趙安明

摘 要：本文通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生背景、運(yùn)作當(dāng)中所面臨的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從中找出我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金這一融資形式建立的難點(diǎn)和問(wèn)題，并為我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金未來(lái)的運(yùn)作提出了可供參考的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；現(xiàn)狀；問(wèn)題；對(duì)策

1 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的背景條件

隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度改革的深入，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐已經(jīng)帶動(dòng)了我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。以銀行、券商、基金等行業(yè)的金融業(yè)發(fā)展，給我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了不小的壓力。面對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)，使得我國(guó)資本市場(chǎng)泡沫化程度越來(lái)越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致了其他行業(yè)的發(fā)展受到了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響。

我國(guó)政府為了控制資本市場(chǎng)泡沫所帶來(lái)的通貨膨脹現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)施了新一輪的宏觀調(diào)控政策，這一調(diào)控政策首先從實(shí)體經(jīng)濟(jì)入手，進(jìn)而控制我國(guó)金融業(yè)，以銀行緊縮、提高貸款利率等方式限制市場(chǎng)內(nèi)部資金的流動(dòng)總額，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有資本市場(chǎng)泡沫的控制。但是，這些有益于限制市場(chǎng)盲目增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)方式也給我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)帶來(lái)了不利的影響，特別是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)眾所周知是一個(gè)回收期長(zhǎng)、資金用量大、轉(zhuǎn)化力差、融資渠道單一的行業(yè)，面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重的資金限制。由于大多數(shù)房地產(chǎn)融資的渠道都是采用債務(wù)融資的方式，從銀行借到大量資金，實(shí)現(xiàn)其日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。那么，在新的時(shí)代背景下，如何實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，減少泡沫型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的負(fù)面影響，提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平就變成一個(gè)非常亟待解決的實(shí)際問(wèn)題。

2 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生及重要性

房地產(chǎn)信托投資基金是一種新的融資方式，在我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)比較傾向采用這種融資渠道來(lái)獲取資金。作者認(rèn)為此種方式豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，改變了單一化銀行借貸給房地產(chǎn)企業(yè)乃至銀行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在今后的資本市場(chǎng)發(fā)展中，此種方式將成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的融資形式。

房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生主要是由于08年金融危機(jī)的影響，金融危機(jī)給世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒙上了一層厚厚的陰影。面臨世界范圍內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重的現(xiàn)象，改變資本市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)成為了一個(gè)主要的研究議題。房地產(chǎn)企業(yè)是一種綜合性的企業(yè)，其不僅涉及到了房地產(chǎn)銷(xiāo)售、建筑安裝行業(yè)，與此同時(shí)也涉及到了材料加工、房地產(chǎn)建設(shè)、土地轉(zhuǎn)讓等眾多行業(yè)。我國(guó)思想文化和固有的道德價(jià)值觀念也讓我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有了與世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)不同的特征。“齊家、治國(guó)、平天下”，家就是社會(huì)主義現(xiàn)代化中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的寫(xiě)照。因此，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)其既是關(guān)系到民生、民策的行業(yè)，又是關(guān)乎到我國(guó)社會(huì)進(jìn)步、社會(huì)人民生活和諧的關(guān)鍵因素。

2.2 房地產(chǎn)信托投資基金的正面影響

2008年金融危機(jī)由于資金供應(yīng)不足，讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)或被兼并。這一現(xiàn)狀一方面整合了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源，另一方面也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了巨大的引領(lǐng)作用。房地產(chǎn)信托投資基金也從此產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀行借貸能力不足的現(xiàn)狀，不得不去尋求新的市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)一手房、二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)嚴(yán)重受挫，使得大量房屋滯留無(wú)法正常銷(xiāo)售，對(duì)資金的回收帶來(lái)了巨大的阻力，為了應(yīng)對(duì)這種現(xiàn)象，世界房地產(chǎn)公司積極請(qǐng)柬政府制定了相關(guān)保障政策，通過(guò)采用以購(gòu)為租的方式，將大量的一手房、二手房通過(guò)分期租給消費(fèi)者、投資者的方式帶來(lái)其資金的逐步回流，從而解決的現(xiàn)實(shí)的困難。這種采用租賃、轉(zhuǎn)手換購(gòu)的方式就是房地產(chǎn)信托投資基金的資金來(lái)源途徑。

