熊浩羚

近些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速壯大中國(guó)市場(chǎng)的商品房買賣交易日漸頻繁，與之相伴便出現(xiàn)了一系列亟待解決的，有關(guān)商品房買賣交易中出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議、商品房買賣轉(zhuǎn)按揭等一系列問(wèn)題。其中尤以一房多賣問(wèn)題最突出，因而自2003年以來(lái)，由于商品房買賣日漸火爆，學(xué)界對(duì)于一房多賣問(wèn)題處理辦法的討論始終莫衷一是。

一、現(xiàn)行法律對(duì)“一房多賣”的處理規(guī)范

隨著近些年司法實(shí)踐的推進(jìn)，中國(guó)對(duì)于一房多賣的處理方法已初見(jiàn)端倪，特別是最高人民法院（以下簡(jiǎn)稱最高法）做出了有關(guān)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的司法解釋后更對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬問(wèn)題提供了指導(dǎo)。根據(jù)現(xiàn)行法及相關(guān)法學(xué)原理一房多賣問(wèn)題的所有權(quán)歸屬的基本規(guī)則如下：（一）已辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，房產(chǎn)歸登記的買受人所有。根據(jù)物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@說(shuō)明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，登記具有強(qiáng)大的公示公信力，基于登記的此項(xiàng)特征經(jīng)過(guò)登記的房屋當(dāng)然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，只要不能證明登記確有錯(cuò)誤，則該登記可對(duì)抗一切第三人，因而不論受讓人是第幾受讓人，只要其完成了權(quán)利的公示便可當(dāng)然取得所有權(quán)。（二）買受人均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的，歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的買受人所有。物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處理該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！辈粍?dòng)產(chǎn)預(yù)告登記雖然不能完全等同于房屋所有權(quán)登記，但由于其是在所有權(quán)變動(dòng)登記期間的一項(xiàng)公示手段，因而應(yīng)賦予其相應(yīng)的效力，同時(shí)預(yù)登記的辦理也是房屋買賣合同履行的體現(xiàn)，為保護(hù)交易安全及效率，同等條件下已履行合同的效力當(dāng)然優(yōu)先于未履行合同的效力。（三）既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，歸已先行合法占有房屋的買受人所有。首先，在現(xiàn)實(shí)生活中往往存在占有改定的情形，即受讓人為充分利用房屋，往往在登記正式變動(dòng)之前便開(kāi)始占有使用，在一房多賣的情況下，多個(gè)受讓人的合法權(quán)益其實(shí)都在不同程度上受到了侵害，因而應(yīng)當(dāng)采取侵害最少人的利益的原則以保證交易的公平。其次，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”。這一條的規(guī)定，實(shí)際上使受讓人承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的法學(xué)原理便在于交付的效力，若不成交付在該法律關(guān)系中具有相當(dāng)?shù)囊饬x，則該條解釋則不能在法理層面站住腳，因而我們看到了最高法對(duì)于交付的效力實(shí)際采取了支持的態(tài)度。因而，雖然我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)定了商品房物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，但并未否定交付本身的效力，故既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，歸已先行合法占有房屋的買受人所有。（四）均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有爭(zhēng)議房屋的，歸先行支付房屋價(jià)款的買受人所有。（五）如果上述情況均未發(fā)生，歸簽約在先的買受人所有。同時(shí)為了保證在一房多賣中先合同人的相關(guān)財(cái)產(chǎn)利益，最高法出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，在該解釋第八條中明確規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！?/p>

在這種處理辦法當(dāng)中，我們不難發(fā)現(xiàn)，最高法試圖在多個(gè)當(dāng)事人中尋求利益平衡。首先，出于維護(hù)交易安全的考慮，通過(guò)優(yōu)先保護(hù)后合同的方式，排除了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)合同締約風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任；其次，通過(guò)對(duì)于賦予先購(gòu)房者追償請(qǐng)求權(quán)，并享有向售房者索要購(gòu)房款一倍以內(nèi)罰款的方式，保護(hù)其利益。這樣一種處理方式可以說(shuō)，較為合理地分配了合同風(fēng)險(xiǎn)，保證了市場(chǎng)交易秩序的正常進(jìn)行。

二、“一房多賣”的司法困境

然而，隨著市場(chǎng)交易的日漸頻繁，也出現(xiàn)了一些難以解決的問(wèn)題。諸如，在重慶市南岸區(qū)發(fā)生的這樣一起案件：“A從銀行辦理按揭貸款，向開(kāi)發(fā)商買了一套房產(chǎn)，付清30萬(wàn)首付后交清5個(gè)月的按揭貸款，將房子轉(zhuǎn)賣給B，B在銀行辦理轉(zhuǎn)按揭貸款，并向A支付清30萬(wàn)首付及前5個(gè)月的貸款費(fèi)用，A向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)為B辦理過(guò)戶登記，在過(guò)戶登記期間，A將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給C，C一次性向A交清房款并拿到了房子的鑰匙開(kāi)始裝修，A攜C和B的房款潛逃?！?/p>

