尹貽林 趙津禾 霍昱辰

(1. 天津理工大學(xué)管理學(xué)院，天津 300384;2. 天津中海地產(chǎn)有限公司，天津 300201)

0 引言

高星級(jí)酒店項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)成本巨大，工程建設(shè)涉及的專業(yè)復(fù)雜、工程量大，導(dǎo)致高星級(jí)酒店項(xiàng)目的目標(biāo)成本不僅是投資決策的重要依據(jù)，而且更關(guān)系著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間和成本管控的效果。針對(duì)不同功能定位、不同品牌形象的高星級(jí)酒店，投資方和成本管理專業(yè)人士對(duì)其尚缺乏宏觀、系統(tǒng)造價(jià)數(shù)據(jù)把控能力，造成高星級(jí)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所確定的目標(biāo)成本并不能滿足項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和需求，實(shí)際工作中投資控制目標(biāo)與實(shí)際成本產(chǎn)生較大偏差的情況常常發(fā)生，降低了酒店建設(shè)投資控制的效率與效果。為確定高星級(jí)酒店項(xiàng)目的目標(biāo)成本，本文從功能要素配置的角度出發(fā)，從價(jià)格和利潤(rùn)兩方面入手，實(shí)現(xiàn)酒店建筑及運(yùn)營(yíng)目標(biāo)成本和項(xiàng)目功能的匹配，從而提供降低目標(biāo)成本的一種方法，提升高星級(jí)酒店項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值。

1 目標(biāo)成本的文獻(xiàn)綜述

目標(biāo)成本簡(jiǎn)單而言，即一項(xiàng)產(chǎn)品為實(shí)現(xiàn)某種功能要求，達(dá)到企業(yè)預(yù)期收益值所允許的最大成本［1］。所謂目標(biāo)成本管理方法是對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效控制，借助于不斷細(xì)化、完善的目標(biāo)成本而對(duì)目標(biāo)進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)管理［2］。其中在目標(biāo)成本制定方面，新產(chǎn)品、老產(chǎn)品、虧損產(chǎn)品的目標(biāo)制定過(guò)程具有不同的特征，但是具體使用的方法可以歸結(jié)為根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格倒推出目標(biāo)成本，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)成本調(diào)整得出目標(biāo)成本［3］。張超生指出可應(yīng)用于確定目標(biāo)成本的方法，有倒推法、費(fèi)用要素預(yù)測(cè)匯總法、變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析法、經(jīng)驗(yàn)判斷預(yù)測(cè)法及價(jià)值工程評(píng)價(jià)法等，并結(jié)合上述方法的優(yōu)點(diǎn)和目標(biāo)成本自身的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出分值優(yōu)選法［4］。其中，倒推法在目標(biāo)成本確定中應(yīng)用的最大特點(diǎn)是由目標(biāo)成本指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從研發(fā)設(shè)計(jì)直到進(jìn)入市場(chǎng)的全部過(guò)程的所有環(huán)節(jié)或階段的成本都以最初的目標(biāo)成本為依據(jù)。成本管理人員首先要對(duì)市場(chǎng)全面調(diào)研以預(yù)測(cè)銷售收入，減去根據(jù)行業(yè)基準(zhǔn)收益率或企業(yè)期望的利潤(rùn)額得出估算成本，分解產(chǎn)品構(gòu)成要素，進(jìn)而根據(jù)各要素所需成本對(duì)估算成本進(jìn)行分解［5-6］。高星級(jí)酒店主要以盈利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生存和發(fā)展，基于收益和利潤(rùn)的倒推法對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定更為有效［7］。

基于高星級(jí)酒店項(xiàng)目本身的特殊性、服務(wù)產(chǎn)品的不可替代性、硬件建設(shè)的不可模仿性等對(duì)高星級(jí)酒店的收益產(chǎn)生的影響，功能要素作為酒店設(shè)置的一系列空間以適應(yīng)賓客多樣性的會(huì)議、會(huì)談和社交聚會(huì)需求［8］，包含傳統(tǒng)意義上的客房區(qū)、會(huì)議區(qū)和相關(guān)輔助設(shè)施等。具體如標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套間、滿足不同要求的會(huì)議室、擁有不同地域特色的餐廳、有氧吧、公園、公共服務(wù)部和商品部、復(fù)印傳真等商務(wù)配套設(shè)施等。如莫莉珊［9］將高星級(jí)商務(wù)酒店功能要素分為大堂、餐飲、商業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)間、套房、辦公區(qū)和員工區(qū)等。

