房地產(chǎn)企業(yè)引發(fā)了不通暢的回籠資金現(xiàn)象，這使信托業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)中不斷繁榮，但與繁榮隨之而來的是逐漸加大的兌付風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)信托潛在的優(yōu)勢(shì)著手，分析其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，并提出控制思路。

關(guān)鍵詞：信托業(yè)務(wù)；經(jīng)濟(jì)性；評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)

銀監(jiān)會(huì)在前幾年密集頒發(fā)大量規(guī)范信托業(yè)的政策，指引規(guī)范發(fā)展信托公司，強(qiáng)化監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)，在信托中注重發(fā)展主動(dòng)型業(yè)務(wù)模式，對(duì)個(gè)人高端理財(cái)服務(wù)業(yè)務(wù)與信托業(yè)務(wù)著重拓展，使信托公司強(qiáng)化盈利性，促進(jìn)由高技能含量取代粗放型模式。國(guó)家提升重視信托業(yè)及逐漸明晰的行業(yè)政策，為發(fā)展信托業(yè)打下好的政策基礎(chǔ)。如今我國(guó)GDP中信托資產(chǎn)所占比重仍低，未來有著廣闊發(fā)展空間。未來的幾十年是一個(gè)信托化過程，表現(xiàn)在人們會(huì)更多通過信托方式理財(cái)，相關(guān)機(jī)構(gòu)與政府會(huì)提供越來越多的信托服務(wù)，在GDP中會(huì)不斷增加信托資產(chǎn)。伴隨增長(zhǎng)的財(cái)富、人均收入，信托業(yè)將有著創(chuàng)新的巨大空間。日后我們需管理好房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，既能讓投資房地產(chǎn)的不確定性降低、提高收益，又能讓信托公司提升運(yùn)作水準(zhǔn)，更能使房地產(chǎn)信托加快國(guó)際接軌步伐。所以要想增強(qiáng)管理房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，尤為重要的是投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高。

1 房地產(chǎn)信托潛在的優(yōu)勢(shì)

1.1 房地產(chǎn)信托有著明顯的經(jīng)濟(jì)性

房地產(chǎn)信托與銀行貸款相比有著成本優(yōu)勢(shì)，既能為房地產(chǎn)節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，為公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還能在開放項(xiàng)目初始得到穩(wěn)定資金，時(shí)間成本被節(jié)約，對(duì)公司發(fā)展與持續(xù)應(yīng)用房地產(chǎn)資金有利。并且從受托人角度看，房地產(chǎn)信托單位是從事房地產(chǎn)的專業(yè)金融單位，相比受托人不管是在技術(shù)信息、還是管理與經(jīng)營(yíng)能力上優(yōu)勢(shì)明顯，能更合理充分運(yùn)用資金，讓受托人享受到投資房地產(chǎn)的更大收益。

1.2 房地產(chǎn)信托本身的獨(dú)立性

信托獨(dú)立性反映在其財(cái)產(chǎn)上，表現(xiàn)在：受托人固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)互相獨(dú)立；委托人自有其它財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)互相獨(dú)立；相同委托人但擁有的信托財(cái)產(chǎn)類別不同也是互相獨(dú)立的。特殊的信托制度將信托財(cái)產(chǎn)排除在受益人、受托人、委托人、及債權(quán)人之外，這能讓信托財(cái)產(chǎn)在安全封閉環(huán)境中靈活運(yùn)用不受干擾，進(jìn)而最大程度得到財(cái)富的增值、流轉(zhuǎn)。受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)管理是借助所有者名義及獨(dú)立的信托財(cái)產(chǎn)，這讓信托關(guān)系以外的他人與受托人之間有了簡(jiǎn)單明了的權(quán)益關(guān)系，給受托人提供開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的便利。

1.3 房地產(chǎn)信托有著較強(qiáng)的靈活性

房地產(chǎn)信托與銀行貸款相比在融資期限上有較大的彈性，在為公司提高資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)能讓公司優(yōu)化結(jié)構(gòu)。如今銀行多收縮信貸，開發(fā)商的前期貸款更傾向于信托貸款，獲取征地與拆遷的前期投入資金，等到符合銀行審批的硬性條件后再申請(qǐng)貸款，也有信托貸款在整個(gè)項(xiàng)目中全程運(yùn)用。出現(xiàn)資金短缺后，股權(quán)信托融資企業(yè)的一種選擇，以便維持資金鏈穩(wěn)定。為了將信貸資產(chǎn)盤活，金融機(jī)構(gòu)可整體打包債權(quán)，然后向信托公司出售，由債務(wù)信托融資將銀行流動(dòng)性提高。信托與銀行能實(shí)現(xiàn)互動(dòng)互補(bǔ)，在資金上銀行有優(yōu)勢(shì)，而信托有著靈活的創(chuàng)新與制度優(yōu)勢(shì)。并且信托有著十分靈活的供給方式，能夠?qū)唧w項(xiàng)目與企業(yè)自身需求設(shè)計(jì)出特色信托產(chǎn)品。

