葉昊儒　張明剛　閻冰

摘要：深入研究政策，加強制度建設(shè)，增強政企協(xié)作，強化節(jié)約用地，做好企業(yè)的土地資產(chǎn)管理工作，可以有效防止國有資產(chǎn)流失，提高國企土地的利用率，增加國企的經(jīng)濟效益。文章就國企土地進行了分析，提出了一些相關(guān)的土地管理建議。

關(guān)鍵詞：國企土地；土地資產(chǎn)；土地管理；國有資產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)關(guān)系 文獻標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F301 文章編號：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.25.001

1 概述

土地是人類開展各種活動的基礎(chǔ)，是國家的根本財產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。我國制定了若干法律來加強土地資產(chǎn)管理，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，隨著市場化體系建設(shè)的發(fā)展，由于歷史原因，國企土地資產(chǎn)管理的頭緒一直比較繁雜，始終未能落實有效的管理，時至今日，國企土地資產(chǎn)管理對于國企的發(fā)展并沒有起到積極的促進作用。應(yīng)該如何擺脫這種窘境，值得國企管理人員思考研究。

2 國企土地資產(chǎn)管理中的若干問題

由于不同的企業(yè)對土地資產(chǎn)的態(tài)度各不相同，因此，目前國企土地資產(chǎn)管理存在著若干問題，具體表

現(xiàn)為：

2.1 企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

受計劃經(jīng)濟體制與市場經(jīng)濟體制的雙重影響，在轉(zhuǎn)型比較徹底的企業(yè)，其法人財產(chǎn)權(quán)在相關(guān)法規(guī)中有明確的規(guī)定。在轉(zhuǎn)型不徹底的企業(yè)，土地依然屬于國家行政機關(guān)控制，企業(yè)雖然沒有支付土地使用費用，但是卻在比較自由地使用著土地；國家沒有從土地資產(chǎn)中獲得合法合理的收益，企業(yè)不能通過出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等方式增加自身的資產(chǎn)，結(jié)果造成土地閑置、資源浪費的

結(jié)果。

2.2 企業(yè)的土地資產(chǎn)價值失真

由國家控制的國企土地被無償劃撥給國企使用，因此，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地資產(chǎn)價值不顯化，由此產(chǎn)生的問題是企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)不實，同時，作為投資主體的國家，其責(zé)權(quán)利職能得不到全面體現(xiàn)。企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中，土地資產(chǎn)不能被作為固定資產(chǎn)反映在企業(yè)賬目上，只能以無形資產(chǎn)做處理。這樣必然會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本、產(chǎn)值、利潤等一系列財務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，對于國企進一步深化改革沒有益處。

2.3 企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下

18億畝基本農(nóng)田的紅線是一條硬標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，國企要想發(fā)展，就必須考慮工業(yè)用地的獲取，提高土地利用率是唯一的解決途徑。但是，國企無償使用土地的管理模式，致使許多國企幾乎沒有土地的成本意識，不能高效利用土地資源；有土地成本意識，卻不能有效發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益。這些都導(dǎo)致了企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下。

2.4 土地資產(chǎn)收益分配不合理

受國企土地資產(chǎn)責(zé)權(quán)不清的影響，由此所產(chǎn)生的土地收益在分配方面必然會出現(xiàn)多種問題，土地稅制、稅收調(diào)控等政策未能得到貫徹，違規(guī)經(jīng)營、貪污腐化等問題由此滋生，更是加劇了對國企土地的有效控制與合法利用。

3 強化國企土地資產(chǎn)管理的措施

改革開放的深入必將使市場經(jīng)濟體系建設(shè)更加完善，為了盡早適應(yīng)這種變化，國企所有者與管理者應(yīng)該保持清醒的認(rèn)識，及早認(rèn)識到強化國企土地資產(chǎn)管理的重要性。

3.1 明確國企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系

明確國企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，其目的不是為了占有土地，而是正視土地資源管理，優(yōu)化配置土地資源，實現(xiàn)國企的可持續(xù)發(fā)展。這就需要做到：（1）依法確定企業(yè)擁有的土地產(chǎn)權(quán)，在遵守土地的最終處置權(quán)歸國家所有的前提下，弄清楚行政劃撥方式、出讓方式等不同的獲得方式，并確定清楚國企對土地的使用權(quán)和收益權(quán)；（2）完善土地產(chǎn)權(quán)登記制度，明確企業(yè)所占有土地的時空特征，使之從法律上得到保證；（3）規(guī)范土地交易，強化土地交易管理，建立完整的市場檔案，實行跟蹤管理，保證土地交易管理的合法性與系統(tǒng)性。

