廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心　鄒寶鋼

停車樓項目竣工規(guī)劃條件核實測量面積計算探討

廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心鄒寶鋼

在竣工規(guī)劃條件核實測量實際工作過程中，對于停車樓類項目建筑面積的計算方法，相關(guān)規(guī)范、細則并未完全提及，而面對日益增多、結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜的停車樓項目開工建設(shè)，亟待我們系統(tǒng)提出一套統(tǒng)一可行的計算方法，更好解決此類項目的面積計算問題。該文結(jié)合竣工規(guī)劃條件核實測量審核的實踐工作，對此類問題進行總結(jié)歸納，并提出相關(guān)見解。

竣工規(guī)劃核實停車樓建筑面積

1　概述

2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后，為切實貫徹中央精神，廈門自2009年7月1日起，實行建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實制度，所有由市規(guī)劃局審批的建設(shè)工程項目（包括建筑工程和市政工程）均必須進行竣工規(guī)劃條件核實測量，測繪成果資料用于規(guī)劃條件核實。廈門市建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實測量是對建設(shè)工程進行六項規(guī)劃指標（建筑高度、建筑間距、建筑退讓紅線距離、建設(shè)用地面積、建筑占地面積、建筑面積）測量，客觀、準確地反映建設(shè)工程實際情況，為規(guī)劃條件核實提供精確數(shù)據(jù)，作為依法管理的技術(shù)依據(jù)。其中，建筑面積的測量計算是建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實測量工作中一項至關(guān)重要的技術(shù)指標，是一個重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所以它的重要性和復(fù)雜性不言而喻。

隨著廈門經(jīng)濟的持續(xù)增長，市民生活水平不斷改善，小區(qū)車位及項目地下車位配比不足問題日漸凸顯。廈門島內(nèi)相繼建設(shè)了一批立體停車樓，破解“停車難”問題。而對于這種新的建筑類型，建筑面積的計算方式是一個亟待完善的問題，行業(yè)內(nèi)各人的見解和對相應(yīng)部分規(guī)范、細則理解均有所不同，必須高度重視。關(guān)于建筑工程建筑面積計算方法，目前一般參考GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》與GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。對于兩個國標規(guī)范的應(yīng)用范圍，廈門市人民政府制定了廈府辦〔2005〕291號文，文件指出：“關(guān)于全市建筑工程建筑面積的計算工作，在規(guī)劃、土地房產(chǎn)方面的管理適用GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，在工程造價方面的管理適用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》”。竣工規(guī)劃條件核實屬于規(guī)劃的一個環(huán)節(jié)，與房產(chǎn)測量適用相同的規(guī)范。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》和有關(guān)行政法規(guī)、部門規(guī)章制定了《廈門市房產(chǎn)面積測算細則》（以下簡稱《細則》）。筆者根據(jù)自己多年的工作經(jīng)驗，參照《細則》（2011年版），列舉出廈門目前出現(xiàn)的幾類立體停車樓的面積計算方式，希望能拋磚引玉，和大家一起探討。

2　幾種常見立體停車樓實例及建筑面積計算

立體停車樓的建筑面積計算，根據(jù)《細則》的面積計算條款：層高在2.20米以上的底層雜物間、儲藏室、車庫等，按其外圍水平投影面積計算（《細則》4.1.17）；在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積（《細則》4.4.1.6）；房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次（《細則》4.4.1.9）；根據(jù)這些規(guī)定針對實例作以下分析：

（1）單層超高停車樓，房屋層內(nèi)以機械設(shè)備劃分若干層次，如圖1、圖2所示。

圖1　第一類停車樓（層高示意圖）

圖2　第一類停車樓（局部3D效果圖）

這種類型的停車樓房屋層內(nèi)大多以機械設(shè)備劃分為若干個停車平面，不以混凝土結(jié)構(gòu)劃分，車輛上下均采用垂直升降設(shè)備。此種情況，筆者個人理解面積計算時，可以把里面的機械設(shè)備看成是附屬物，進而把停車樓主體和停車機械設(shè)備分離開，停車樓就是一個單層的建筑空間。按《細則》4.4.1.9，房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。

（2）各層以混凝土樓板劃分層次的停車樓，各層層高大于2.20米，如圖3所示。

這種類型的停車樓面積計算較為簡單，由于各層層高大于2.20米，可以看成是自然層的一般建筑物，均按房屋自然層計算建筑面積。按《細則》4.1.17，即層高在2.20米以上的底層雜物間、儲藏室、車庫等按各層外圍水平投影面積計算全部建筑面積。