項(xiàng)目資源配置主要由市場(chǎng)確定，高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若要在目前激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展，必須結(jié)合整個(gè)高星級(jí)酒店的走勢(shì)，包括對(duì)宏觀的定價(jià)政策導(dǎo)向進(jìn)行分析，以及對(duì)微觀的成交價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。根據(jù)合理的目標(biāo)利潤(rùn)，從市場(chǎng)價(jià)格和預(yù)期收益兩方面綜合其應(yīng)付出的目標(biāo)成本［10］。王翔等分析了高星級(jí)酒店項(xiàng)目成本控制的最優(yōu)路徑，提出目標(biāo)成本的確定應(yīng)基于利益相關(guān)者訴求和酒店功能，并進(jìn)一步識(shí)別出高星級(jí)酒店關(guān)鍵利益相關(guān)者及其訴求［11］。因此，本文在分析高星級(jí)酒店項(xiàng)目關(guān)鍵利益相關(guān)者需求的基礎(chǔ)上，得出功能要素配置表，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建高級(jí)型酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測(cè)模型，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)功能區(qū)域目標(biāo)成本的有效控制。

2 高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測(cè)模型構(gòu)建

一個(gè)成功的高星級(jí)酒店項(xiàng)目所消耗的成本要經(jīng)受住市場(chǎng)的檢驗(yàn)。在當(dāng)前激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，高星級(jí)酒店項(xiàng)目想占有一定的市場(chǎng)份額并實(shí)現(xiàn)盈利，需事先控制酒店建筑及運(yùn)營(yíng)目標(biāo)成本及其與項(xiàng)目功能的匹配。高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本確定見(jiàn)圖1。

本文通過(guò)對(duì)高星級(jí)酒店功能、定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸納總結(jié)，將高星級(jí)酒店的功能單元?jiǎng)澐譃楣矃^(qū)域、客房區(qū)域和后勤區(qū)域。結(jié)合高星級(jí)酒店項(xiàng)目的關(guān)鍵利益相關(guān)者訴求，得出高星級(jí)酒店項(xiàng)目功能要素配置的三個(gè)層次，即基本功能、核心功能、發(fā)展功能。運(yùn)用“目標(biāo)成本=競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格-目標(biāo)利潤(rùn)”構(gòu)建高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)模型，并通過(guò)該模型確定各功能單元的目標(biāo)成本，提高高星級(jí)酒店項(xiàng)目投資控制的效率。

2.1 高星級(jí)酒店項(xiàng)目的功能要素配置

國(guó)家旅游局對(duì)我國(guó)酒店等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)不同等級(jí)的酒店功能配置列出了具體的要求［12］。在高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測(cè)階段，擬建高星級(jí)酒店應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)范的相應(yīng)要求進(jìn)行規(guī)劃。結(jié)合北京、上海、三亞等地的14 家高星級(jí)酒店，從功能上將現(xiàn)代高星級(jí)酒店項(xiàng)目劃分為公共區(qū)域、客房區(qū)域、后勤區(qū)域三大功能區(qū)。結(jié)合王翔等識(shí)別出來(lái)的關(guān)鍵利益相關(guān)者訴求，可將高星級(jí)酒店項(xiàng)目各功能區(qū)域的功能要素進(jìn)行劃分，依據(jù)對(duì)需求滿足的影響程度，將功能要素分為三個(gè)層次:基本功能(必須達(dá)到)、核心功能(推薦達(dá)到)、發(fā)展功能(選擇達(dá)到)。基本功能應(yīng)滿足高星級(jí)酒店項(xiàng)目對(duì)于關(guān)鍵利益相關(guān)者而言的基本標(biāo)準(zhǔn)和要求;核心功能應(yīng)結(jié)合擬建酒店項(xiàng)目的品牌、市場(chǎng)定位，以品牌價(jià)值為核心進(jìn)行功能設(shè)計(jì);發(fā)展功能應(yīng)是既定項(xiàng)目?jī)r(jià)值已實(shí)現(xiàn)并有能力繼續(xù)加入，利益相關(guān)者需求滿足程度和項(xiàng)目?jī)r(jià)值大幅提高的情況下進(jìn)行的功能設(shè)計(jì)。結(jié)合14 家高星級(jí)酒店及莫莉珊的研究，得出高星級(jí)酒店項(xiàng)目功能要素配置見(jiàn)表1。

