弓炎 宋佳

摘 要：政府為調(diào)控房地產(chǎn)的高熱，限制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)于2013年下發(fā)了“新國(guó)五條”，2014年李嘉誠(chéng)3次賣(mài)資產(chǎn)、繼鄂爾多斯后溫州、杭州房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)崩盤(pán)現(xiàn)象，本文針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，提出了15年該行業(yè)的前景展望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

一、前言

隨著2013年“新國(guó)五條”下發(fā)，2014年我們房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)前所無(wú)而有的艱辛，沒(méi)有陽(yáng)春三月、沒(méi)有金九十銀。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降、新建商品住宅成交量環(huán)比下降長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，房?jī)r(jià)的持續(xù)高進(jìn)，房地產(chǎn)商賺的盆滿鍋滿的日子一去不復(fù)返。隨著2015年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，中央針對(duì)2014年下半年的市場(chǎng)明顯下行情況，取消了限購(gòu)、限貸松綁了、公積金額度提高了、利率下降了，希望在各項(xiàng)調(diào)控政策助力，房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)的發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.開(kāi)發(fā)投資增速方面

2015年1月-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16651億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1月-2月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資11156億元，增長(zhǎng)5.9%，增速回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.0%。

2.商品房銷(xiāo)售面積方面

2015年1月-3月份，商品房銷(xiāo)售面積18254萬(wàn)平方米，同比下降9.2%，降幅比1月-2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降23.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.4%。商品房銷(xiāo)售額12023億元，下降9.3%，降幅比1月-2月份收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.1%，辦公樓銷(xiāo)售額下降26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)1.8%。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面

1月-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%，1月-2月份為增長(zhǎng)1.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5845億元，下降6.1%；利用外資93億元，增長(zhǎng)11.3%；自籌資金11214億元，增長(zhǎng)1.1%；其他資金10739億元，下降5.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款6260億元，下降8.4%；個(gè)人按揭貸款3194億元，增長(zhǎng)1.0%。

三、我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景分析

1.國(guó)家房地產(chǎn)政策方面

從國(guó)家的宏觀政策上來(lái)看，短期內(nèi)不會(huì)發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)投資利空的消息。2014年后樓市政策逐步調(diào)整，先是放松了二、三線城市的限購(gòu)政策，之后央行出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)的通知》，為家庭住房貸款松綁，再往后銀行連續(xù)數(shù)次降低貸款了利息。從這些政策上我們不難解讀出中央在2015年更注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身情況

2014年我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展走入了困局，一方面表現(xiàn)為一、二線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的持續(xù)上漲，高熱不退，另一方面表現(xiàn)為三、四線城市市場(chǎng)需求不足，房?jī)r(jià)和成交量持續(xù)下降，還有消費(fèi)者的觀望心理，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年年底發(fā)布的報(bào)告，2013年末全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)13.2萬(wàn)個(gè)，企業(yè)數(shù)量過(guò)多是不爭(zhēng)的事實(shí)。那些實(shí)力弱的、負(fù)債率高的、結(jié)構(gòu)不合理的企業(yè)資金鏈斷裂，被擠出市場(chǎng)。而實(shí)力雄厚的龍頭企業(yè)，得益于宏觀利好政策和政府直接調(diào)控干預(yù)松動(dòng)的大背景，銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)越。企業(yè)的兼并重組、優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)建設(shè)會(huì)更加合理，“雙軌制”的供應(yīng)機(jī)制，創(chuàng)造供需均衡

（1）對(duì)于需求正常的或是偏緊的一、二線城市，增加住房的土地供給，加快棚戶區(qū)改造以及保障性安居工程的建設(shè)，并且規(guī)范二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)和租賃解決居民的住房需求。（2）對(duì)于需求不足，閑置房存量較高的三、四線城市，消化存量成為政府和相關(guān)單位的工作重點(diǎn)。同時(shí)政府還要主動(dòng)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、節(jié)奏、及價(jià)格，避免形成新的存量。在消化已有存量方面，采用創(chuàng)新思維，考慮通過(guò)擴(kuò)大貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行拆遷和棚戶區(qū)改造的安置，這部分被拆遷戶通過(guò)自主選擇方式同樣可以消化掉一部分閑置住房。

4.引導(dǎo)我國(guó)非住宅地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)、旅游業(yè)將是房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大有效需求的新依托

在我國(guó)快速步入老齡社會(huì)的背景下，新建小區(qū)配套養(yǎng)老設(shè)施，老舊社區(qū)養(yǎng)老改造，以及民營(yíng)資本對(duì)養(yǎng)老院的開(kāi)發(fā)建設(shè)等問(wèn)題的探索需要政府拿出具體政策為前提。另外，我國(guó)已從“溫飽型”社會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶】敌汀鄙鐣?huì)，空氣良好、風(fēng)景優(yōu)美，交通便利的地區(qū)開(kāi)發(fā)為療養(yǎng)院、度假村、培訓(xùn)中心，該種方式的引入為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新思路，同時(shí)滿足大眾的旅游養(yǎng)老需求，地方政府也可從旅游市場(chǎng)獲利，是三贏的好事。

5.房地產(chǎn)業(yè)的與時(shí)俱進(jìn)，向現(xiàn)代化的商業(yè)住宅發(fā)展

推進(jìn)建筑工業(yè)化和信息化的融合，建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化、結(jié)構(gòu)裝修一體化、過(guò)程管理信息化是新型商業(yè)住宅的發(fā)展趨勢(shì)。節(jié)水、節(jié)電、節(jié)地、節(jié)材的節(jié)能型小區(qū)，以先進(jìn)科學(xué)技術(shù)為前提，用嶄新的建筑理念提高建筑產(chǎn)品的實(shí)用性，秉持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以人為本的精神，不斷滿足人們對(duì)于房屋的科技需求，智能小區(qū)的開(kāi)發(fā)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，不論高歌猛進(jìn)還是慘淡經(jīng)營(yíng)，對(duì)政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者都不利。國(guó)家出臺(tái)的一系列抑制房?jī)r(jià)的政策短期內(nèi)使房地產(chǎn)業(yè)走入困境，而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)了十幾年的快速發(fā)展后，也進(jìn)入了增速的平穩(wěn)期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期、政策的完善期和品質(zhì)的提升期。

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作者簡(jiǎn)介：弓炎（1982- ），女，河北省張家口人，張家口學(xué)院助教，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)