我國(guó)政府在2008年后積極推出了相關(guān)政策來(lái)支持房地產(chǎn)信托投資基金擁有公司的試點(diǎn)企業(yè)建設(shè)，從而給予了這種新型投資渠道成長(zhǎng)空間。并且，這種信托投資方式很快成為了市場(chǎng)眾多投資者的熱門(mén)投資產(chǎn)品。在中國(guó)乃至世界，房屋這種固定資產(chǎn)雖然伴隨時(shí)間的過(guò)往會(huì)產(chǎn)生折舊，產(chǎn)生其賬面價(jià)值的逐漸減少，但是由于世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，貨幣也在不斷的貶值，從整體情況來(lái)看投資房地產(chǎn)商品將會(huì)帶來(lái)資金的極大保值以及后續(xù)的增值。

我國(guó)政府也在積極的推行這種新型投資方式。房地產(chǎn)信托投資基金是一種介于基金和信托行業(yè)的綜合產(chǎn)品，其是具有極強(qiáng)的資金整合平臺(tái)，是一個(gè)能夠帶來(lái)投資者資金穩(wěn)步、低風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)的保值產(chǎn)品。我國(guó)在優(yōu)秀房地產(chǎn)、大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)試點(diǎn)公司，并且開(kāi)始推行以保障性為主的有關(guān)社會(huì)主義社會(huì)發(fā)展、社會(huì)和諧有關(guān)民生、民策、民計(jì)的房地產(chǎn)信托投資基金的房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)的建設(shè)。從另一方面來(lái)看，在世界各國(guó)不斷創(chuàng)新的背景下，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)的積極建設(shè)，也能夠保證我國(guó)國(guó)內(nèi)資金為我國(guó)自身的建設(shè)和發(fā)展帶來(lái)貢獻(xiàn)，而不是產(chǎn)生資金外流給國(guó)外資本市場(chǎng)帶來(lái)增長(zhǎng)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金擁有很好的宏觀政策優(yōu)勢(shì)。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，擁有巨大的人力資源、物質(zhì)資源、文化資源，我國(guó)民眾精于生活、懂得理財(cái)，因此，房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)的發(fā)展將具有巨大的市場(chǎng)背景。在最近幾年我國(guó)民間對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的投資數(shù)額不斷增長(zhǎng)就可以驗(yàn)證這一事實(shí)。

2.3 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展中存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展擁有有利的政治、經(jīng)濟(jì)宏觀因素，而且也擁有我國(guó)資源的優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展仍然具有一些問(wèn)題是需要亟待解決的。

（1）房地產(chǎn)信托投資基金形式與其他金融業(yè)投資形式重合。我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金所從事的行業(yè)與我國(guó)基金行業(yè)和信托行業(yè)都有著緊密的聯(lián)系，其存在方式實(shí)則是在分割我國(guó)基金、信托行業(yè)的市場(chǎng)，吸收了這些市場(chǎng)當(dāng)中大量的資金。另外，隨著我國(guó)近年來(lái)資本市場(chǎng)不斷的創(chuàng)新，越來(lái)越多的銀行、金融公司開(kāi)始投入到這一投資者平臺(tái)的建立當(dāng)中。商業(yè)銀行的個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)，金融企業(yè)私募股權(quán)基金等資金吸收形式雖然產(chǎn)生時(shí)日不多，但是已經(jīng)成為了人們耳熟能詳?shù)男乱淮顿Y產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn)和較高的投資回報(bào)率。因此，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金在面臨這種眾多資金引力市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，其所擁有的發(fā)展空間就受到了很大的限制。在這一空間當(dāng)中，來(lái)自基金、證券、銀行乃至保險(xiǎn)行業(yè)的產(chǎn)品給我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的阻礙。因此，為了克服產(chǎn)品差異化程度低、效仿速度快的市場(chǎng)劣勢(shì)，就必須走一條新的、適應(yīng)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的房地產(chǎn)信托投資基金創(chuàng)新道路。

