潘祥
[摘要]筆者在文中對(duì)特征價(jià)格模型的特點(diǎn)對(duì)普通住宅價(jià)格進(jìn)行了闡述,依據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)來闡述該模型中的住宅價(jià)格特征,供同行參考。
[關(guān)鍵詞]住宅價(jià)格;特征價(jià)格模型;學(xué)區(qū)房
文章編號(hào):2095-4085(2015)02-0091-02
1 住宅特征價(jià)格模型的基本概念
特征價(jià)格模型一般可以理解成:可以為人們帶來有效參考的價(jià)格模型。其核心主體是實(shí)際產(chǎn)品中能滿足人們需求的各種特征價(jià)格總和。
我們所闡述的住宅價(jià)格模型特征是房屋內(nèi)在的各種客觀特征,因此排除了人為的主觀評(píng)價(jià)。其主要特征有如下幾類:住宅的區(qū)位特征、周圍環(huán)境特征與住宅本身特征三類。
我國(guó)住宅價(jià)格特征研究是近幾年開展起來的,但是相對(duì)數(shù)據(jù)較為匱乏。隨著數(shù)據(jù)的逐漸完整,人們?nèi)找骊P(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格,更多的專家開始研究該模式對(duì)下的住宅價(jià)格。
特征價(jià)格模型中涉及的主要指標(biāo)有:住宅的區(qū)位特點(diǎn)、層數(shù)、綠化、車位、物業(yè)費(fèi)用、裝修水平、物業(yè)、通訊以及供水等方面。這些因素中,區(qū)位與物業(yè)級(jí)裝修是影響價(jià)格的重要指標(biāo)。
該式中,因變量是Y,而X;則代表著住宅價(jià)格;經(jīng)過Box-cox進(jìn)行轉(zhuǎn)換后的普通自變量;Z,則是未通過Box-cox轉(zhuǎn)換的自變量;E屬于誤差項(xiàng);β,α,p和A是模型需要估計(jì)的參數(shù)。假設(shè)p與A為1,則2式屬于多元線性模型;當(dāng)其為0而為1時(shí),則屬半對(duì)數(shù)模型;如果都為0時(shí),模型則屬對(duì)數(shù)線性。上述三種模型是以往常用的研究住宅價(jià)格的模型。
2 模型的樣本和數(shù)據(jù)
2.1 住宅資深價(jià)格的重要指標(biāo)
主要有:面積、臥室數(shù)、客廳數(shù)、廁所數(shù)、住宅所屬樓盤是否為高層/小高層/低層,所處樓層上部/中部/下部,住宅的建筑年齡,朝向及是否南北通透等方面。
此外,住宅建筑是低層、小高層或者高層也影響到住宅價(jià)格水平。
2.2 影響價(jià)格的住宅區(qū)位特征(因變量)
相關(guān)指標(biāo)包括:DT代表與天安門之間的距離——以北京為例,通常該距離為直線距離。與城市CBD的距離表示為DC。距離地鐵站的直線距離DS。以此確定該區(qū)域是否位于城市的核心區(qū)域。
一般國(guó)際上將距離CBD的距離作為反效應(yīng)住宅價(jià)格的重要指標(biāo)。其確定依據(jù)是往返CBD與住宅之間的通勤成本。
2.3 住宅環(huán)境指標(biāo)
環(huán)境指標(biāo)中的重要因素包括:治安、空氣質(zhì)量、教育及噪音等。本文主要針對(duì)教育與環(huán)境進(jìn)行闡述。國(guó)內(nèi)大中城市通常將學(xué)區(qū)房作為一個(gè)重要環(huán)境因素,但是這種影響因素缺乏較具體的量化指標(biāo)。一般會(huì)考慮城市重點(diǎn)小學(xué)是否與住宅之間的關(guān)系來衡量教育因素對(duì)其價(jià)格影響程度。
此外其他的環(huán)境因素一般選擇湖泊與公園對(duì)住宅的影響,城市中的主要風(fēng)景點(diǎn),如:杭州西湖、北大未名湖等都會(huì)直接影響到住宅價(jià)格。
3 特征價(jià)格模型研究
3.1 模型的主要計(jì)算方式
第一,各種自變量的共線性回歸分析。由于DT與DC之間有多重共線性,分別把DT和DC移除,然后進(jìn)行回歸,然后使用逐步排除的辦法進(jìn)行半對(duì)數(shù)線性回歸、線性回歸以及對(duì)數(shù)線回歸到模型當(dāng)中。依照該方法對(duì)住宅的面積與臥室數(shù)量及客廳數(shù)量確定共線性并進(jìn)行排除。
第二,對(duì)各種因變量進(jìn)行轉(zhuǎn)換,當(dāng)數(shù)值接近0的時(shí)候?qū)σ蜃兞窟M(jìn)行對(duì)數(shù)轉(zhuǎn)換。
3.2 價(jià)格特征模型的解釋
