文 （四川行政學(xué)院，四川成都 610072）

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民依法對集體所有的土地享有占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利［1］。隨著我國現(xiàn)代化進(jìn)程的逐漸加快，在不斷推進(jìn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，農(nóng)村居民正在加速轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，其留在農(nóng)村的住房以及作為其基礎(chǔ)的宅基地使用權(quán)，能否一并自由流轉(zhuǎn)的問題，學(xué)界及實(shí)務(wù)界一直爭論不止，未有定論。本文擬就此展開分析，希望能夠撥云見日，為我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，尋找到一條可行的途徑。

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體具有特殊的身份屬性

我國現(xiàn)行法律主要在《土地管理法》和《物權(quán)法》中對宅基地歸屬作了規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！边@兩條規(guī)定確立了宅基地歸屬于農(nóng)民集體，而宅基地的使用權(quán)則屬于農(nóng)民。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓問題，《物權(quán)法》在第153條作了規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！痹撘?guī)定未直接規(guī)范宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓問題，而是引致另一規(guī)范，即《土地管理法》第62條和63條，第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；---。”饒有意味的是，對于占據(jù)我國農(nóng)民家庭財(cái)產(chǎn)極大比重的宅基地使用權(quán)，專司物的歸屬和利用之基本法律----《物權(quán)法》，并未直接規(guī)定其取得、行使和轉(zhuǎn)讓問題，而是把這一任務(wù)交給了《土地管理法》。這種處理方法，一方面表明現(xiàn)行立法并不太注重確認(rèn)農(nóng)民對宅基地使用權(quán)這一物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，另一方面表明立法的重心還是著重于對土地的管理。

分析我國現(xiàn)行法律關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是特殊的，農(nóng)民獲得該權(quán)利是基于其集體組織成員的身份，而宅基地使用權(quán)則是專屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)民之權(quán)利。盡管我國基本法律未明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但學(xué)理上一般均持此種觀點(diǎn)，認(rèn)為宅基地使用權(quán)“具有明顯的社會保障和福利性質(zhì)。分配的依據(jù)是集體成員的資格或者身份?！保?］為此，國務(wù)院辦公廳于1999年 5月6日頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”，國務(wù)院還分別在國發(fā)［2004］28號文《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，在國辦發(fā)〔2007〕71號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中要求：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’?！?/p>

二、現(xiàn)行立法與實(shí)踐運(yùn)行差距較大

（一）現(xiàn)行立法不允許宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)給符合申請宅基地的成員，自無疑義，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)對集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的主體轉(zhuǎn)讓，也無異議。但是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否隨其上的住房一起自由流轉(zhuǎn)給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他社會成員，卻逐漸受到學(xué)者的質(zhì)疑。

筆者認(rèn)為，根據(jù)前述我國物權(quán)法第153條之規(guī)定，結(jié)合國務(wù)院“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”的相關(guān)規(guī)定分析，我國現(xiàn)行法律是禁止宅基地使用權(quán)隨著住房一道自由流轉(zhuǎn)的，尤其是禁止城鎮(zhèn)居民以買賣方式取得。至于是否禁止以繼承方式取得宅基地使用權(quán)，則目前并無直接禁止性規(guī)定。對于學(xué)者所認(rèn)為的《物權(quán)法》在宅基地使用權(quán)處分問題上的松動，集體經(jīng)濟(jì)組織外部成員是否可以通過買賣方式獲得房屋及其宅基地使用權(quán)，從立法文義上看，筆者還不能直接得出允許自由流轉(zhuǎn)的結(jié)論。因此，從實(shí)然角度分析，宅基地使用權(quán)是不能隨著農(nóng)村房屋一起自由流轉(zhuǎn)的。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)在現(xiàn)實(shí)中的流轉(zhuǎn)與現(xiàn)行法律相去甚遠(yuǎn)

