吳丹

為年輕人提供租房的YOU+國際青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)（下稱“YOU+”）似乎開到哪就火到哪。

4月26日，YOU+北京蘇州橋店正式開業(yè)，雷軍、羅振宇等都到場為其站臺，當(dāng)天有超過300位CEO、創(chuàng)始人和創(chuàng)業(yè)者參與。短短幾天，這家店的房源已所剩無幾。差不多是在同一時間，YOU+在廣州、上海、北京三地正在籌備近10家門店，要不了多久，這些門店都將陸續(xù)開張。

為了這些新門店，劉洋已奔波數(shù)月。作為YOU+的創(chuàng)始人，劉洋在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上總是親力親為，細(xì)到一臺洗衣機(jī)應(yīng)該如何放置，他都要管。他告訴記者，YOU+將以北京、上海、廣州、深圳為主要城市，快速進(jìn)行連鎖擴(kuò)張。到今年下半年，YOU+也將完成B輪融資。

家與情懷

“YOU+的氛圍很溫暖，讓人很想定下來?！?014年1月，剛到廣州不久的灰灰住進(jìn)了YOU+白云百信店。這個來自杭州的90后女孩，天性愛玩、愛社交，在預(yù)約看過YOU+公寓后迅速被打動，簽了一年的租房合同。

為了促進(jìn)年輕人之間的交流，YOU+設(shè)置了“家規(guī)”，租戶之間互稱“家友”，每個家友每月都要新認(rèn)識10個家友，還會定期舉辦人氣王比賽?；一乙呀?jīng)是所在門店兩屆比賽的冠軍。

“我經(jīng)常去串門，大部分人都認(rèn)識，隨時能找到聊天的人。這兒還有食堂，下班回家就有飯吃?！被一覞M嘴幸福地說，YOU+有“家”的感覺。比如她經(jīng)常胃疼，有時胃藥用完了，只要在群里吼一聲，就有家友會送藥過來。

這是大部分家友被YOU+吸引的地方，也是劉洋創(chuàng)業(yè)的初衷：給都市青年提供擋風(fēng)遮雨、有愛陪伴的家。

2011年，劉洋賣掉了在上海的房子，與劉昕一起南下廣州，簽下了位于海珠區(qū)鳳凰街道的原高露潔牙膏廠廠房，開始了長達(dá)8個月的公寓改造。最終，舊廠房改造成了133間loft公寓，每間20多平方米，帶獨(dú)立衛(wèi)浴、沙發(fā)、衣柜、榻榻米，還有小陽臺。家友還可自行改裝。

2012年6月1日，YOU+廣州鳳凰店正式開業(yè)，一個多月時間后，133間客房滿租。后來開出的門店房源幾乎都是在開業(yè)1個月內(nèi)就被一搶而光。后面的故事大家都知道了，YOU+在極短的時間內(nèi)再獲得了雷軍1億的投資。

有意思的是，YOU+采用預(yù)約制，先對租客進(jìn)行篩選，這與過去的租房流程有很大的不同。篩選條件中最為有名的是“三不租”：45歲以上的不租、結(jié)婚帶小孩的不租、不愛交朋友的不租。劉昕曾解釋，這樣做的原因在于YOU+定位年輕人，希望做極致的青年社區(qū)。

讓家友最具歸屬感的是YOU+提供的大面積公共空間：在公寓的中央，YOU+開辟出一個兩三百平方米的大廳，其中會有吧臺、沙發(fā)、桌球、迷你影院、健身房等。這相當(dāng)于給家友提供了長期的休閑娛樂場所，不少家友晚上都會聚集在大廳中聊天、看電影，時不時還會有各種分享會、生日派對、節(jié)日派對。YOU+所做的這一切極大地提高了住戶的黏度。

劉洋說：“YOU+做的是一件有情懷的事情，是對漂泊在城市里的年輕人的真正關(guān)懷。其實(shí)這樣做提高了中國長租公寓的門檻和服務(wù)水平。以前很少有人這么做，但以后，如果不注重對漂泊者的關(guān)懷，都不好意思出來做公寓了?！?/p>

如何拿捏項(xiàng)目

從2011年到現(xiàn)在，YOU+摸索出了一套從拿項(xiàng)目到改建的方法。

第一步是找房源。劉洋透露，YOU+目前已經(jīng)形成了專業(yè)的拓展團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目來源主要是市場中的商業(yè)項(xiàng)目，比如一些閑置樓宇。拓展團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)房源后會第一時間評估其是否可改建成YOU+的業(yè)態(tài)，如果可行，便與業(yè)主進(jìn)行洽談。