通過對(duì)模型調(diào)整可以解釋住宅總價(jià)變量的88.4%左右。計(jì)算表明接近市中心或者靠近湖泊的住宅相對(duì)價(jià)格更高些,而年代較長(zhǎng)的價(jià)格價(jià)格則偏低。同時(shí),住宅面積、客廳臥室數(shù)量以及是否是學(xué)區(qū)、是否通透、房屋層數(shù)等都會(huì)直接影響到住宅價(jià)格。以下就主要變量進(jìn)行分析:
3.2.1 面積(S)變量
當(dāng)變量系數(shù)達(dá)到0.931時(shí),住宅面積如增加1%,其總價(jià)會(huì)增加0.931%左右。這就證明,隨著住宅面積的增加,購(gòu)房者的購(gòu)買力對(duì)當(dāng)前價(jià)格水準(zhǔn)影響偏弱。
3.2.2 是否位于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)(E)的變量
當(dāng)變量系數(shù)達(dá)到0.221,學(xué)區(qū)住宅價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域住宅價(jià)格,通常超出其他區(qū)域24.7%左右。
3.2.3 是否位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域(NC)的變量
通過計(jì)算,如果住宅所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)較好會(huì)與之較差的高出34.4%左右。這種數(shù)字差異反映出該因素對(duì)住宅價(jià)格的直接影響。
3.2.4 距離最近的河流或湖泊的距離(DR)的變量
實(shí)際證明,住宅距離湖泊等距離的增加會(huì)直接影響房屋總價(jià),通常,每增加1%總價(jià)會(huì)降低0.018%左右。因此,一般普通住宅價(jià)格對(duì)周圍生活環(huán)境敏感度不高。
3.2.5 變量NS,房屋是否南北通透
轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)證明,同等條件下,如果南北通透,其價(jià)格會(huì)高出非通透住宅的4.1%左右。
4 城市軌道交通對(duì)沿線住宅的影響
4.1 軌道交通影響住宅價(jià)格的理論基礎(chǔ)
4.1.1 區(qū)位因素
該理論因素是城市核心經(jīng)濟(jì)理論之一,住宅價(jià)格與交通成本之間有關(guān)系密切,因此,軌道交通因素就成為特征模型中的重要構(gòu)成。軌道交通是否便捷也直接反映出住宅區(qū)域位置的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是否明顯。因此,該因素直接影響著土地價(jià)格與住宅價(jià)格。
4.1.2 地租地價(jià)因素
由于土地的更急不同,直接造成了地租的級(jí)差。軌道交通可在某種程度上提升城市的價(jià)值,因此屬于租Ⅱ。
4.1.3 城市土地的增值因素
由于城市政府部門不斷加大公共設(shè)施的投入,造成土地收益率的逐漸增加。因此,軌道交通大大提升了土地的利用價(jià)值。
4.1.4 房地產(chǎn)價(jià)值因素
住宅價(jià)格究其本質(zhì)反映的是房地產(chǎn)的價(jià)值,進(jìn)而以買賣的成交價(jià)和租金的形式體現(xiàn)出來。所以,我們研究住宅價(jià)值變化依據(jù)的是價(jià)格的增幅。
4.2 城市軌道交通影響住宅價(jià)格的主要研究方法
城市軌道交通附近區(qū)域住宅價(jià)值影響分析主要有:交通成本模型、特征價(jià)格模型以及地價(jià)函數(shù)法。研究表明,軌道交通直接產(chǎn)生住宅生產(chǎn)溢價(jià),并且隨著與主城區(qū)距離的由近及遠(yuǎn)直接造成價(jià)格的上浮。因此,相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域?qū)壍澜煌ǖ囊蕾囆愿鼜?qiáng)。主城區(qū)由于交通方式較多,依賴程度反而會(huì)有所弱化。隨著與軌道交通站點(diǎn)距離的增加和出行時(shí)間的增加,其影響程度也會(huì)逐漸弱化。
5 結(jié)語
綜上所述,我國(guó)住宅價(jià)格的特征價(jià)格模型影響因素眾多,住宅所在區(qū)域、學(xué)區(qū)房、城市軌道交通等成為影響價(jià)格的主要指標(biāo)。由于該項(xiàng)研究在我國(guó)剛剛起步,需要我們逐漸深入的研究才能更好的以數(shù)字化指標(biāo)反映出最終的住宅價(jià)格。
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