筆者認(rèn)為，現(xiàn)行司法解釋很難解決本案中出現(xiàn)的這樣幾個(gè)問(wèn)題：第一，懲罰性賠償?shù)目赡苄詥?wèn)題。最高法司法解釋中所賦予的先合同人獲得一倍以內(nèi)的懲罰性賠償是建立在一房多賣人存在的情況下，也就是說(shuō)有強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，而在本案中，由于一房多賣人攜款潛逃，使得該案中的索賠成為困難，若以此為裁判理由則明顯對(duì)于先購(gòu)房人不公平；第二，物權(quán)變動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。在本案中，先合同人已經(jīng)開(kāi)始向銀行辦理轉(zhuǎn)按揭，即已經(jīng)開(kāi)始履行合同義務(wù)，此種履行是否具有物權(quán)法上的意義；第三，物權(quán)變動(dòng)是否存在可對(duì)比的程度。在本案中先合同人已經(jīng)辦理了轉(zhuǎn)按揭，并負(fù)擔(dān)了相應(yīng)的房款，即已經(jīng)開(kāi)始履行合同義務(wù)；而后合同人已經(jīng)向賣方人付清房款，并拿到鑰匙?？梢哉f(shuō)雙方均以履行了相應(yīng)的合同義務(wù)，只是欠缺必要的形式要件，此時(shí)可否認(rèn)定物權(quán)已經(jīng)開(kāi)始相對(duì)變動(dòng)，如果可以，這種變動(dòng)是否存在可以比較的程度上的差異。

在本案中涉及如下幾層法律關(guān)系的認(rèn)定問(wèn)題。第一，擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系問(wèn)題。依照我國(guó)物權(quán)法第一百七十條的規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?，由于商品房買賣不同于一般的物權(quán)變動(dòng)，消費(fèi)者的消費(fèi)行為多為生活消費(fèi)，且鑒于近幾年商品房?jī)r(jià)格高漲的事實(shí)，對(duì)于擔(dān)保物權(quán)是否當(dāng)然由于商品房買賣合同的債權(quán)應(yīng)當(dāng)做深入探討。物權(quán)由于債權(quán)的一個(gè)重要理論基礎(chǔ)在于，公示公信的強(qiáng)大效力，如果擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定不能滿足法律對(duì)于其設(shè)立生效或者對(duì)抗第三人所必備的要件，則不能將該擔(dān)保物權(quán)視為完全的擔(dān)保物權(quán)，而應(yīng)使其與買賣合同中的債權(quán)居于同等地位，發(fā)生同等效力。第二，各債權(quán)之間的關(guān)系問(wèn)題。在本案中，各個(gè)當(dāng)事人都已部分履行合同，僅因合同相對(duì)方未履行過(guò)戶登記的行為而無(wú)法完成物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在此中條件下無(wú)論以何種形式都很難充分保障各債權(quán)人的利益。第三，確定擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)后的分配方式問(wèn)題。由于擔(dān)保物權(quán)的物權(quán)屬性，必須對(duì)其進(jìn)行充分優(yōu)先的保護(hù)后，才可以對(duì)各債權(quán)人提供保障，因而單純依托現(xiàn)有的幾方所構(gòu)成的法律關(guān)系，很難使各方利益都充分保全，因而應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法程序以拍賣的方式獲得價(jià)款，再對(duì)價(jià)款予以分配、處理。

三、“一房多賣”問(wèn)題解決的法律新思考

基于上述原因，我們提出如下的處理意見(jiàn)。第一，對(duì)房屋進(jìn)行拍賣，并對(duì)所得價(jià)款進(jìn)行分配。第二，對(duì)建立在房屋上的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行審查，審查其是否具備物權(quán)法所規(guī)定的登記對(duì)抗要件，如果符合規(guī)定，則將其視為擔(dān)保物權(quán)，遵循物權(quán)由于債權(quán)的一般規(guī)則優(yōu)先進(jìn)行保護(hù)；若其存在瑕疵，則應(yīng)將其視為一般債權(quán)與兩個(gè)合同上的債權(quán)一樣依據(jù)債的平等性同等受償。第三，若該擔(dān)保物權(quán)沒(méi)有瑕疵，首先應(yīng)返還應(yīng)經(jīng)收到的部分價(jià)款，其次將拍賣所得對(duì)擔(dān)保物權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，最后將多余的拍賣所得和擔(dān)保物權(quán)人返還的部分向兩位合同人平等受償。第四，若該擔(dān)保物權(quán)存在瑕疵，首先應(yīng)當(dāng)令其返還已經(jīng)收到的部分價(jià)款，其次將拍賣所得對(duì)擔(dān)保物權(quán)人、債權(quán)人按比例平等受償。

在這種處理方法中，我們更多考慮了在現(xiàn)有條件下的現(xiàn)實(shí)可操作性，未對(duì)一房多賣人予以追究，事實(shí)上根據(jù)我國(guó)刑法第二百二十四條第一款的規(guī)定：“有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)：（一）以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；（二）以偽造、變?cè)?、作廢的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的；（三）沒(méi)有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對(duì)方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的；（四）收受對(duì)方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿的；（五）以其他方法騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的?！逼湫袨榭赡芡耆虾贤p騙的構(gòu)成要件，但鑒于民事行為的特殊性，對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)追究其刑事責(zé)任應(yīng)當(dāng)再做討論。因?yàn)椋覀兿Ｍㄟ^(guò)在目前條件下較為充分地解決這一購(gòu)房糾紛，因而只針對(duì)現(xiàn)有條件提出了相關(guān)意見(jiàn)。不過(guò)值得注意的是，長(zhǎng)久以來(lái)我們對(duì)于合同的國(guó)語(yǔ)信任，忽視了債權(quán)與物權(quán)相比保護(hù)上的不充分性，加之我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，使得購(gòu)房人很難充分獲得保障，對(duì)于一房多賣出現(xiàn)的問(wèn)題，若想實(shí)質(zhì)解決，更應(yīng)從現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)管理制度入手，是否可以通過(guò)建立不動(dòng)產(chǎn)買賣等級(jí)制度以保障合同人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，仍值得思考。

作者單位：西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院

責(zé)任編輯：張 波