首先，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的隱形流轉(zhuǎn)比較常見。既有集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間私下買賣房屋及其宅基地使用權(quán)，以突破“一戶一宅”的申請審批限制；也有集體經(jīng)濟(jì)組織之間純粹買賣宅基地，土地富余的集體經(jīng)濟(jì)組織售賣宅基地給土地不足的集體經(jīng)濟(jì)組織，以解決后者成員的宅基地使用困難；更有甚者，城鎮(zhèn)居民或因看中農(nóng)村的低廉房價(jià)，或因喜歡寧靜的鄉(xiāng)村環(huán)境，紛紛到農(nóng)村購買住房，或者購買宅基地自建住房，或者與農(nóng)民一方出宅基地，一方出資金，共建住房之后共同分配住房，變相突破現(xiàn)行法律的限制。

其次，調(diào)查顯示，現(xiàn)實(shí)中我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)極不規(guī)范。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院教授陳小君等人組織的“農(nóng)村土地問題立法研究”課題組，曾經(jīng)針對包括農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在內(nèi)的農(nóng)村土地法律制度運(yùn)行情況，在我國10個省進(jìn)行過調(diào)查，調(diào)查顯示，有36.35%的受訪農(nóng)戶表示本村有轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為，有29.51%的農(nóng)戶反映轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后可以再申請到宅基地［3］，如前所述，現(xiàn)行法律對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是作出了限制的。

第三，各地開展的宅基地流轉(zhuǎn)的實(shí)驗(yàn)，也突破了現(xiàn)行法律關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。如成都在5.12地震災(zāi)后重建時(shí)在重災(zāi)區(qū)出臺聯(lián)建政策，鼓勵城市居民提供資金，協(xié)商與農(nóng)戶按份共有所建農(nóng)村房屋（自然也包括其下的宅基地使用權(quán)）；成都龍泉驛等地則以村社為單位，農(nóng)民以宅基地使用權(quán)等入股成立農(nóng)民股份合作社，股份合作組織通過入股、出租、出讓使用權(quán)等方式引進(jìn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，村民按照所占股份對所得收入分紅；其他如天津2005年試行的“宅基地?fù)Q房”辦法，重慶市2007年試點(diǎn)的“承包地?fù)Q社保、宅基地?fù)Q住房”等，要么是基于災(zāi)后重建的特殊需要，要么是基于在農(nóng)村發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的需要，要么是為城市建設(shè)獲得用地指標(biāo)，均使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民或者非農(nóng)產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的制度淵源

我國農(nóng)村宅基地的流變過程緊緊依附于農(nóng)村土地的演變過程。新中國成立后至1952年底，通過“土改”我國農(nóng)村土地制度所有權(quán)以農(nóng)民私有 （以家庭為單位）為特征；其后在全國逐步成立初級合作社，農(nóng)民以土地入股，保留農(nóng)民對土地的私人所有權(quán)；緊接著1956年初級社向高級社轉(zhuǎn)化，農(nóng)民私有化的土地?zé)o償轉(zhuǎn)為集體所有；到1958年開始興辦人民公社，已經(jīng)不再是單純的經(jīng)濟(jì)組織，而是政社合一的組織了；1962年開始，“在農(nóng)村中建立‘共同勞動共同分配的農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟(jì)組織’，并把土地的所有權(quán)交給這個組織”。［4］

