猶如有一種股市叫中國股市，世界上有一種房地產(chǎn)市場叫中國房地產(chǎn)市場。在特定階段，兩個(gè)市場都承擔(dān)了中國改革的重要責(zé)任，這固然有中國特色市場經(jīng)濟(jì)的特定客觀、歷史原因，也是國內(nèi)投資渠道狹窄，普通投資者缺乏投資知識(shí)、盲目跟風(fēng)心理（羊群效應(yīng)）的一種反映。

買房，對(duì)大部分家庭來說，承載的不僅僅是一個(gè)“蝸居”功能，更多則是對(duì)財(cái)富增值的預(yù)期。也不知道“炒房”這個(gè)詞語什么時(shí)候在中國出現(xiàn)的，最早應(yīng)源于香港的“炒樓花”，但談到這個(gè)概念，便想起“荷蘭郁金香泡沫”。很多人剛剛經(jīng)歷股市的大震蕩，便說房地產(chǎn)市場沒有這個(gè)現(xiàn)象，那他們是忘記了如果沒有08年政府的“四萬億”投資，07年底到08年初房地產(chǎn)市場斷崖式下跌可能演變成為一場災(zāi)難。

我經(jīng)常被問：“現(xiàn)在買某某房未來會(huì)漲嗎？”我經(jīng)常反問：“你買房的目的是什么？是為了居??？還是為了投資？”普通的購房人幾乎不問自己這些問題，最終買了以后，出現(xiàn)諸多不如意。

在我看來，買房最簡單應(yīng)該區(qū)分為居住需求與投資需求。居住需求，不用太糾結(jié)是否房價(jià)能升多少，主要關(guān)注交通便利性、配套成熟度、經(jīng)濟(jì)承受能力等幾方面。交通便利，可以減少上下班的路途時(shí)間，從而可以增加閑暇時(shí)間。配套成熟度，核心是學(xué)校、醫(yī)療、生活設(shè)施等，不是每一個(gè)家庭都會(huì)換房的，中國的教育資源相對(duì)集中，“學(xué)位房”相當(dāng)長的時(shí)間都有存在的空間。中國人的置業(yè)觀念導(dǎo)致“剛需”這個(gè)概念，而為了“面子”，又產(chǎn)生了“超前消費(fèi)”，進(jìn)而出現(xiàn)了“房奴”，看好你的“錢袋子”（正確評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)承受能力），才能保證你的生活質(zhì)量。

投資需求（包括改善需求），即使撇開復(fù)雜的投資理論，也必須關(guān)注資產(chǎn)配置的概念，即要把全部的資產(chǎn)統(tǒng)籌考慮，現(xiàn)金、有價(jià)證券（包括股票投資）、房地產(chǎn)投資需要有一個(gè)比例控制，兼顧流動(dòng)性和增值預(yù)期（風(fēng)險(xiǎn)偏好）。房地產(chǎn)投資一個(gè)經(jīng)典的三原則是“地段、地段、還是地段”。在解決了基本居住需求以后，投資對(duì)自然環(huán)境、居住群體、稀缺性需要著重考慮。良好的自然環(huán)境包括山、水、空氣等，而人造環(huán)境相對(duì)可復(fù)制性高，切忌被自己的眼睛“蒙蔽”，多多對(duì)比就好。居住群體（鄰居）這個(gè)因素經(jīng)常被忽視，但請(qǐng)相信和“比爾.蓋茨”做鄰居，與和“蠟筆小新”做鄰居相比，你的“房價(jià)”PE值差異很大。“稀缺”對(duì)任何一個(gè)投資品都是不可或缺的因素，而前面兩點(diǎn)事實(shí)上亦體現(xiàn)在這個(gè)因素里。

買房切忌“非理性”，在限購期間，“假離婚買房”完全是非理性的極端表現(xiàn)，不能讓政府對(duì)市場的“不敬畏”扭曲基本的投資倫理。未來，或許可以嘗試對(duì)中國房地產(chǎn)的某些“傳說”嘮叨一下。 （作者/李向民，資深地產(chǎn)金融人士）