【摘要】根據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，本文試研究株洲市住房租賃市場(chǎng)改革方案，將引入REITs模式促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展作為本文研究的核心。本文在調(diào)查株洲市房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀以及困難的前提下，探索引入REITs模式的株洲市住房租賃創(chuàng)新改革方案，目標(biāo)一面在避免地方財(cái)政緊張的情況下解決民眾住房需求，解決民生問(wèn)題。一面消化活株洲市閑置住房和存量商品房，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。最終希望通過(guò)株洲市住房租賃市場(chǎng)改革試點(diǎn)為全國(guó)其他城市住房租賃市場(chǎng)改革提供借鑒與經(jīng)驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】REITs模式 株洲市 住房租賃市場(chǎng)改革

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在持續(xù)調(diào)控的大背景下，研究住房租賃市場(chǎng)的創(chuàng)新機(jī)制，著實(shí)改變市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，全面推進(jìn)“租售并舉”，是房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由途徑。2015年1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》中指出需要充分認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。住建部表示，目標(biāo)未來(lái)幾年內(nèi)在國(guó)內(nèi)各大中型城市形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

過(guò)去的20年，株洲市商品房市場(chǎng)一直保持高速發(fā)展，為城市建設(shè)和居民生活帶來(lái)了根本性變化。發(fā)展的同時(shí)，株洲市住房市場(chǎng)也存在著問(wèn)題。一方面，株洲市區(qū)存量房總量已能滿(mǎn)足市區(qū)人口對(duì)住房的總量需求，而住房人均占有很不均衡，住房空置率非常高。2013年底，株洲市中心城區(qū)擁有各類(lèi)住房41.95萬(wàn)套，戶(hù)均1.1套。個(gè)人擁有兩套房以上住房共49256人126665套，空余住房7.74萬(wàn)套，住房空置率將近20%，同時(shí)3.49萬(wàn)戶(hù)沒(méi)有住房。如何盤(pán)活空余存量住房是株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展一個(gè)關(guān)鍵因素。另一方面，株洲市商品房市場(chǎng)庫(kù)存增長(zhǎng)迅速，2014年9月份達(dá)到451萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)16個(gè)月左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠壓力大，甚至存在銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。如何協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)增量與存量市場(chǎng)的關(guān)系是株洲市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)新課題。此次，株洲市作為試點(diǎn)城市引入REITs模式到住房租賃改革中，正好切合以上問(wèn)題的解決。

住房租賃型REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的一個(gè)分支，主要方式為權(quán)益型REITs，其將籌集到的資本投資于規(guī)模的私有產(chǎn)權(quán)公寓，通過(guò)取得房租收益、變賣(mài)公寓產(chǎn)權(quán)這兩個(gè)主要收益部分來(lái)回報(bào)投資者。本文強(qiáng)調(diào)要優(yōu)先發(fā)展住房租賃型REITs，是基于其優(yōu)勢(shì)加以考慮的。首先，住房租賃型REITs可以吸收社會(huì)各方資金促進(jìn)城市住房條件發(fā)展。其次，住房租賃型REITs可以有效地解決“夾心層”住房需求問(wèn)題。而且他們可以通過(guò)投資低門(mén)檻的REITs，獲得資產(chǎn)積累的機(jī)會(huì)共同享受城市發(fā)展的紅利。再次，住房租賃型REITs可以全面提高住房租賃市場(chǎng)發(fā)展水平。最后，住宅租賃型REITs可以作為維持住宅市場(chǎng)穩(wěn)定的工具。住房租賃型REITs帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)金融產(chǎn)品單純收益。