（2）由于我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金整體發(fā)展時(shí)間較晚，缺乏相關(guān)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金以及世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展都是受到了2008年金融危機(jī)的影響才急速發(fā)展的。因此，對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金這種新型融資渠道來(lái)說(shuō)，其擁有的經(jīng)驗(yàn)借鑒是少之又少的。市場(chǎng)的嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重、未來(lái)政策是否依舊傾向這種融資方式等等未知因素都給房地產(chǎn)信托投資基金這種新型融資形式帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。如何克服風(fēng)險(xiǎn)，利用風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中伴隨的機(jī)遇，就需要房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)對(duì)其產(chǎn)品、政策、戰(zhàn)略等進(jìn)行深入的研究和分析，為這一行業(yè)未來(lái)的發(fā)展不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，增加這一行業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)潛力，鞏固這一行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。

3 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展方向

我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展就當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策和資源來(lái)看是擁有非常大的潛力的，但是未來(lái)是否能夠朝著正確方向發(fā)展，就需要我們對(duì)其未來(lái)發(fā)展方向提出一些有利的建議和對(duì)策。

3.1 推行戰(zhàn)略管理模式

房地產(chǎn)信托投資基金的未來(lái)發(fā)展擁有很大的不確定性，因此要應(yīng)對(duì)未來(lái)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)當(dāng)建立起公司的戰(zhàn)略管理制度，并且要能夠保證其有效的實(shí)施。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)擁有的周轉(zhuǎn)資金數(shù)額巨大，這與很多行業(yè)乃至政府機(jī)構(gòu)有著密切的聯(lián)系，如果其資金鏈斷裂將會(huì)導(dǎo)致面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)給一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。為了很好的把握房地產(chǎn)信托投資基金未來(lái)的成長(zhǎng)、發(fā)展方式，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)采用戰(zhàn)略管理的方式明確其發(fā)展的目標(biāo)、計(jì)劃，并且通過(guò)建立有效的信息平臺(tái)來(lái)匯總每期基金發(fā)行的收益比率、業(yè)務(wù)問(wèn)題等重要的經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)未來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)信托投資基金的投資、融資時(shí)給予有利的參考價(jià)值。

3.2 培養(yǎng)優(yōu)秀人才隊(duì)伍

對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金這一新型行業(yè)，為了能夠迅速鞏固其在市場(chǎng)當(dāng)中的有利地位，若需要和相關(guān)、相似行業(yè)進(jìn)行有力的競(jìng)爭(zhēng)就必須提升這一行業(yè)對(duì)投資者所帶來(lái)的價(jià)值。由于處于初創(chuàng)期的行業(yè)，一切因素都需要人才去解決、去籌劃。因此，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)必須建立起自身的人才培養(yǎng)、建設(shè)梯隊(duì)，為這一行業(yè)的未來(lái)發(fā)展出謀劃策，奠定堅(jiān)實(shí)的人才基礎(chǔ)。為了做好優(yōu)秀人才隊(duì)伍的建設(shè)，需要我們做以下努力：一方面需要我國(guó)政府的努力，由于房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎我國(guó)民事、民策、民計(jì)的行業(yè)，其能夠?qū)崿F(xiàn)多行業(yè)的相互融合、互相促進(jìn)，并且由于其業(yè)務(wù)涉及面廣給我國(guó)稅收帶來(lái)了大量的資金。因此，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)范這一行業(yè)法律、法規(guī)制度來(lái)保障其健康的成長(zhǎng)，可以通過(guò)建立相關(guān)水平、職稱(chēng)的考試制度來(lái)培養(yǎng)人才進(jìn)入這一行業(yè)工作。另一方面，作為綜合信托、基金的房地產(chǎn)信托投資基金形式應(yīng)當(dāng)努力吸收這些行業(yè)的人才，為其發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)信托投資基金是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前以及未來(lái)融資的重要渠道之一，也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)快速發(fā)展的重要資金來(lái)源，同時(shí)也是其未來(lái)成長(zhǎng)高度的重要基礎(chǔ)。因此，為了促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的多樣化發(fā)展，為了減少我國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，將實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本經(jīng)濟(jì)相互結(jié)合的房地產(chǎn)信托投資基金將是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重中之重。

參考文獻(xiàn)

1.顏永廷： 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展趨勢(shì)，《金融與經(jīng)濟(jì)》，2008 年第4 期。

2.魯玲玲、周堅(jiān)：房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資信托基金，《技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究》，2007 年第 4 期。