廖杰華

接二連三的報(bào)告預(yù)警一家公司的土地儲(chǔ)備不足，這在中國(guó)房地產(chǎn)史上并不常見(jiàn)，而且預(yù)警的對(duì)象是行業(yè)多年的老大萬(wàn)科。

繼瑞銀、中信證券在今年1月初預(yù)警萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足后，國(guó)海證券再次發(fā)表研究報(bào)告稱，從萬(wàn)科的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出對(duì)萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足的擔(dān)憂。

在中信證券看來(lái)，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少，萬(wàn)科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。中信證券稱，萬(wàn)科可銷(xiāo)售資源并不充裕，奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。因?yàn)橥恋赝顿Y上的謹(jǐn)慎，瑞銀甚至降低了對(duì)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)。

據(jù)了解，2014年萬(wàn)科的拿地面積已創(chuàng)下六年新低，總的土地儲(chǔ)備面積也隨之大幅下降。

2014年，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)表現(xiàn)出了極其謹(jǐn)慎的一面。相對(duì)于2151億元銷(xiāo)售額，273億元的拿地金額也讓市場(chǎng)猜測(cè)，核心業(yè)務(wù)仍為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科下一步靠何發(fā)展。“盡管面粉貴過(guò)面包，但再難吃的面包也要面粉來(lái)做?！比f(wàn)科內(nèi)部人士表示，2014年萬(wàn)科拿地確實(shí)較少，一方面是因?yàn)槿f(wàn)科既定的策略，另一方面也與萬(wàn)科對(duì)后市的看法有關(guān)。

從謹(jǐn)慎到加倉(cāng)

2015年1月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積196萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額232億元，分別同比增長(zhǎng)0.7%和下降16.1%。

與超過(guò)200億的銷(xiāo)售額相比，萬(wàn)科1月份在土地市場(chǎng)的動(dòng)作引起了各方的注意。

1月，萬(wàn)科新增加項(xiàng)目7個(gè)，權(quán)益建筑面積169.33萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)4065元/平方米，需支付地價(jià)款68.83億元，分布于上海、南京、杭州、徐州和揚(yáng)州等一二三線城市。

如果不是北京昌平地塊“意外”失手，萬(wàn)科在1月的拿地金額將超過(guò)百億。

萬(wàn)科為北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項(xiàng)目一期用地報(bào)出了47.5億元，是8家競(jìng)標(biāo)主體的最高價(jià)，但1月30日公布的結(jié)果卻讓市場(chǎng)大為意外，最終昌平地塊被綠地以45.16億元投得。

在國(guó)海證券分析師孔令峰看來(lái)，萬(wàn)科以最高報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)北京昌平地塊顯示出其對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的渴求，盡管最終失手，但竭力增加一線城市土儲(chǔ)之心非常明顯。

眾多研究機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科1月份在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)給出了積極評(píng)價(jià)。

相比之下，2014年萬(wàn)科的拿地只能用少得可憐來(lái)形容。萬(wàn)科2014年中報(bào)顯示，上半年萬(wàn)科新增項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積為264.1萬(wàn)平方米，只有2013年同期的1/5。

“公司2015年第一個(gè)月就銷(xiāo)售了接近200萬(wàn)平方米，而整個(gè)2014年上半年拿到手的權(quán)益面積才264.1萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于一個(gè)月的銷(xiāo)售量，這顯然是不夠的?！比f(wàn)科內(nèi)部人士表示。

在土地市場(chǎng)，2013年的萬(wàn)科和2014年的萬(wàn)科是兩個(gè)截然不同的企業(yè)。

2014年全年，萬(wàn)科新增項(xiàng)目地塊39個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積676.2萬(wàn)平方米，支付地價(jià)款約273億元。

2013年新增加項(xiàng)目104個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬(wàn)平方米，拿地金額超過(guò)800億。

萬(wàn)科2014年的新增項(xiàng)目數(shù)量比2013年縮水超6成，新增項(xiàng)目總建筑面積僅為2013年的3成。

再往前推4年，萬(wàn)科的拿地量也要高出2014年許多。

數(shù)據(jù)顯示，2009年、2010年、2011年和2012年，萬(wàn)科新增土地權(quán)益建筑面積為1234.7萬(wàn)平方米、2100萬(wàn)平方米、1168萬(wàn)平方米和1446萬(wàn)平方米。

但萬(wàn)科的開(kāi)工量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降，甚至還在攀升。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2013年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積2131萬(wàn)平方米，較2012年增長(zhǎng)48.7%，而2014年萬(wàn)科預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積2238萬(wàn)平方米。