二、株洲市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）可供出租住房情況

目前租賃市場(chǎng)上可供出租的房源主要是擁有兩套以上住房家庭自住之外的空余住房、保障性住房、開(kāi)發(fā)企業(yè)待售一年以上的商品住房、部分安置房及城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部的私人住房等。分析2013年底數(shù)據(jù)，株洲市城區(qū)居民住房自有率較高，擁有兩套或兩套以上住房的個(gè)人數(shù)量不斷增長(zhǎng)，從2008年底的21785人增長(zhǎng)到2013年底的49256人，擁有住房從56795套增長(zhǎng)到126665套。擁有兩套以上住房者中扣除一套自住，空余住房7.74萬(wàn)套。2013年底，株洲市城區(qū)庫(kù)存商品房259.56萬(wàn)平米、22860套（間），其中，待售一年以上的各類(lèi)商品住房7043套。截止2013年底，株洲市城區(qū)累計(jì)新建、購(gòu)改租等方式籌集保障性住房1.75萬(wàn)套。不考慮部分安置房及城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的私房出租房源，可供出租房源總計(jì)為10.19萬(wàn)套。

（二）住房租賃需求情況

2013年底株洲市中心城區(qū)常住人口總數(shù)為120.54萬(wàn)人，常住人口總戶(hù)數(shù)為37.7萬(wàn)戶(hù)，全市共有各類(lèi)住房41.95萬(wàn)套，其中包含7.74萬(wàn)套自有空余住房和1.75萬(wàn)套保障性住房?？梢該Q算為32.46萬(wàn)戶(hù)家庭居住在自己可以支配的32.46萬(wàn)套住房中，對(duì)比37.7萬(wàn)戶(hù)人口總戶(hù)數(shù)，市城區(qū)仍有5.24萬(wàn)戶(hù)需要租賃（含住房保障）、購(gòu)買(mǎi)住房，即目前租賃市場(chǎng)需求總量為5.24萬(wàn)套。除去已租賃保障性住房的1.75萬(wàn)戶(hù)保障家庭，仍有3.49萬(wàn)套住房租賃需求。隨著株洲市國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)工作的推進(jìn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市人口規(guī)模將逐年增加，住房租賃需求也將逐年增長(zhǎng)。

（三）住房租賃市場(chǎng)實(shí)際狀況

根據(jù)理論上供需數(shù)據(jù)分析，株洲市城區(qū)住房租賃市場(chǎng)存在一定的規(guī)模，并明顯呈現(xiàn)供大于求的狀況。但市場(chǎng)實(shí)際情況是租房選擇面不寬、出租積極性不高，住房租賃行為基本是自發(fā)的、零散的，呈現(xiàn)供需兩難的局面。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1～10月株洲市城區(qū)房屋租賃成交僅2789套，計(jì)104.7萬(wàn)平米，352.16萬(wàn)元，不足需求總量的8%。申請(qǐng)租賃備案登記的住房38套，只有達(dá)成租賃意向的1%稍多。

三、株洲市住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題及困難分析

株洲市住房租賃市場(chǎng)不活躍，難以起到推動(dòng)二手市場(chǎng)、激活商品房市場(chǎng)的作用。主要問(wèn)題體現(xiàn)，第一，房屋租賃市場(chǎng)不規(guī)范。房屋租賃多為私下達(dá)成，政府部門(mén)難于掌握準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，給制定相關(guān)政策、開(kāi)展租賃管理帶來(lái)困難。第二，租賃登記備案率低。房產(chǎn)、公安、稅務(wù)等不同的部門(mén)針對(duì)涉及房屋租賃市場(chǎng)都有自己的管理方法。租賃雙方因擔(dān)心登記備案后對(duì)其形成約束、征繳稅費(fèi)等致使申請(qǐng)租賃登記備案比例極低。第三，中介服務(wù)層次較低。目前的中介服務(wù)基本停留在居中撮合的水平，缺乏多層次的服務(wù)體系。第四，稅負(fù)水平高。個(gè)人住房出租的，月租金20000元以下的稅收綜合征收率為5%，20000元以上為7.65%；單位住房用于出租的，稅收綜合征收率為19.76%。第五，政策扶持力度弱。缺乏鼓勵(lì)租賃住房的政策，貨幣補(bǔ)貼、公積金支付租金、就近入學(xué)等都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。第六，房屋租賃收益低。株洲市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比低，租金水平偏低。第七，傳統(tǒng)消費(fèi)觀(guān)念影響?！白夥坎蝗缳I(mǎi)房”觀(guān)念根深蒂固，重買(mǎi)輕租。