對于這一演變的深層背景，有學(xué)者分析，“集體土地所有權(quán)的建立意味著個人土地所有權(quán)的被否定。建立起集體土地所有權(quán)的一個主要原因在于，為了實(shí)施工業(yè)化戰(zhàn)略，完成國家資本積累，國家不得不尋找一種能夠化解土地所有權(quán)人的阻礙，以便國家權(quán)力可以對農(nóng)村資源進(jìn)行支配和攝取的路徑?！保?］在學(xué)者眼里，集體化是某種程度上的國有化，并且，“集體土地所有權(quán)的變相國有化的狀況，在人民公社解體，農(nóng)村土地實(shí)施承包制改革后并沒有獲得改觀。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定，土地的開發(fā)只能通過國家征收后由國家出讓給使用人的方式進(jìn)行。而正是這一過程，使得國家獲取了高額的土地出讓金?！保?］由于人民公社解體之后，由全體集體成員參與的純粹經(jīng)濟(jì)組織在大部分地方并沒有建立起來?！段餀?quán)法》第60條規(guī)定：“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！薄锻恋毓芾矸ā返?0條的規(guī)定與此大同小異。按照該規(guī)定，行使集體土地所有權(quán)的權(quán)力就保留在了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會手中。在缺乏實(shí)際的集體經(jīng)濟(jì)組織的現(xiàn)實(shí)背景及現(xiàn)有法律框架之下，我國仍然保留土地的集體所有，客觀上造成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委會繼續(xù)對農(nóng)村土地的支配權(quán)力，農(nóng)村實(shí)施改革之前就存在的，對農(nóng)村資源進(jìn)行攝取的制度通道還在繼續(xù)發(fā)揮作用。當(dāng)前，土地隨著城市化的進(jìn)行，逐漸成為了主要的攝取對象。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)與農(nóng)村土地所有權(quán)一樣，經(jīng)歷了大致相同的階段：第一階段，宅基地可以單獨(dú)自由流轉(zhuǎn)；第二階段，宅基地使用權(quán)則可以隨房屋一起自由流轉(zhuǎn)；第三階段，宅基地使用權(quán)在隨房屋一起自由流轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理審批手續(xù)，且不禁止城鎮(zhèn)居民獲得宅基地使用權(quán)；第四階段，立法確立宅基地使用權(quán)以“戶”為單位申請，其原始取得主體具有身份性，且只以本農(nóng)民集體成員為限，并通過政策規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。［7］這一演變過程表明，在農(nóng)村改革之前，宅基地使用權(quán)并未和集體土地一樣，成為工業(yè)發(fā)展攫取農(nóng)村資源的主要途徑，僅在工業(yè)發(fā)展需要土地資源時(shí)作出過適當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)或說犧牲。但在城市化進(jìn)程日新月異的今天，農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻面臨著城市發(fā)展攫取土地的極大威脅，宅基地的自由流轉(zhuǎn)隨即受到嚴(yán)格限制，只能通過征收的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地之后才能向集體經(jīng)濟(jì)組織之外流轉(zhuǎn)。

2009年《中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》、2012年《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》、2013年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于深化收入分配制度改革重點(diǎn)工作分工的通知》等近幾年的重要文件均明確提出，要完善農(nóng)村宅基地制度，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)；改革征地制度，依法保障農(nóng)民合法權(quán)益，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。這一重要轉(zhuǎn)變也表明，宅基地使用權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益正在日益受到重視，其是否應(yīng)當(dāng)自由流轉(zhuǎn)的問題，也應(yīng)當(dāng)有一個嶄新的分析視角。

四、立法是否應(yīng)當(dāng)禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)

學(xué)界對于宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)，并無異議，基本上都持反對意見。但對于宅基地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)隨著住房一起流轉(zhuǎn)，則有不同觀點(diǎn)。反對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的代表人物是孟勤國教授，其基本理由是，宅基地使用權(quán)一方面是我國給與農(nóng)民的福利，另一方面，由于我國人多地少，為了節(jié)約土地資源而禁止農(nóng)村地任意改變用途，這導(dǎo)致宅基地成為稀缺資源。如果允許其自由流轉(zhuǎn)，這將導(dǎo)致在稀缺資源的爭奪過程中，農(nóng)民喪失其最低的生存保障，而生存權(quán)顯然高于財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此，寧可限制宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)這一交換價(jià)值屬性，也要保住其最低生存保障的屬性。否則，宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)之后，喪失最低生存保障的農(nóng)民將可能形成龐大的具有社會破壞力的流民群體，從而影響整個社會的穩(wěn)定。流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)系讓非法多占地的人獲利，滿足的也是富人度假和投資的需求，還會讓房地產(chǎn)商人等獲利。［8］

