劉德炳

2014年，嚴(yán)峻的市場形勢(shì)迫使房企各自尋找出路，商業(yè)地產(chǎn)成為兵家必爭之地，如今中國寫字樓市場是否已經(jīng)過剩，成了業(yè)內(nèi)一個(gè)頗受爭議的話題。

近日，戴德梁行和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同研究發(fā)布了“中國商務(wù)寫字樓指數(shù)”。報(bào)告認(rèn)為，無論一線城市還是二線城市，在未來三年都面臨著寫字樓供大于求的局面。

北京在全國寫字樓市場排名中仍然位居第一位。盡管北京寫字樓市場有兩個(gè)新項(xiàng)目入市，空置率上漲1.2個(gè)百分點(diǎn)，其空置率依舊處于國內(nèi)主要城市中的最低水平。隨著企業(yè)擴(kuò)張和新興業(yè)務(wù)拓展的再度活躍，大型內(nèi)資企業(yè)在寫字樓市場上依舊扮演著主要角色。

在2014年北京寫字樓價(jià)格上漲乏力的背景下，京西南板塊的地標(biāo)性建筑諾德中心房價(jià)卻實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)翻倍。

京西南板塊崛起

伴隨競爭加劇，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同未來北京甲級(jí)寫字樓租金仍將小幅度下降。同時(shí)，由于北京核心區(qū)域?qū)懽謽枪┙o有限，未來需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢(shì)，非核心區(qū)和熱點(diǎn)近郊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧⒂瓉砀嘈聶C(jī)會(huì)，新興區(qū)域憑借較低的租金和新增供給，其商務(wù)氛圍將日漸成熟。豐臺(tái)科技園東三期的諾德項(xiàng)目在此番競爭中，優(yōu)勢(shì)更加突顯。

高緯環(huán)球認(rèn)為，因開發(fā)商想在大規(guī)模供應(yīng)到來之前盡快交付，在這種情況下有可能產(chǎn)生大量的遷址交易。高緯環(huán)球企業(yè)租賃顧問團(tuán)隊(duì)中國區(qū)執(zhí)行董事司徒泰山表示：“租戶目前可能會(huì)暫不進(jìn)行寫字樓遷址，他們會(huì)一直等到2016年新供應(yīng)上市，以此滿足他們的長期租賃需求。在未來幾年將會(huì)出現(xiàn)向優(yōu)質(zhì)樓宇轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，因?yàn)樽鈶魹樘嵘髽I(yè)形象，將會(huì)搬離基礎(chǔ)設(shè)施不佳的舊樓宇?！?/p>

未來非中央商務(wù)區(qū)域?qū)⑼ㄟ^格外低廉的租金和有利的地理位置而占據(jù)競爭優(yōu)勢(shì)。因地制宜，重點(diǎn)開發(fā)，北京各重點(diǎn)郊區(qū)伴隨著區(qū)域功能特色定位已逐漸開始形成自己的產(chǎn)業(yè)集群和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

豐臺(tái)科技園的總部基地?zé)o疑在京西南地產(chǎn)板塊中，扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色。

而來自市場機(jī)構(gòu)盈石集團(tuán)的預(yù)計(jì)，未來幾年，隨著北京軌道交通的高速發(fā)展和郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷加強(qiáng)，城市中心區(qū)人口將加快向郊區(qū)導(dǎo)入，有望在北京現(xiàn)有商圈的基礎(chǔ)上繼續(xù)發(fā)展新的增長極。另外，隨著新興商圈優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)建成，優(yōu)質(zhì)寫字樓陸續(xù)完工，更多高端制造業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)的入駐將進(jìn)一步提升商圈租戶品質(zhì)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，北京西南板塊一直缺乏高級(jí)寫字樓的供應(yīng)。而臨近地鐵線路的產(chǎn)品更加屈指可數(shù)。

諾德產(chǎn)品此時(shí)的出現(xiàn)，對(duì)京西南高端商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了積極的帶動(dòng)作用。