四、引入REITs的株洲市住房租賃市場(chǎng)改革創(chuàng)新方案設(shè)計(jì)

（一）改革方案目標(biāo)

搭建住房租賃REITs平臺(tái)，主要消化庫(kù)存商品房，提高空置房利用率，協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)增量與存量市場(chǎng)的關(guān)系，整合各方面資源，以期盡力解決民眾住房需求，盤(pán)活閑置住房資產(chǎn)，促進(jìn)房屋資產(chǎn)、資金良性循環(huán)。

（二）政策支持保障

因?yàn)槲覈?guó)目前REITs發(fā)展水平還比較低，發(fā)展REITs還有法律、制度等方面的障礙。株洲市住房租賃市場(chǎng)改革試點(diǎn)需要大膽創(chuàng)新外還需要多方支持保障。

稅費(fèi)政策支持：租賃市場(chǎng)登記住房不積極，原因之一就是經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)過(guò)高。高稅率成為我國(guó)發(fā)展REITs的重大障礙，此次試點(diǎn)政府必須在稅收上給予優(yōu)惠。

資金支持：項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)政府帶頭用專(zhuān)項(xiàng)試點(diǎn)資金直接投資匹配部分資產(chǎn)池，有利于增強(qiáng)REITs的公信力。另外，住房租賃REITs投入大，回報(bào)期長(zhǎng)，回報(bào)率較低。保障性住房REITs模式地方財(cái)政給投資者貼息來(lái)提高收益。

信譽(yù)支持：該項(xiàng)目的啟動(dòng)需由政府公信力來(lái)帶動(dòng)，政府的參與可為資產(chǎn)管理公司的運(yùn)營(yíng)得到信譽(yù)保證。

政策支持：資產(chǎn)管理公司自身就是房產(chǎn)交易的機(jī)構(gòu)，應(yīng)擁有合法買(mǎi)賣(mài)直接交易房產(chǎn)的權(quán)利。

（三）業(yè)務(wù)模式

1.保障性住房源的特殊租賃業(yè)務(wù)模式。購(gòu)買(mǎi)方式籌集房源：利用已建成保障房項(xiàng)目募集資金，用于直接購(gòu)買(mǎi)存量商品房，把適合作為保障房或者經(jīng)過(guò)改造符合保障房條件的存量商品房轉(zhuǎn)為保障住房，擴(kuò)大保障房房源。當(dāng)前以及今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住房租賃市場(chǎng)改革應(yīng)主要發(fā)展這種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式，這樣的方案將“一箭多雕”地解決目前的復(fù)雜矛盾，一面滿(mǎn)足低收入人群的住房需求，一面緩解地方日漸高企的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力；一面避免地方政府捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政情況，一面支持中小房企的資金回款需求。具體操方式為：株洲房屋管理資產(chǎn)公司（株洲REITs）把政府原來(lái)?yè)碛挟a(chǎn)權(quán)的已建成保障房源托管打包后發(fā)行房屋信托基金，（最佳籌集方式是當(dāng)?shù)劂y行貸款）改變保障性住房新建為主的方式，籌集的資金以用于保障房源的購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)入適合作為符合條件的存量商品房，租賃給承租人。（如果回購(gòu)毛坯房，則進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修款由政府直接投入或委托裝修公司裝修）購(gòu)入的保障房納入政府的保障房源中。收益方面保障房項(xiàng)目并不以盈利為目的，因此保障房租金收入加上政府的補(bǔ)貼作為投資回報(bào)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房增值，到期日通過(guò)出售一定比例的住宅實(shí)現(xiàn)REITs回購(gòu)。