與此針鋒相對，主張宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)自由流轉(zhuǎn)的代表人物郭明瑞教授則認(rèn)為，宅基地使用權(quán)只有部分屬于福利，其他則有的是20世紀(jì)50年代土改之前農(nóng)民自身就有的權(quán)利，有的屬于有償獲得的權(quán)利；禁止自由流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)會導(dǎo)致其上房屋的轉(zhuǎn)讓范圍受到限制，進(jìn)而致使轉(zhuǎn)讓價(jià)格降低，甚至導(dǎo)致房屋被閑置；為保護(hù)農(nóng)民的生存權(quán)而禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理由是不成立的，因?yàn)樵谟卸嘤喾课莸那樾蜗嘛@然不影響其生存，而在轉(zhuǎn)讓僅有的房屋之情形下不允許其自由流轉(zhuǎn)，反而更不利于保障其生存權(quán)，何況城鎮(zhèn)居民的生存權(quán)并未通過禁止其自由流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)的方式來實(shí)施。［9］

筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)盡管具有身份屬性，但誠如郭明瑞教授所言，宅基地使用權(quán)并非全是農(nóng)民獲得的福利，有的屬于其祖?zhèn)鞯倪z產(chǎn)，有的又是在法律演變過程中的某一階段依法有償獲得的，因此，以其具有福利性質(zhì)為由禁止其自由流轉(zhuǎn)有失偏頗；宅基地使用權(quán)盡管屬于農(nóng)民的基本生存保障，但不能以其保障性質(zhì)而禁止自由流轉(zhuǎn)，因?yàn)樵摶颈Ｕ辖o與農(nóng)民之后，就應(yīng)當(dāng)允許其按自身理性抉擇，不能基于父權(quán)意識，代替農(nóng)民抉擇。在經(jīng)濟(jì)社會已經(jīng)飛速發(fā)展的今天，源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代為迅速恢復(fù)生產(chǎn)力而形成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)必須打破。是故，若再從其政治意蘊(yùn)出發(fā)認(rèn)為農(nóng)民的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)限制流轉(zhuǎn)就顯得極為不合適，現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)在肯定集體所有的基礎(chǔ)上盡可能地落實(shí)‘還權(quán)于民’”［10］。

針對擔(dān)心富裕人群借機(jī)利用宅基地使用權(quán)投資、滿足度假需求、開發(fā)商變相利用農(nóng)村宅基地開發(fā)房產(chǎn)、多占宅基地的人獲得非法利益等擔(dān)憂，筆者認(rèn)為，公眾完全不必過慮。首先，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不會讓非法獲得宅基地使用權(quán)的人獲利，即便法律規(guī)范允許流轉(zhuǎn)，多占的宅基地使用權(quán)照樣是無法流轉(zhuǎn)的；其次，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將滿足富裕人群度假的需求，這本身也無可厚非，只要他們通過合法手段獲得宅基地使用權(quán)，其需求也應(yīng)當(dāng)?shù)玫綕M足；第三，投資需求則是既有機(jī)會又有風(fēng)險(xiǎn)的，市場機(jī)制之下，應(yīng)當(dāng)允許市場主體自由抉擇；第四，房地產(chǎn)商等獲得宅基地使用權(quán)之后轉(zhuǎn)為商業(yè)性質(zhì)的開發(fā)用途，并從中獲取暴利，這顯然已經(jīng)不屬于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)本身的問題，而是屬于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的問題了，其中的政府審批土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)、規(guī)劃變更等問題，顯然已經(jīng)超出民事權(quán)利流轉(zhuǎn)的范疇，屬于行政權(quán)力運(yùn)行的范疇了。