新增有限，而消耗既定，這導(dǎo)致萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備面積直線下降。

數(shù)據(jù)顯示，2013年期末萬(wàn)科權(quán)益建面土地儲(chǔ)備4495萬(wàn)平方米，到了2014年中報(bào)時(shí)，這一數(shù)字已下降到4282萬(wàn)平方米，而到了2014年三季報(bào)時(shí)，萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積儲(chǔ)備只有3879.2萬(wàn)平方米。

機(jī)構(gòu)連續(xù)預(yù)警

萬(wàn)科土地儲(chǔ)備的持續(xù)下降引起了機(jī)構(gòu)的注意，國(guó)海證券2月6日的研究報(bào)告再次預(yù)警萬(wàn)科土儲(chǔ)不足。

國(guó)海證券稱，截至2015年2月5日，萬(wàn)科A年內(nèi)股價(jià)跌幅8.63%，表現(xiàn)明顯差于行業(yè)平均值-1.33%，香港上市的萬(wàn)科企業(yè)股價(jià)漲幅1.27%，同樣弱于中國(guó)海外發(fā)展，市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出對(duì)于萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足的擔(dān)憂。

國(guó)海證券分析師孔令峰認(rèn)為，有別于內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)品牌以及轉(zhuǎn)型概念的追逐，港股市場(chǎng)更加看重公司凈資產(chǎn)的價(jià)值，萬(wàn)科土地?cái)U(kuò)張力度的勢(shì)弱加大了H股股價(jià)下行的壓力。

此前1個(gè)月，瑞銀證券和中信就對(duì)萬(wàn)科給出了類似判斷。

1月7日，瑞銀罕見(jiàn)地給出了萬(wàn)科降級(jí)評(píng)價(jià)，將投資評(píng)級(jí)由“買(mǎi)入”下調(diào)至“中性”。瑞銀的一個(gè)理由是：萬(wàn)科過(guò)去三個(gè)月已急升35%，跑贏內(nèi)房板塊，現(xiàn)價(jià)已反映利好因素;第二則是萬(wàn)科去年放慢增土儲(chǔ)速度，新購(gòu)的土地面積僅及年內(nèi)銷(xiāo)售面積的47%，或會(huì)影響今年的可售貨量。

不過(guò)有意思的是，作為萬(wàn)科的股東，瑞銀在2014年11月還大舉增持了665.39萬(wàn)股H股。

持同樣看法的還有中信證券。

中信證券認(rèn)為，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少，萬(wàn)科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。

中信證券分析師陳聰?shù)膱?bào)告顯示，萬(wàn)科在2014年拿地不積極，全年拿地權(quán)益地價(jià)不足300億元，僅相當(dāng)于1～2個(gè)月的銷(xiāo)售額。較低的資本開(kāi)支使公司凈負(fù)債率較低，但卻影響公司未來(lái)的可持續(xù)性。另外，小股操盤(pán)雖然有諸多好處，但畢竟意味著公司披露月報(bào)口徑銷(xiāo)售額含金量不斷縮水。

在陳聰看來(lái)，公司可銷(xiāo)售資源并不充裕，奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。

實(shí)際上，萬(wàn)科的賬上躺著大量現(xiàn)金。

2014年中報(bào)顯示，截至6月底，萬(wàn)科持有的貨幣資金為428.6億元，而2014年三季度這一數(shù)字進(jìn)一步增加到487.4億元，與此同時(shí)，其凈負(fù)債率為26.2%，繼續(xù)維持行業(yè)低位。

與千億級(jí)別的對(duì)手相比，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備則少得可憐。

在2014年半年工作會(huì)議上，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)王健林表示：上半年新增土地儲(chǔ)備樓面面積1881.8萬(wàn)平方米，累計(jì)土地儲(chǔ)備樓面面積9186.9萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科內(nèi)部人士表示，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，土地就是糧草，沒(méi)有土地，什么都是空話。

萬(wàn)科深圳公司一員工表示，與集團(tuán)層面對(duì)外表達(dá)的謹(jǐn)慎樂(lè)觀看法不同，萬(wàn)科內(nèi)部對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法并不積極。

其同時(shí)表示，一位高管在回答2015年買(mǎi)不買(mǎi)房的問(wèn)題時(shí)，給出了這樣的建議：“即便是自住，也不用要急著買(mǎi)房子，即使算上貸款獲得的杠桿，買(mǎi)房的投資回報(bào)率在未來(lái)幾年也可能只有幾個(gè)點(diǎn)，還不如一些理財(cái)產(chǎn)品或者跟投資公司的一些項(xiàng)目?！?/p>