3.2 顯化國企的土地資產(chǎn)價值

企業(yè)存在的目的就是為了盈利，實現(xiàn)盈利的有效保證是落實科學(xué)化的經(jīng)營管理，為了消除國企土地資產(chǎn)賬目不明確性的消極影響，必須依據(jù)科學(xué)方法，按照合理的程序評估、核定、顯化國企的土地資產(chǎn)價值。

土地資產(chǎn)價值評估的方法有市場同期比較法、經(jīng)營成本法、剩余價值法、土地收益法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。在實際應(yīng)用中，要根據(jù)具體情況，綜合運用各種評估方法，方能更準(zhǔn)確地獲取土地的資產(chǎn)價值。在評估中要注意三個問題：（1）完善評估體系，建立科學(xué)的操作規(guī)范，重點突顯土地的供需關(guān)系、預(yù)期收益、地塊最佳用途等要素，在靜態(tài)估價的基礎(chǔ)上進行動態(tài)預(yù)測，把國企自身條件與宏觀環(huán)境相結(jié)合，聽取多方意見，運用各種評估方法打破評估的局限性，防止國有資產(chǎn)流失；（2）協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、地方等各個部門的關(guān)系，做好評估的組織管理工作，制定統(tǒng)一的評估結(jié)果認(rèn)定制度，嚴(yán)格遵照評估程序開展工作，保證評估結(jié)果的客觀性與公正性；（3）正確認(rèn)識土地價值的表現(xiàn)形式，規(guī)范土地資產(chǎn)的財務(wù)核算，對用于生產(chǎn)經(jīng)營的土地，應(yīng)該計入固定資產(chǎn)，以折舊的方式計入生產(chǎn)成本，將附加在其上的經(jīng)營開銷計入管理費用。對于沒有使用的閑置土地，可以依舊計入國企的無形資產(chǎn)，在規(guī)定期限內(nèi)攤銷管理費用。對于使用性質(zhì)發(fā)生變化的土地，要依據(jù)法律法規(guī)，及時進行財務(wù)劃賬處理。

3.3 盤活企業(yè)土地資產(chǎn)

在經(jīng)營活動中，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營始終存在，土地入股、土地抵押貸款、土地租賃等與土地有關(guān)的經(jīng)濟活動早就存在，作為一種特殊的企業(yè)資產(chǎn)，土地資產(chǎn)具有明確的使用期限，土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能具有可分性，土地的經(jīng)營內(nèi)容具有多重性，比如可以在抵押的同時出租

牟利。

正是這些特殊性，決定了在設(shè)計土地資產(chǎn)經(jīng)營方案的時候，必須細分土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，使土地的各個權(quán)能可以得到充分的發(fā)揮，實現(xiàn)土地價值的最大化。在實際應(yīng)用中，常見的經(jīng)營手段有土地資產(chǎn)置換、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地租賃、企業(yè)兼并、企業(yè)收購等。在規(guī)范化的土地交易市場體系之下，可以對土地進行優(yōu)化配置，選擇靈活的經(jīng)營模式，既可以充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用率，又可以使企業(yè)獲得比較好的收益。

3.4 合理分配土地資產(chǎn)收益

我國法律明確規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度?；谶@個法律規(guī)定，國家有收取合理的土地使用費的權(quán)利。隨著國家稅制改革的推進，如何在保證國家土地收益的同時，實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的保值與增值，實現(xiàn)國家與企業(yè)土地收益的合理分配，就需要進一步完善和健全土地市場體系。在這個過程中，有三個管理要點：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的亂收費，以統(tǒng)一的地租收取制度規(guī)范土地的使用權(quán)。在實際應(yīng)用中，對于企業(yè)已有的土地，采取每年收繳一次的方式收取地租；對于土地流轉(zhuǎn)、土地新增等情況，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）隨著我國基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展變化情況的需要，及時調(diào)整與革新相應(yīng)的土地稅種和稅率，用房產(chǎn)稅代替營業(yè)稅中有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物的稅目，對于提高土地利用率、促進小微企業(yè)發(fā)展、抑制房產(chǎn)炒作、打擊腐敗等都具有經(jīng)濟上的引導(dǎo)作用；（3）堅持土地有償使用制度，清理、取消各種不合理的收費，落實費改稅的管理制度，樹立法律的權(quán)威性，促進國家法制建設(shè)，有效保護企業(yè)的合法權(quán)益。

4 結(jié)語

總之，國企土地資產(chǎn)管理必須在遵守國家相關(guān)法律的基礎(chǔ)之上，在服從國家宏觀調(diào)控的前提之下，規(guī)范土地管理制度，建立符合國家經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展需要的市場機制，明確土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，準(zhǔn)確反映企業(yè)的土地資產(chǎn)，細化土地的資產(chǎn)價值，充分盤活土地資源，提高土地的利用率，協(xié)調(diào)好企業(yè)與國家的關(guān)系，實現(xiàn)國企經(jīng)濟效益的健康增長。

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（責(zé)任編輯：周 瓊）