圖1 高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測(cè)研究設(shè)計(jì)

2.2 目標(biāo)收入和利潤(rùn)的預(yù)測(cè)

對(duì)于高星級(jí)酒店項(xiàng)目，可參考酒店單位開(kāi)發(fā)面積邊際利潤(rùn)率確定目標(biāo)利潤(rùn)或者參考酒店單個(gè)房間的邊際利潤(rùn)率。設(shè)某高星級(jí)酒店項(xiàng)目，用于建筑安裝的固定成本總額為C1，按照市場(chǎng)形勢(shì)、酒店檔次確定的平均房?jī)r(jià)為P，均攤每間房的其他消費(fèi)百分比為ρ，按照企業(yè)成本控制水平確定的單位變動(dòng)成本為C2，預(yù)計(jì)出租量為Q*，總房間數(shù)為Qt，Q*=Qt，出租率為τ，邊際利潤(rùn)率為PMR，則保本出租量Q0為

酒店運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)出租量為Q*，高星級(jí)酒店項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)為

高星級(jí)酒店項(xiàng)目的目標(biāo)收入E、目標(biāo)成本TI 為

表1 高星級(jí)酒店項(xiàng)目功能要素配置表

2.3 功能區(qū)域目標(biāo)成本分配

每間單項(xiàng)面積是酒店經(jīng)營(yíng)定位的決定因素，每間單項(xiàng)面積也最能體現(xiàn)高星級(jí)酒店品牌的理念。由于目前我國(guó)尚未對(duì)每間單項(xiàng)面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行完整的統(tǒng)計(jì)和分析，酒店各功能區(qū)域的建筑規(guī)模直接可用模板數(shù)據(jù)、星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)只能作為一種參考。

本文通過(guò)對(duì)14 家2005 年后開(kāi)業(yè)的高星級(jí)商務(wù)酒店的平面圖，將客房區(qū)域、公共區(qū)域、后勤區(qū)域劃為三個(gè)分項(xiàng)(建成開(kāi)業(yè)數(shù)據(jù))，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的分析，得出高星級(jí)酒店項(xiàng)目三大區(qū)域的建設(shè)規(guī)模比例見(jiàn)表2。

表2 高星級(jí)酒店項(xiàng)目每間單項(xiàng)面積比值表

功能組成面積比反映了酒店項(xiàng)目建筑工程投資量在各部分的分配，與每間單項(xiàng)面積的意義不同。這是由于即使一家酒店每間客房面積大于另一家，并不能說(shuō)明客房所占面積比就一定比另一家高。因此對(duì)上述14 家酒店的功能組成面積比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示客房區(qū)域、公共區(qū)域、后勤區(qū)域的功能組成面積比值的均值分別為57.36%、23.86%和19.43%。

綜合上述兩種分析結(jié)果，對(duì)三個(gè)區(qū)域的建筑規(guī)模進(jìn)行細(xì)分，客房區(qū)域包括交通面積，占總面積43%。公共區(qū)域面積，包括大堂、前臺(tái)、商場(chǎng)、康樂(lè)設(shè)施，占總體面積19%;餐飲娛樂(lè)設(shè)施，包括冷庫(kù)、廚房及相關(guān)部分，占總體面積16%;行政、生活區(qū)域，包括行政辦公室、職工生活、后勤服務(wù)，占總體面積11%。后勤區(qū)域，包括機(jī)房等設(shè)備用地、維修工廠、工程部辦公室、備品備件倉(cāng)庫(kù)，占總體面積11%。

2.4 各功能區(qū)域目標(biāo)成本確定

基于上述分析，擬建酒店項(xiàng)目各功能區(qū)域的成本分配比例應(yīng)通過(guò)綜合規(guī)劃參數(shù)確定。設(shè)擬建酒店客房區(qū)域的占比為a1，公共區(qū)域的占比為a2，后勤區(qū)域的占比為a3，則擬建高星級(jí)酒店的各功能區(qū)域的目標(biāo)成本為