什么樣的項(xiàng)目適合YOU+業(yè)態(tài)呢？劉洋介紹，基本條件是交通便利、生活配套較全，最好是獨(dú)棟，不跟別人有交集，這樣家文化才能更好地做起來。政府也會提供一些房源給YOU+。由于YOU+主要是為年輕人提供住房和服務(wù)，且符合“兩會”提出的“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，一些地方政府對YOU+項(xiàng)目表示出了濃厚的興趣。

“我們在杭州的一個項(xiàng)目就是政府提供的，去年杭州市政府相關(guān)部門專門找到Y(jié)OU+，希望YOU+能把這個項(xiàng)目運(yùn)營好。不過租金是按市場價格來?！眲⒀笳f。

不久前，廣州市市長陳建華帶隊(duì)考察YOU+寶崗店，他對YOU+模式給予了充分肯定，并明確表示廣州市政府將制定扶持青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策。

當(dāng)項(xiàng)目談妥后，YOU+會先交押金，業(yè)主給予合理的免租期，YOU+在免租期內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)與改建，大約會在150天完成。

改建是最關(guān)鍵的一環(huán)，這決定了YOU+的產(chǎn)品是否會受年輕人的青睞。YOU+有專門的設(shè)計(jì)部門，會根據(jù)每個項(xiàng)目的特點(diǎn)、過往積累的數(shù)據(jù)、家友的意見，最終出具一個設(shè)計(jì)方案。

其中，空間利用率優(yōu)化的問題至關(guān)重要。YOU+必須要讓一個20平方米的小房間盡其所能，同時擠出足夠的公共區(qū)域，進(jìn)行多功能化設(shè)計(jì)，譬如一個小型會議室可以打乒乓球、看電影，或者舉辦派對。

劉洋說，項(xiàng)目前期成本主要包括押金和改建，一個200間房源的項(xiàng)目，改建成本約1000萬，押金約300萬。

后期的成本則包括租金和運(yùn)營成本。租金因城市和地段的不同差異較大，目前YOU+更注重控制運(yùn)營成本，主要方式是縮減管理人員，一家門店的管理人員已從5人減到3人。管理人員雖是減少了，但服務(wù)水平不能下降。YOU+每家門店中都會定期舉辦活動，包括電影、討論會、生日會、出行、階段性比賽、興趣小組等。

在對外的房租方面，劉洋說，是按照“超性價比”的原則來確定的，一般會與周邊的房源價格持平或者稍低，希望規(guī)模擴(kuò)大之后，價格能降下來。

尋求與開發(fā)商合作

作為眾多公寓品牌中最“火”的一個，YOU+正在加速擴(kuò)張。去年9月，也就是在獲得雷軍旗下的順為資本領(lǐng)投的A輪融資后，YOU+簽署了一系列租賃合作協(xié)議，總計(jì)3000多間全新居住概念的房間將投入到北京、上海、廣州三地。其中YOU+北京蘇州橋門店已經(jīng)開業(yè)。

據(jù)了解，YOU+計(jì)劃在2015年將房源突破1萬間，主要聚焦在北京、上海、廣州、深圳、杭州，并向外界拋出了繡球，希望有更多的合作者。

5月6日，市場消息稱，YOU+將與景瑞地產(chǎn)聯(lián)合在上海打造迷你戶型產(chǎn)品。景瑞地產(chǎn)執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍對媒體稱，雙方合作的項(xiàng)目建立在景瑞競得的上海寶山區(qū)地塊，將打造精裝修產(chǎn)品，總面積為20萬平方米，總價約為60多萬元，預(yù)計(jì)在今年四季度推出。

YOU+方表示，YOU+確實(shí)在與景瑞地產(chǎn)談合作，具體合作方式待定。此外，YOU+還與時代地產(chǎn)在洽談合作事宜。

“萬科也曾找到我，表示希望YOU+有機(jī)會能和萬科的單體項(xiàng)目合作。”劉洋在不久前的一次推介會上說。事實(shí)上，萬科即將在廣州、深圳的萬科云項(xiàng)目中推出針對創(chuàng)業(yè)者的長租公寓，萬科與YOU+之間是否有合作尚不得知。

不過，面對多方競爭，劉洋顯得比較“淡定”。他認(rèn)為，長租公寓市場足夠大，沒有哪一家能夠通吃市場，而YOU+的核心競爭力在于創(chuàng)業(yè)初心帶來的高用戶黏性，“別人只容易學(xué)你的樣子，學(xué)不到你的初心”。

對于盈利的問題，劉洋也非常坦然：“YOU+目前是盈利的，只不過賺得不多。未來，盈利點(diǎn)可以有很多。只要尊重年輕人，與他們保持一個良好的關(guān)系，他們或許愿意把衣食住行都交給我們，這只是打個比方。未來他們愿意和我們產(chǎn)生什么樣的火花，我都很期待，前提是我不貪圖?！眲⒀笳f，希望抱著初心，不要走偏。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?摘編自一財網(wǎng)