此外，從前述我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的歷史演變過程可以看出，在宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)受到限制之后，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利尤其是其住房受到侵害的事件多有發(fā)生，原因就在于農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)在城市化進(jìn)程中因增值所產(chǎn)生的巨大利益，農(nóng)民無法通過自行流轉(zhuǎn)來獲得，只有通過被征收、被拆遷的方式流轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程中社會發(fā)展所產(chǎn)生的巨大增值，則轉(zhuǎn)移至各地政府、開發(fā)商等主體手里。從建國至今，以工農(nóng)業(yè)價(jià)格“剪刀差”的方式對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅貢獻(xiàn)的農(nóng)民群體，卻難以享受社會發(fā)展帶來的巨大利益，這顯然是不公平的。筆者認(rèn)為，從應(yīng)然角度分析，應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)隨著農(nóng)村房屋一起自由流轉(zhuǎn)，不應(yīng)受到限制，至于如何流轉(zhuǎn)，則需要在具體的制度設(shè)計(jì)之中妥善安排。

五、《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)規(guī)定宅基地使用權(quán)隨農(nóng)村房屋一同流轉(zhuǎn)

農(nóng)村房屋作為農(nóng)民群體為數(shù)不多的一項(xiàng)極為重要的財(cái)產(chǎn)，如果由于與其一體的宅基地使用權(quán)不得對外自由轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致房屋無法自由轉(zhuǎn)讓，這將導(dǎo)致農(nóng)民在財(cái)產(chǎn)權(quán)益上的巨大損失?！段餀?quán)法》是民法體系當(dāng)中一部極為重要的基本法律，應(yīng)當(dāng)就法律主體對財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用作出詳盡的規(guī)定，當(dāng)然也包括規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)的歸屬及其利用，我國《物權(quán)法》不能將這一事項(xiàng)交給《土地管理法》來完成，因?yàn)樵摲ǖ牧⒎▋r(jià)值取向顯然著重在土地管理，尤其是如何節(jié)約使用稀缺的土地資源，而《物權(quán)法》的目的則在于確認(rèn)物權(quán)人的權(quán)利，為保護(hù)農(nóng)民在其房屋及其宅基地使用權(quán)上的利益提供法律依據(jù)，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨著房屋一起自由流轉(zhuǎn)。

我國《憲法》第10條規(guī)定，宅基地屬于集體所有?！段餀?quán)法》在設(shè)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋流轉(zhuǎn)的規(guī)范時(shí)，就不得因其流轉(zhuǎn)而變相將宅基地轉(zhuǎn)化為個人所有，甚至是轉(zhuǎn)化為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的其他人所有，即不管如何流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地的歸屬不能改變。由于宅基地使用權(quán)沒有期限限制，其轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的權(quán)利人之后，權(quán)利期限應(yīng)當(dāng)僅僅限于原住房的使用壽命。否則，受讓人對房屋的不斷改良、改建、翻建、擴(kuò)建等行為將導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)永久歸屬于受讓人。宅基地的歸屬將被變相改變。此外，關(guān)于通過繼承方式取得農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)，現(xiàn)行法律并無直接禁止性規(guī)定，但也未明確規(guī)定可以取得。理論上跟是否同意自由流轉(zhuǎn)相對應(yīng)，也有支持繼承與反對繼承兩種觀點(diǎn)。為避免實(shí)踐中不必要的分歧，《物權(quán)法》也應(yīng)對宅基地使用權(quán)的繼承方式作出規(guī)范。

基于這些考慮，筆者認(rèn)為，關(guān)于宅基地使用權(quán)隨農(nóng)村房屋一同轉(zhuǎn)讓的問題，可以通過修改《物權(quán)法》第153條的方式予以規(guī)范。即將該條修改為“宅基地使用權(quán)的取得和行使，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！币源俗鳛榈谝豢睿⒃黾觾煽?，第二款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押，建造在宅基地上的房屋發(fā)生繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押的，宅基地使用權(quán)一并繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押。”第三款規(guī)定：“繼受取得農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織之外的權(quán)利人，只能在房屋的現(xiàn)有狀況下行使權(quán)利，對該農(nóng)村房屋只能進(jìn)行必要的維護(hù)，不得進(jìn)行改良、改建、翻建、擴(kuò)建等任何改造行為。該農(nóng)村房屋滅失的，附隨的宅基地使用權(quán)同時(shí)滅失?！?/p>

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