實(shí)物投資方式籌集房源：除了現(xiàn)金、存款等資金投資外，REITs還能吸引房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資，即所謂的實(shí)物類(lèi)投資，這樣的實(shí)物類(lèi)信托產(chǎn)品直接增加了房源的供給。這些實(shí)物投資的房地產(chǎn)可以是爛，尾住宅樓等不良資產(chǎn)項(xiàng)目，也可以是銀行作為住房抵押貸款的債權(quán)人對(duì)不能如期償還住宅貸款進(jìn)行進(jìn)行拍賣(mài)的房產(chǎn)項(xiàng)目，還可以是一些其他私人閑置住房項(xiàng)目。這些項(xiàng)目都可以經(jīng)過(guò)更新改造后作為保障性住房房源。這種籌集方式可以不必一次性付出現(xiàn)金即可獲得保障性住房房源，資金壓力大大減弱。同時(shí)這種方式的保障房投資和交易行為使原財(cái)產(chǎn)的所有人避免了營(yíng)業(yè)稅的繳納，這種以“收入憑證”為收支依據(jù)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移不是“真是銷(xiāo)售”，不用繳納契稅，也降低了REITs運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體操作方式為：房地產(chǎn)原所有者即私人或公司將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給株洲房屋管理資產(chǎn)公司，株洲REITs并不向其支付現(xiàn)金，取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，向原所有者簽發(fā)收益憑證。株洲REITs將房地產(chǎn)委托給裝修物業(yè)公司改造及后期維護(hù)，并出租給符合條件的承租人。承租人付出的租金與政府補(bǔ)貼一同組成REITs的租金收益部分，外加政府貼息以付給REITs受益人分紅。最后同樣，REITs到期日通過(guò)出售一定比例的住宅實(shí)現(xiàn)REITs回購(gòu)。

2.社會(huì)房源的普通租賃業(yè)務(wù)模式。社會(huì)房源的普通租賃模式是通過(guò)公開(kāi)發(fā)行受益憑證籌集資金，房屋資產(chǎn)管理公司將籌集的資金購(gòu)入商品房尾房或者個(gè)人自有空置二手房、接手銀行處置商品房資產(chǎn)等方式籌集社會(huì)房源。房屋管理公司將籌集的房源進(jìn)行統(tǒng)一平臺(tái)的房屋租賃業(yè)務(wù)，獲得租金收益，租金收益以分紅方式發(fā)給房屋信托基金投資者們。以株洲市當(dāng)前的城市化發(fā)展水平和住房租金水平，第二種業(yè)務(wù)模式還需要長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，因此不做過(guò)多討論。

五、結(jié)論

本文通過(guò)研究認(rèn)為引入REITs模式的住房租賃市場(chǎng)改革能夠產(chǎn)生積極的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益方面：第一，改變了房屋租賃服務(wù)的模式，從原來(lái)住房持有人的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧衔泄芾?。第二，增加保障性住房的供?yīng)量直接解決低收入人群的住房需求問(wèn)題。第三，良好的住房市場(chǎng)環(huán)境是穩(wěn)定整個(gè)金融環(huán)境乃至發(fā)展本地產(chǎn)業(yè)的重要條件。經(jīng)濟(jì)效益方面：第一，打破傳統(tǒng)的購(gòu)房投資觀(guān)念，為居民投資擴(kuò)寬渠道，防止房地產(chǎn)過(guò)熱爆炒。第二，緩解房地產(chǎn)企的商品房庫(kù)存壓力，加快資金回籠，避免因房地產(chǎn)景氣周期引起的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。第三，將閑置住房資源轉(zhuǎn)化為資本，解決政府因大量建設(shè)保障性住房引起的地方財(cái)政壓力。

引入REITs模式的株洲市住房租賃創(chuàng)新改革將對(duì)于解無(wú)論是決當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題還是社會(huì)問(wèn)題都有重大幫助。本文作為株洲試點(diǎn)的方案設(shè)想，試通過(guò)對(duì)株洲市住房租賃市改革的研究，設(shè)計(jì)引入REITs模式的住房租賃新平臺(tái)的方案，以期解決民眾住房問(wèn)題，同時(shí)轉(zhuǎn)變方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，為全國(guó)其他城市的住房租賃改革提供借鑒和經(jīng)驗(yàn)。

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作者簡(jiǎn)介：周超琨（1991-），男，湖南株洲人，工作單位：湖南師范大學(xué)商學(xué)院，學(xué)生，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。