李濱

內(nèi)蒙古呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處

房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避思路及策略淺析

李濱

內(nèi)蒙古呼和浩特市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場管理處

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)行了高速發(fā)展的階段，并且逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)要素。特別是近幾年炒房熱潮出現(xiàn)后，越來越多的人加入房地產(chǎn)交易的大軍當(dāng)中。但是，在房地產(chǎn)飛速發(fā)展的今天，我們可以很清楚的看見，房地產(chǎn)交易背后的缺陷和漏洞。因此，如何有效規(guī)避房地產(chǎn)交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)越來越受到人們的重視。本文將從客觀的角度對(duì)房地產(chǎn)交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的分析，并且針對(duì)當(dāng)中的問題，提出有效的解決方案。

房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；應(yīng)對(duì)措施

前言

住房與人們的生活緊密相連，在我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，如果在住房交易的過程中出現(xiàn)問題，不僅會(huì)讓購房者承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失，還可以能會(huì)影響到房地產(chǎn)健康持續(xù)的發(fā)展。因此，為了防止房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)這樣那樣的問題，就應(yīng)該采取相應(yīng)的防護(hù)措施對(duì)交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避，從而保證購房者的基礎(chǔ)權(quán)益，為我國營造一個(gè)健康和諧的房地產(chǎn)交易市場。

一房地產(chǎn)交易過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為

一些開放商會(huì)受到利益的引誘，采取一些不正當(dāng)、不合法、不道德的手段，隨意改變城市建設(shè)的規(guī)劃，同時(shí)還對(duì)城市規(guī)劃綠地進(jìn)行非法侵占。這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致城市綠地建設(shè)受到巨大的影響，另外，還有一些開放商在修建房屋時(shí)偷工減料，不按照最初合同上擬訂的條款來進(jìn)行建房，從而會(huì)導(dǎo)致居民日后居住會(huì)出現(xiàn)不同的問題，例如，建筑防火逃生通道。最后，在住房銷售的過程中，開發(fā)商打出虛假的廣告信息招攬購房者，不是所有的購房者都具有專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)，雖然已經(jīng)交付了所有的購房款，但是始終不能得到住房的鑰匙，就算是入住了，對(duì)于房屋的產(chǎn)權(quán)問題也是知之甚少。

（二）房地產(chǎn)中介的欺詐行為

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)信息動(dòng)態(tài)的總稱即為房地產(chǎn)中介。國內(nèi)多數(shù)房屋中介中心為了從中獲得更多的利益，利用購房者不了解國家購房政策等問題，在自己占據(jù)有利環(huán)境的條件下，在與購房者簽訂購房合同是，還在合同當(dāng)中加入一些不正當(dāng)?shù)臈l件，并且不告知購房者，再加上購房者在購房過程中的疏忽大意和購房知識(shí)的缺失，會(huì)對(duì)購房者造成一定的經(jīng)濟(jì)損害。房屋中介中心多數(shù)都是沒有工商和營業(yè)執(zhí)照的，多數(shù)購房者在得知受到經(jīng)濟(jì)損害后不能得到合理的解決，長時(shí)間過后只有不了了之。這讓購房者很是無奈。

二、規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

（一）完善我國房地產(chǎn)法的建設(shè)

雖然我國進(jìn)入二十一世紀(jì)后房地產(chǎn)的發(fā)展速度非?？?，但是市場交易的框架還不夠完整，尤其是與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律法規(guī)還應(yīng)該進(jìn)一步的完善。因此，國家政府部門應(yīng)該占據(jù)房地產(chǎn)交易的主導(dǎo)地位，加快相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)制度的建設(shè)步伐，規(guī)范我國房地產(chǎn)市場中的各類別的交易行為，為開發(fā)商、房產(chǎn)中介和購房者提供想用的法律保障，并且逐漸采用引導(dǎo)的方式讓我國的房地產(chǎn)市場走向健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展道路。房地產(chǎn)在交易過程中存在諸多問題，在交易過程中缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)保駕護(hù)航，并且導(dǎo)致相關(guān)部門在對(duì)交易過程中的不法問題進(jìn)行打擊時(shí)無法可依，尤其是立案和取證是最為惱火的，最終不能完全發(fā)揮打擊的效果。因此，國家政府部門應(yīng)該完善與房地產(chǎn)交易有關(guān)的法律，為打擊房地產(chǎn)交易過程中存在的不法行為提供依據(jù)和保障。從國內(nèi)外房地產(chǎn)交易保護(hù)的情況來看，也只有通過健全的法律法規(guī)才能夠最大化的保障房地產(chǎn)的交易行為，防止交易過程中出現(xiàn)問題。

