麥婉華

2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，隨后46個(gè)城市相繼頒布樓市“限購(gòu)令”。然而，2014年下半年開(kāi)始，41個(gè)二三線(xiàn)城市迅速“解限”，僅剩一線(xiàn)城市堅(jiān)守。如今“解限”近一年，這些二三線(xiàn)城市的樓市狀況，以及“解限”后對(duì)其的影響再次成為社會(huì)的關(guān)注重點(diǎn)。

近日，《小康》記者對(duì)全國(guó)7座二三線(xiàn)城市樓市解限后的狀況進(jìn)行了全方位調(diào)查。

10多年來(lái)，樓價(jià)增速如此之快，是很多中國(guó)人始料未及的。十年前，北京南三環(huán)的房?jī)r(jià)大概4000元/㎡，而外圍的通州、大興、房山、順義等地區(qū)的房?jī)r(jià)只需2000多元/㎡。但現(xiàn)在，北京房?jī)r(jià)已上漲了十倍。有網(wǎng)友戲稱(chēng)，當(dāng)年可以買(mǎi)房的錢(qián)，現(xiàn)在連買(mǎi)個(gè)廁所都不夠了。當(dāng)然，一線(xiàn)城市如北上廣深各種優(yōu)質(zhì)資源匯聚，房產(chǎn)作為剛性需求的稀缺資源依然可貴，樓價(jià)上漲速度快有其必然原因。

不過(guò)對(duì)于中國(guó)的二三線(xiàn)城市而言，若當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力有限，且流入城市定居置業(yè)的外來(lái)人員不多，若其樓價(jià)也同樣呈飛速增長(zhǎng)，那么將影響甚大。近年，面對(duì)高企的樓價(jià)，國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策。其中，2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條”）后，46個(gè)城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定，俗稱(chēng)“限購(gòu)令”。

然而到了2014年，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。在一年間，除了北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在“限購(gòu)”外，全部曾實(shí)施過(guò)“限購(gòu)”的二三線(xiàn)城市都已“解限”。

“解限”近一年，這些二三線(xiàn)城市的樓市狀況，以及“解限”之后對(duì)其的影響再次成為了社會(huì)的關(guān)注重點(diǎn)。

3年限購(gòu)路

從2003年開(kāi)始，國(guó)家緊縮型調(diào)控每年都出臺(tái)新政，但中國(guó)房?jī)r(jià)仍不斷飛漲，其中2008年是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。當(dāng)年由于全球金融危機(jī)的影響，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”，提出擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，增加千億元投資。2009年，國(guó)家實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列支持政策，包括下調(diào)購(gòu)房契稅，暫免征收印花稅，購(gòu)房利率優(yōu)惠等。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家丁軍分析，這導(dǎo)致了購(gòu)房需求刺激政策，并形成了適度寬松的貨幣信貸政策。

從2009年第二季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了新一輪的快速上漲。數(shù)據(jù)顯示，2010年3月，中國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格較上年同期上漲11.7%。這是2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)從35個(gè)城市擴(kuò)大到70個(gè)城市以來(lái)的最大漲幅。

此背景之下，2010年“新國(guó)十條”出臺(tái)，眾多城市的限購(gòu)之路由此開(kāi)始，它們相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)的規(guī)定。這些城市既包括北上廣深一線(xiàn)城市，也包括不少作為省會(huì)、熱門(mén)城市的二三線(xiàn)城市——如呼和浩特、烏魯木齊、長(zhǎng)春、鄭州、佛山等。政策規(guī)定，各城市本地戶(hù)籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶(hù)籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2010年7月全國(guó)70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況與6月份相比，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比停漲城市達(dá)到31個(gè)，其中出現(xiàn)下降的城市為14個(gè)，持平的為17個(gè)；而停漲的城市增加了5個(gè)，漲幅縮小的城市有15個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市出現(xiàn)集體停漲。而二三線(xiàn)城市則多為持平或略有下降，但環(huán)比下降的比值不大。

2011年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新“國(guó)八條”。政策提出，自2010年“新國(guó)十條”印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。此后，全國(guó)共46個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策。

逆襲：41城市取消“限購(gòu)”

嚴(yán)格的樓市限購(gòu)政策持續(xù)了3年，到2014年出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。2013年末到2014年，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”等因素影響，全國(guó)樓市降溫明顯。數(shù)據(jù)顯示，2014年前5月全國(guó)54城市住宅銷(xiāo)售合計(jì)96.8萬(wàn)套，同比下降22.5%。

2014年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌分析，2014年上半年中央政府提出進(jìn)行“分類(lèi)調(diào)控”，5月央行“喊話(huà)”力挺首套房貸，并在6月上旬定向降準(zhǔn)，這都主要針對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”。