2 信托業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

因房地產(chǎn)業(yè)緊密的聯(lián)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)，特別房地產(chǎn)密集吸引大批資金。非常密切的聯(lián)系著金融業(yè)，所以政府從某種層面對(duì)其嚴(yán)加控制。政府對(duì)使用出讓土地政策，對(duì)限制出售與出租的價(jià)格政策，對(duì)限制機(jī)械、工料政策，對(duì)調(diào)控環(huán)保的政策，尤為重要的是對(duì)固定資產(chǎn)投資總量的宏觀調(diào)控政策，此外，稅務(wù)新政、金融政策，這些對(duì)投資房產(chǎn)都會(huì)引來風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)階段的我國(guó)都未完善，政府對(duì)此也缺少足夠的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，往往會(huì)就發(fā)展頻現(xiàn)的棘手問題緊急制定應(yīng)對(duì)法規(guī)政策。比如前幾年政府連續(xù)頒發(fā)抑制房地產(chǎn)的各種政策，這就有對(duì)存貸款利率連續(xù)提高、對(duì)二套房貸款提高首付比例、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅、嚴(yán)厲查處長(zhǎng)期不開發(fā)土地、對(duì)二手房銷售增加個(gè)人所得稅等，這些不管是對(duì)金融還是房地產(chǎn)都產(chǎn)生相當(dāng)大的波動(dòng)，同樣給房地產(chǎn)信托的發(fā)展初期埋下巨大風(fēng)險(xiǎn)。要是選擇了不恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目投資，投資人必遭損失。

2.2 信托公司不善管理風(fēng)險(xiǎn)

信托法中對(duì)受托人的責(zé)任有明確規(guī)定，只要對(duì)信托財(cái)產(chǎn)處分有違信托目的、對(duì)信托事務(wù)有不當(dāng)處理、有違管理職責(zé)導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)受損，其賠償責(zé)任必須承擔(dān)。在業(yè)務(wù)的實(shí)際操作中信托公司有這些行為的可能性，必將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)。信托公司在實(shí)際業(yè)務(wù)投資中對(duì)回報(bào)率高低比較追求，在風(fēng)險(xiǎn)控制效力不高的前提下，因所選擇的合作項(xiàng)目與投資項(xiàng)目不當(dāng)使實(shí)際投資收益達(dá)不到預(yù)期收益、低于投資成本、不當(dāng)運(yùn)用資金而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。諸如信托公司運(yùn)用資金的收益要比籌措資金的費(fèi)用低，將短期資金用在長(zhǎng)期運(yùn)作上等，如此情況是信托公司低質(zhì)量資產(chǎn)形成的重要原因。在損益、成本、管理資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)等重大事項(xiàng)中信托公司缺少專門的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與報(bào)告分析，另外日臻薄弱的監(jiān)督環(huán)節(jié)，所以其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況也許被置于警戒線下。信托公司因長(zhǎng)期不善管理，其業(yè)務(wù)中無法及時(shí)察覺風(fēng)險(xiǎn)的重大隱患，經(jīng)長(zhǎng)期累積容易產(chǎn)生危機(jī)。

2.3 項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)

信托業(yè)務(wù)主要有兩種參與房地產(chǎn)的形式：建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、對(duì)成熟物業(yè)投資。我國(guó)信托業(yè)務(wù)大多投資到開發(fā)房地產(chǎn)上，開發(fā)房地產(chǎn)要?dú)v經(jīng)立項(xiàng)、承建、管理、驗(yàn)收及銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，有形式多樣的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目不容忽視風(fēng)險(xiǎn)。在選擇項(xiàng)目上能首先體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，要是項(xiàng)目自身有銷售前景、短缺建設(shè)資金及內(nèi)部法律糾紛等問題，那么不管如何設(shè)計(jì)其業(yè)務(wù)風(fēng)控，則項(xiàng)目自身無法避免先天缺陷。另外就是控制風(fēng)險(xiǎn)，信托公司一般會(huì)通過派駐項(xiàng)目公司的管理人員、控制抵押率等對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)展開控制，但實(shí)施的這些舉措都有其局限性。實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)必須依賴順利完成房產(chǎn)項(xiàng)目，要是因缺少資金變成爛尾項(xiàng)目，或配套設(shè)施不達(dá)標(biāo)、建設(shè)質(zhì)量不合格無法順利驗(yàn)收，也就無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。派駐項(xiàng)目公司的管理人員不能缺少管理房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，可往往信托公司就是對(duì)管理、建設(shè)、評(píng)估房地產(chǎn)的對(duì)口人才缺乏。

