田夢(mèng)迪 安冰冰 張瑩

摘 要：伴隨著中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也迅速的發(fā)展。尤其受到城鎮(zhèn)化建設(shè)的影響，更為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了極大的推進(jìn)作用，但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與面臨著挑戰(zhàn)，尤其針對(duì)于三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇更大，面臨的挑戰(zhàn)也不可小視。對(duì)此，我們將以部分的三四線城市為例，分析三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，把握三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，客觀冷靜的對(duì)待三四線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)，使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)可以更好的促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：三四線城市；商業(yè)地產(chǎn)；現(xiàn)狀；機(jī)遇；挑戰(zhàn)

改革開放以來(lái)，尤其是這幾年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，開始越來(lái)越多的出現(xiàn)人口轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。農(nóng)村的人口遷到相應(yīng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口轉(zhuǎn)移到規(guī)模比較小的城市，也就是我們通常所說(shuō)的三四線城市；而本來(lái)居住在三四線城市的人口則轉(zhuǎn)移到了一二線城市。只要人口遷移，居住場(chǎng)所便是人們首先考慮的重要問題，因此，人口轉(zhuǎn)移勢(shì)必帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。然而，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時(shí)刻，也存在了許多的問題。在2014年，商業(yè)地產(chǎn)政策一改過去的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場(chǎng)主導(dǎo)常態(tài)。全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和銷售增速普遍的下降，銷售面積負(fù)增長(zhǎng)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的改革迫在眉睫。

一、三四線城市的現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)象可以從兩方面來(lái)看：（1）三四線城市商業(yè)地產(chǎn)投放數(shù)量持續(xù)增加，增速放緩；（2）房?jī)r(jià)2014年下半年下跌，2015年將平緩增長(zhǎng)。我們以洛陽(yáng)焦作新鄉(xiāng)等城市考察，近五年來(lái)，洛陽(yáng)和焦作的商業(yè)地產(chǎn)的投放數(shù)量每年都在增加，2014年洛陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)土地成交量為2702畝，較上一年增長(zhǎng)1.27%。較全國(guó)的平均水平來(lái)看，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)投放數(shù)量在2014年的情況比較的穩(wěn)定，可見相比一二線城市來(lái)說(shuō)，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)不確定性較強(qiáng)。至于房?jī)r(jià)，通過近五年房?jī)r(jià)的波動(dòng)情況，三四線城市的房?jī)r(jià)情況，近些年持續(xù)上升，2014年增速放緩，波動(dòng)的幅度不會(huì)特別的大。由此可以看出，三四線商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)基本不會(huì)再出現(xiàn)大幅的上漲或下跌，而是上升下降并存。房?jī)r(jià)會(huì)逐漸平穩(wěn)波動(dòng)，總體保持緩速上升。同時(shí)，也體現(xiàn)出三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的可調(diào)控性比較強(qiáng)。

二、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，各種城市綜合體、超級(jí)大盤在三、四線城市涌現(xiàn)，如今卻成了其去庫(kù)存化過程中的“痛點(diǎn)”。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市開始出現(xiàn)持續(xù)回暖跡象，但三、四線城市仍然陷于房?jī)r(jià)下跌、庫(kù)存高企的“困局”。一些中小城市的開發(fā)商資金鏈緊繃，緩建、停工、爛尾等問題顯現(xiàn)。部分項(xiàng)目由于涉及大量民間融資，極易引發(fā)一系列社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自“330新政”出臺(tái)以及5月再次降息以來(lái)，一線城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升行情。但絕大多數(shù)三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有明顯好轉(zhuǎn)，和一、二線城市相比呈現(xiàn)嚴(yán)重分化格局。分析人士認(rèn)為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢(shì)決定房?jī)r(jià)率先止跌回升，而三、四線城市庫(kù)存高、城市吸引力不足，這是其樓市持續(xù)低迷的主要原因。

三、我國(guó)三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在的機(jī)遇

中國(guó)城鎮(zhèn)化的大方針指導(dǎo)下，三四線城市長(zhǎng)在成為未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖的下一個(gè)藍(lán)海。三四線城市在城市規(guī)模，城市建設(shè)程度，居民收入和生活水平等方面都表現(xiàn)出很有力的增長(zhǎng)趨勢(shì)，城市實(shí)力總體在增強(qiáng)。三四線城市的開發(fā)需要大量的人才去經(jīng)營(yíng)管理，所以三四線城市的隱性需求比較大。三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展在整體上看來(lái)是良性的。

1.隨著一二線城市市場(chǎng)空間日趨飽和的狀況，居民入住三四線城市市場(chǎng)間日趨飽和的狀況，居民入住三四線城市的意愿會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。從而為三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多的需求。三四線城市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)便于調(diào)控，政策和制度上的轉(zhuǎn)變對(duì)于三四線城市的發(fā)展影響較為明顯，所以三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更低。

2.商業(yè)升級(jí)換代的機(jī)遇，潛在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì)，是這些城市確實(shí)存在著商業(yè)升級(jí)換代的需求和空間，競(jìng)爭(zhēng)也不像一二線城市那么的激烈。某些節(jié)奏踩得很準(zhǔn)的開發(fā)商，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇恰當(dāng)?shù)牡囟?，進(jìn)入了一些三四線城市的核心地位。進(jìn)入太早，消費(fèi)需求還沒有體現(xiàn)，面臨運(yùn)營(yíng)的壓力；進(jìn)入太晚，往往藍(lán)海已經(jīng)染成了紅海，競(jìng)爭(zhēng)已趨激烈，進(jìn)入只能拼刺刀。

四、結(jié)語(yǔ)

三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，所以最近階段應(yīng)該追求穩(wěn)步發(fā)展，才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)遇。善于運(yùn)用市場(chǎng)，才能不斷發(fā)展，做不到這些就可能會(huì)慘遭淘汰。三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存狀態(tài)，使三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資商面臨的重大考驗(yàn)，如何抓住機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)需要考慮的問題。如何利用好商業(yè)地產(chǎn)，使其更好地促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是我們所面臨和急待解決的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁祖昱.三四線城市房地產(chǎn)機(jī)遇和挑戰(zhàn).中國(guó)經(jīng)濟(jì)報(bào)告，2013.

[2]林箐.三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)漸顯.福建工商時(shí)報(bào)，2013.F203.006.

作者簡(jiǎn)介：田夢(mèng)迪（1994.06- ），女，河南洛陽(yáng)，河南師范大學(xué)2013級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)在讀本科生；安冰冰（1996.02- ），女，河南鄭州，河南師范大學(xué)2013級(jí)工商管理專業(yè)在讀本科生；張瑩（1995.06- ），女，河南南陽(yáng)，河南師范大學(xué)2013級(jí)工商管理專業(yè)在讀本科生；杜乾鑫（1994.09- ），男，河南焦作，河南師范大學(xué)2013級(jí)工商管理專業(yè)在讀本科生