2014年6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購(gòu)松綁第一槍。隨后，杭州、濟(jì)南、南寧等40個(gè)城市迅速跟進(jìn)。

住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興表示，由于近年土地供應(yīng)較多，開(kāi)發(fā)建設(shè)量比較大，積累了一定庫(kù)存，2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化。一線(xiàn)城市供需仍緊張，但一些二線(xiàn)城市和大部分三、四線(xiàn)城市則出現(xiàn)供大于求的狀況。所以，在樓市下滑和消化庫(kù)存的壓力下，部分城市根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整限購(gòu)政策是必要的。

解限之后的二、三線(xiàn)城市

一線(xiàn)城市北上廣深仍堅(jiān)持限購(gòu)，但除三亞外所有二三線(xiàn)城市都已解限。那么在解限之后，二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)反彈的現(xiàn)象？對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，在資金信貸偏緊，庫(kù)存量過(guò)高的情況下，放松限購(gòu)效果有限，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大漲。

5月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12（2015）》。報(bào)告指出，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，商品房銷(xiāo)售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，商品房銷(xiāo)售明顯遇冷；商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米，庫(kù)存居高不下。其中，報(bào)告預(yù)測(cè)人口聚集能力差、庫(kù)存大的部分二線(xiàn)城市或三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將會(huì)延續(xù)下跌（回調(diào)）態(tài)勢(shì)。

2015年5月下旬，《小康》記者查閱了貴陽(yáng)、烏魯木齊、呼和浩特、佛山、長(zhǎng)春等二三線(xiàn)城市的近期樓價(jià)，發(fā)現(xiàn)其中心城區(qū)普遍價(jià)格都已到10000元/㎡，有甚者已到15000元/㎡以上。

“從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，二三線(xiàn)樓市放開(kāi)限購(gòu)后對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)起不了很大的作用?，F(xiàn)在二三線(xiàn)城市消費(fèi)群體的增量遠(yuǎn)少于樓市供應(yīng)量的增長(zhǎng)。雖然某些二三線(xiàn)城市的樓價(jià)也不低，在高價(jià)上很難降下來(lái)，導(dǎo)致成交量正逐漸往下滑?！敝麡鞘刑丶s評(píng)論員關(guān)鴻江說(shuō)。

趙路興則認(rèn)為，二三線(xiàn)部分城市去庫(kù)存需要一定的時(shí)間，在短期內(nèi)很難消化掉。目前，全國(guó)商品房庫(kù)存消化完需50個(gè)月左右，這比1年半消化商品房庫(kù)存的正常時(shí)間要多2倍。據(jù)悉，不少二三線(xiàn)城市的政府正在通過(guò)緩慢市場(chǎng)化過(guò)程，如限制土地供應(yīng)，防止開(kāi)發(fā)過(guò)多產(chǎn)品的方式來(lái)逐漸緩解此狀況。

樓市熱錢(qián)正逐漸流出

比起二三線(xiàn)城市解限后的樓市變化，近日央行的降息似乎更具影響。中原地產(chǎn)研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月前四周，全國(guó)54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為194909套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了8.3%。特別是二線(xiàn)城市復(fù)蘇明顯，環(huán)比上漲幅度高達(dá)13.1%。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析，本次降息之后，購(gòu)房者成本繼續(xù)降低，因此樓市需求進(jìn)一步激活。但三四線(xiàn)城市并沒(méi)受到明顯提振。中指院監(jiān)測(cè)顯示，5月第4周28個(gè)主要城市成交面積小幅上漲0.4%。但仍有近四成城市成交出現(xiàn)下滑，部分庫(kù)存高企城市供求關(guān)系依舊緊張。

同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)的支柱作用正在慢慢弱化。關(guān)鴻江認(rèn)為，實(shí)體經(jīng)濟(jì)被大量房地產(chǎn)項(xiàng)目吸納后，若崩塌對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的打擊將非常嚴(yán)重，且政府很難去把控。但最近出現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì)，市場(chǎng)鼓勵(lì)老百姓把更多熱錢(qián)流入股市。如此一來(lái)，一直集中在樓市的錢(qián)將慢慢往外流出，讓樓市漸趨穩(wěn)定。

“所以，將來(lái)人們的投資可能不會(huì)過(guò)多地投入到房地產(chǎn)，而是會(huì)分流到股市、基金等資本市場(chǎng)。以后房地產(chǎn)會(huì)更多回到不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)——居住。這將使房地產(chǎn)利潤(rùn)攤薄，收益率降低，讓其賺錢(qián)效應(yīng)、吸引眼球效應(yīng)不再那么強(qiáng)。我預(yù)計(jì)，未來(lái)的樓價(jià)可能就原地踏步，不可能大跌，但也不可能大漲了?！标P(guān)鴻江總結(jié)道。

編輯/陳標(biāo)華