3 我國(guó)房地產(chǎn)控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路

3.1 對(duì)房地產(chǎn)信托完善防范風(fēng)險(xiǎn)的法規(guī)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)出的是法治經(jīng)濟(jì)，只有在法治經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較成熟的情況下房地產(chǎn)信托才能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，融資的強(qiáng)大功能才能顯示出來。所以如今要對(duì)處于初級(jí)時(shí)期的房地產(chǎn)信托，從法律上施以保護(hù)，指引其正確發(fā)展道路，以防它成為資本市場(chǎng)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。我們?cè)谕晟浦锌蓪W(xué)習(xí)國(guó)外對(duì)信托展開立法的經(jīng)驗(yàn)。不少國(guó)外領(lǐng)先地方很早對(duì)信托業(yè)就有立法，并且有很強(qiáng)專業(yè)性的業(yè)務(wù)，我國(guó)都可以從中借鑒學(xué)習(xí)。英國(guó)從受托人法發(fā)展至今，已針對(duì)信托頒布十多部法律；在2004年臺(tái)灣也頒發(fā)了相關(guān)條例，這都給我國(guó)順利開展信托業(yè)務(wù)提供了參考。發(fā)展信托較好的美國(guó)是我們模仿的榜樣，建立嚴(yán)格管理房地產(chǎn)信托及防范信托風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策法規(guī)，加強(qiáng)限定資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)分配、資金投向、業(yè)務(wù)種類等方面。

3.2 強(qiáng)化信托公司規(guī)范自身貸款及抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力

在審批貸款的完整流程上，信托公司要比銀行簡(jiǎn)單一些，銀行在決定放貸前會(huì)通過評(píng)估程序?qū)ν顿Y項(xiàng)目及貸款者信用展開專業(yè)評(píng)估，相對(duì)偏低門檻的信托，從信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制看，應(yīng)該學(xué)習(xí)銀行，信托公司面對(duì)房地產(chǎn)信托正在逐步提高風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)下在對(duì)項(xiàng)目控制衡量風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)制定要嚴(yán)格，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估程序要嚴(yán)格遵守執(zhí)行，信托公司對(duì)那些收益低風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目要果斷舍棄，把精力更多的投入到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上。對(duì)信托公司來說，同樣需要將防范風(fēng)險(xiǎn)的措施提高。如今不少信托公司已經(jīng)弱化了主動(dòng)管理不同風(fēng)險(xiǎn)的能力及其定量化，同時(shí)對(duì)信息系統(tǒng)提供支撐的能力也不足，由此信托公司要將銀監(jiān)會(huì)的制度規(guī)定結(jié)合，將凈資本管理的主動(dòng)型模式真正建立起來，并把自身的信息方式、風(fēng)險(xiǎn)管理、運(yùn)作產(chǎn)品與業(yè)務(wù)等水平提升。除此之外，信托公司相比證券公司、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)，缺乏凈資本管理的經(jīng)驗(yàn)，另外靈活的信托業(yè)務(wù)，加上主要依靠投行融資業(yè)務(wù)，投行類機(jī)構(gòu)管理凈資本的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)該被信托公司借鑒，特別是對(duì)迅速擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)?；?qū)嵙^弱的信托公司，工作的重心更應(yīng)放在防范風(fēng)險(xiǎn)上。相反要是緩沖風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制在行業(yè)中缺失，少數(shù)信托公司暴露的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給行業(yè)發(fā)展的良好勢(shì)頭帶來沖擊。

3.3 將第三方仲裁與評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)引入信托業(yè)務(wù)中

現(xiàn)如今不少信托公司專門管理與分析房地產(chǎn)的能力有所欠佳，更說不上在控制風(fēng)險(xiǎn)上有多大能力。由此要引入并構(gòu)建有房地產(chǎn)專門經(jīng)驗(yàn)的中介或管理機(jī)構(gòu)，要求其提供專業(yè)咨詢管理服務(wù)，憑借它們的職業(yè)管理、判斷，能做到合理預(yù)判房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，且適時(shí)加以控制?？梢杂蓪ｉT機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信托打理部分信托相關(guān)事務(wù)，借助契約方式讓專業(yè)機(jī)構(gòu)肩負(fù)相應(yīng)責(zé)任及權(quán)利給予明確，不但能夠強(qiáng)化專業(yè)管理房地產(chǎn)信托的能力，對(duì)其責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)又能分擔(dān)到各專業(yè)機(jī)構(gòu)。并且各專業(yè)機(jī)構(gòu)為了信托計(jì)劃以自身無形的信譽(yù)給予擔(dān)保，可以增強(qiáng)其信用。當(dāng)法律問題出現(xiàn)時(shí)，如果信托公司單方解決，或以主觀來判斷，通常得不到投資者認(rèn)可。由此可借助引入的會(huì)計(jì)事務(wù)所來對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用差異的評(píng)估方式來評(píng)估，另外借助引入的律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的合法正確性提供法律意見，這樣房地產(chǎn)信托的不少法律問題就能解決，更能控制其風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)論

綜上所述，從信托業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)的發(fā)展看，其作為房地產(chǎn)解決融資的一種工具，在房地產(chǎn)發(fā)展前景中極為重要，但房地產(chǎn)信托仍未成熟，還隱藏著各種風(fēng)險(xiǎn)。這就需對(duì)房地產(chǎn)信托完善防范風(fēng)險(xiǎn)的法規(guī)、對(duì)信托公司強(qiáng)化貸款規(guī)范性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力、將第三方仲裁與評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)引入信托業(yè)務(wù)中。

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