綜上，結(jié)合14 家高星級(jí)酒店三大功能單元的建設(shè)規(guī)模和功能組成面積占比等調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用目標(biāo)成本預(yù)測(cè)模型確定各功能單元的目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)提高高星級(jí)酒店項(xiàng)目投資控制效率的目標(biāo)。據(jù)此，根據(jù)高星級(jí)酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及14家高星級(jí)酒店的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，把高星級(jí)酒店項(xiàng)目劃分為公共區(qū)域、客房區(qū)域和后勤區(qū)域三大功能單元，并將功能要素按基本功能、核心功能、發(fā)展功能進(jìn)行配置。在此基礎(chǔ)上運(yùn)用倒推法，結(jié)合同類項(xiàng)目或類似已建成酒店的經(jīng)營(yíng)情況和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，給出高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)各功能單元目標(biāo)成本的有效控制。

3 案例分析

X 酒店項(xiàng)目位于某海濱城市。項(xiàng)目北面為1.3km 海岸線，南面緊鄰某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，東面為規(guī)劃的濱海廣場(chǎng)用地，西面為某濱海溫泉酒店。項(xiàng)目占地面積94 畝(1 畝=666.6·m2)，規(guī)劃建筑面積7.83 萬(wàn)m2。項(xiàng)目定位為濱海五星級(jí)度假會(huì)議酒店，擬建客房454 間，包括標(biāo)準(zhǔn)房、套房、行政套房及總統(tǒng)套房。建筑安裝的固定成本總額約為17 500 萬(wàn)元，按照市場(chǎng)形勢(shì)、酒店檔次確定的平均房?jī)r(jià)為790 元，均攤每間房的其他消費(fèi)率為15%，按照企業(yè)成本控制水平確定的單位變動(dòng)成本為500 元，預(yù)計(jì)出租量為700 000 間。項(xiàng)目于2012 年開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2015 年建成開(kāi)業(yè)。

根據(jù)該項(xiàng)目的檔次定位，結(jié)合可行性研究報(bào)告，酒店管理公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各樓層的功能設(shè)置如下:

地下一層為會(huì)議區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、酒店后場(chǎng)區(qū)、停車場(chǎng)及酒店設(shè)備用房。

一層設(shè)宴會(huì)廳、報(bào)告廳、中西餐廳、SPA、健身房、VIP 接待區(qū)、戶外用餐區(qū)、酒店辦公區(qū)。

二層設(shè)大廳、大堂吧、商務(wù)會(huì)議室5 個(gè)、視頻會(huì)議室、董事會(huì)議室、特色餐廳、酒店商店及客房。

三至九層設(shè)454 間客房及套房，行政樓層設(shè)在七層至九層。

其中，公用區(qū)域占比約為23%，客房區(qū)域占比約為58%，后勤區(qū)域占比約為19%。則

邊際利潤(rùn)PM=790 -500 =290 (元)

邊際利潤(rùn)率PMR=290/790 =36.7%

保本出租量Q0=C1/(P-C2)=350 000(間)

高星級(jí)酒店項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)為

TP*=(Q*-Q0)/PMR

=790×(700 000-350 000)/(790-500)

=953 678(元)

高星級(jí)酒店項(xiàng)目的目標(biāo)收入E、目標(biāo)成本TI 為

E=700 000×790×(1+15%)=63 595(萬(wàn)元)

TI=E-TP*=63 499.63(萬(wàn)元)

因此，各功能單元的目標(biāo)成本分別約為

公用區(qū)域TI1=14 604.77 萬(wàn)元

客房區(qū)域TI2=36 829.42 萬(wàn)元

后勤區(qū)域TI3=12 064.81 萬(wàn)元

綜上所述，運(yùn)用高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本預(yù)測(cè)模型，得到X 酒店項(xiàng)目的目標(biāo)成本，結(jié)合各功能單元的占比，確定功能單元的目標(biāo)成本，從而實(shí)現(xiàn)酒店項(xiàng)目投資控制效率提高的目標(biāo)。

4 結(jié)語(yǔ)

本文針對(duì)高星級(jí)酒店項(xiàng)目，結(jié)合高星級(jí)酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用倒推法，合理預(yù)測(cè)以確定目標(biāo)成本，得出高星級(jí)酒店項(xiàng)目目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)模型。在高星級(jí)酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，由于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)因素的不可控性，目標(biāo)成本也并不是一成不變的［13］。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)法律法規(guī)變化、國(guó)家政策調(diào)整、物價(jià)異常波動(dòng)，或者必要的重大設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)將這些變化考慮在目標(biāo)成本確定過(guò)程中。準(zhǔn)確地說(shuō)，目標(biāo)成本的制定過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它需要跟隨項(xiàng)目進(jìn)展情況而動(dòng)態(tài)變化。

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