圖3　第二類停車樓（層高示意圖）

（3）各層以混凝土樓板及機械設(shè)備共同劃分組成若干層次的立體停車樓，各層層高小于2.20米，如圖4、圖5所示。此類停車樓，一般停車位部分采用混凝土樓板劃分停車平面，車輛移至公共部位后再采用垂直升降設(shè)備。這種情況比較特殊，計算建筑面積比較復(fù)雜，在實際工作中針對連續(xù)小于2.20米混凝土樓板劃分停車平面部分及車輛垂直升降部分往往存在以下不同的意見：

圖4　第三類停車樓（層高示意圖）

圖5　第三類停車樓（局部實地拍攝圖）

第一種意見，連續(xù)的各層層高小于2.20米停車平面及車輛垂直升降部分，參照如上所述的第一類停車樓，即《細則》4.4.1.9，房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。這種意見的根本出發(fā)點是把停車樓停車區(qū)域和居住建筑從功能上分別考慮，它不是正常人們活動的空間，人無法到達的空間，車庫上面可視為構(gòu)筑物，所以面積計算方法也應(yīng)不同于居住建筑。如圖4所示項目，連續(xù)8個混凝土樓板停車平面只計算底層停車平面建筑面積。

第二種意見：連續(xù)的各層層高小于2.20米停車平面，中間以混凝土樓板劃分，和上述第一類停車樓情況已經(jīng)不吻合，可以把連續(xù)兩層層高小于2.20米停車平面理解為樓層的下方空間及上方夾層，參照《細則》4.4.1.6計算建筑面積，即在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。車輛垂直升降部分，是以機械設(shè)備劃分，可參照《細則》4.4.1.9，即房屋層內(nèi)，以機械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。這種意見的出發(fā)點是把停車樓項目與居住建筑歸為同類考慮，面積計算時只考慮建筑形式而不區(qū)分建筑功能。如圖4所示項目，連續(xù)8個混凝土樓板停車平面，2層計算一次建筑面積，則總共計算4個停車平面建筑面積，車輛垂直升降部分則只計算最底層建筑面積。

對于上述兩種意見，不難看出，對于《細則》不同條款的理解與引用所引起的總建筑面積的差異非常巨大，而對于這種差異，我們不能簡單地認為是對錯與否，而應(yīng)該從不同角度考慮，然后綜合確定哪種意見所引用的條款更加適合。項目實施過程中也引起測繪單位、測繪成果審核單位、規(guī)劃部門的高度重視，各方還針對這個項目進行了激烈的討論。在此過程中，筆者提出，對于這種特殊情況，可適當參照國標GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3.0.9：“立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。層高在2.20米及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20米者應(yīng)計算1/2面積”，而上述第二種意見的面積計算方式所形成的結(jié)果與此規(guī)范的計算結(jié)果不謀而合。最后測繪單位、測繪成果審核單位形成統(tǒng)一的意見，各方從規(guī)劃、土地房產(chǎn)和工程造價方面的管理相統(tǒng)一的角度出發(fā)，認為第二種意見中的面積計算方式更加適用。筆者從《細則》出發(fā)并結(jié)合項目實際情況，亦支持第二種意見，實際工作中筆者也是按照此種意見處理。換個角度考慮，如果把此類停車樓項目看成是商品房項目，則按照第二種意見處理則更合理，可以更好地杜絕一些開發(fā)商挖空心思利用《規(guī)范》、《細則》中存在的漏洞，更能體現(xiàn)《細則》的公平、公正原則。

3　結(jié)束語

建筑工程竣工規(guī)劃條件核實是規(guī)劃驗收的一個重要環(huán)節(jié)，建筑面積的計算涉及規(guī)劃審批、竣工驗收、容積率認定、產(chǎn)權(quán)辦證、地價繳交等一系列問題，更是重中之重。所以作為測繪工作者，在工作中，必須以高度的責任心，嚴格準確地以規(guī)范、細則為準繩，及時總結(jié)工作中遇到的新問題，這樣才能更好地為城市規(guī)劃管理部門提供可靠、準確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

［1］GB/T50353－2005，建筑工程建筑面積計算規(guī)范［S］．

［2］GB/T17986－2000，房產(chǎn)測量規(guī)范［S］．

［3］廈門市房產(chǎn)面積測算細則（2011年版）［Z］．

［4］劉凡香．規(guī)劃竣工測量中幾種疑難建筑面積計算的處理［J］．城市勘測，2014（2）：131-133.