除了健全的法律法規(guī)，還應(yīng)該由政府的相關(guān)政府部門來落實(shí)到實(shí)際房地產(chǎn)交易中，但是我國一些城市的經(jīng)濟(jì)完全依靠土地經(jīng)濟(jì)，政府部門為了保證財(cái)政稅收的穩(wěn)定，往往會(huì)更加啊照顧房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和中介，對(duì)房地產(chǎn)交易過程中的一些不法行為通常情況下采取忽視。因此，地方政府應(yīng)該改變這種做法，端正政府應(yīng)有的行事風(fēng)格，努力維護(hù)我國房地產(chǎn)交易市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展方式，從而全面推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

（二）增強(qiáng)房地產(chǎn)誠信理念的宣傳

房地產(chǎn)交易過程中存在這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)，很大一部分取決于房地產(chǎn)開發(fā)商錯(cuò)誤的觀念和思想。所以，地方政府部門應(yīng)該對(duì)全民開展誠信意識(shí)的教育，并且通過不同的渠道對(duì)全民進(jìn)行誠信宣傳工作，例如：網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視、報(bào)刊等，從而促進(jìn)人民誠信意識(shí)的建立，增強(qiáng)自身的誠信理念和思維方式。地方政府部門應(yīng)該定期組織誠信培訓(xùn)人員到房地產(chǎn)的相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行誠信培訓(xùn)，以教育的方式增強(qiáng)開發(fā)商管理人員的社會(huì)責(zé)任心，提升房地產(chǎn)的管理者的職業(yè)道德，將房地產(chǎn)開發(fā)商塑造成為房地產(chǎn)市場風(fēng)氣的轉(zhuǎn)換者，改變現(xiàn)有污濁的房地產(chǎn)市場風(fēng)氣，政府部門可以定期向人們報(bào)道出那些采取不正當(dāng)手段謀利的房地產(chǎn)開放商和中介中心，利用社會(huì)輿論帶來的壓力促進(jìn)改正，最終達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)風(fēng)氣的目的。

（三）增強(qiáng)培訓(xùn)力度，提升房地產(chǎn)工作人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)工作人員是房地產(chǎn)市場的一線單位，與房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)有直接的聯(lián)系，應(yīng)該定期對(duì)房地產(chǎn)工作人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，規(guī)范工作人員的各種行為方式。

1、首先我們要重視到房地產(chǎn)工作人員的法律觀念和意識(shí)，讓工作人員正確認(rèn)識(shí)到國家法律法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的重要性。

2、通過培訓(xùn)讓工作人員樹立正確的價(jià)值觀和經(jīng)濟(jì)觀，正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)宗旨是服務(wù)于人們，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)該從購房者的角度發(fā)展，為購房者考慮。

3、由于房地產(chǎn)工作人員是房地產(chǎn)市場的一線人員，因此，很容易受到市場利益的趨勢，隨之做出違法的事。通過培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)工作人員潔身自律，工作人員在了解到相關(guān)法律法規(guī)的同時(shí)，還應(yīng)該保持清醒的工作頭腦，不能收到眼前利益的趨勢。只有達(dá)到以上幾點(diǎn)，我國的房地產(chǎn)市場交易風(fēng)險(xiǎn)才能夠從源頭做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

三、結(jié)束語

近幾年，我國的房地產(chǎn)市場正在飛速的發(fā)展，針對(duì)房地產(chǎn)市場交易過程中的這些問題，很清楚的看到這些問題對(duì)購房者和房地產(chǎn)市場未來發(fā)展造成了極大的危害。因此，采取相應(yīng)的措施規(guī)避房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)是非常有必要的。

[1]潘海亞.淺談房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略[J].現(xiàn)代商業(yè), 2011,05:63.

[2]張海燕.淺談房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略[J].新經(jīng)濟(jì), 2014,Z2:79.