北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“在中國，商業(yè)地產(chǎn)的持久穩(wěn)定投資屬性開始逐漸顯現(xiàn)。尤其是住宅限購令之后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不限購、不限貸吸引了眾多的投資客進(jìn)入。隨著商業(yè)地產(chǎn)租賃市場的不斷升溫，投資客們也越來越意識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)持久穩(wěn)定的投資屬性。同時(shí)，隨著國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的開始，更多的企業(yè)開始謀求來京發(fā)展，這也使得北京的寫字樓需求量持續(xù)上漲，使其成為了當(dāng)今市場不動(dòng)產(chǎn)投資的最愛?！?/p>

針對(duì)京西南區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說，“諾德有很大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。相比已經(jīng)十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，諾德中心所在的總部基地經(jīng)濟(jì)區(qū)還不夠成熟，區(qū)域相應(yīng)的配套設(shè)施還有所欠缺。但是，這種相對(duì)滯后的發(fā)展，也具有很大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。”

該負(fù)責(zé)人表示，隨著南城地鐵交通的快速發(fā)展及首都第二機(jī)場的興建，豐臺(tái)科技園的總部基地經(jīng)濟(jì)區(qū)必將成為未來北京重要的商圈，諾德的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定會(huì)有大的市場升值空間。

諾德房價(jià)逆襲翻倍

2014年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)以及整體房地產(chǎn)市場發(fā)展都出現(xiàn)明顯降幅。國土資源部2015年2月2日發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)稱，2014年全國房地產(chǎn)用地共供應(yīng)15.1萬公頃，同比下降了25.5%。在市場不樂觀的前提下，諾德中心房價(jià)卻依然實(shí)現(xiàn)翻倍。

自2011年至今，從最初的2萬多元/㎡的入市價(jià)到如今近4.5萬元/㎡，北京諾德中心項(xiàng)目可謂是一路走高，屢創(chuàng)區(qū)域價(jià)格新高。分析人士認(rèn)為，諾德中心作為高端寫字樓不僅填補(bǔ)了京西南的產(chǎn)品空缺，也因其與地鐵9號(hào)線豐臺(tái)科技園站臨近而更加受到投資者的歡迎。

對(duì)于價(jià)格上漲的內(nèi)因，萊坊董事孫文靜認(rèn)為：“隨著北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場需求回暖，以及租金水平的日益穩(wěn)定，2014年至2018年之間全市將有大量新增寫字樓供應(yīng)，僅2014年底和2015年就分別有近547800平方米和735100平方米的新增寫字樓面積竣工。由于北京城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展以及基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，一些非核心商圈的寫字樓區(qū)域?qū)⑷找娉蔀閷懽謽情_發(fā)和租戶遷址的選擇。無論在核心還是非核心區(qū)域市場，金融、信息和高科技及專業(yè)服務(wù)行業(yè)的租賃需求在不斷加強(qiáng)?！?/p>

價(jià)格上漲的外因，觀察家們認(rèn)為，受政策導(dǎo)向和市場需求的影響，北京周邊新興區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量有望持續(xù)增加，公司可以在這些區(qū)域以較為低廉的價(jià)格獲得高質(zhì)量的辦公空間，豐臺(tái)科技園、亦莊等重點(diǎn)新興區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧?duì)黏度高的產(chǎn)業(yè)或?qū)Φ乩斫煌ㄒ筝^小的新項(xiàng)目吸引力將逐漸增強(qiáng)。這些“城市化”的郊區(qū)目前能夠提供價(jià)格較為低廉的工作場所和多功能的城市基礎(chǔ)設(shè)施，從而為房地產(chǎn)發(fā)展提供了絕佳的機(jī)遇。

諾德中心三期效果圖

當(dāng)前，北京南城無疑是當(dāng)今寫字樓市場上的最大價(jià)值洼地，豐臺(tái)科技園的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)以及麗澤商圈，盡管與北京其他相對(duì)成熟的商圈比較起來，還是有一定的差距，但也正是由于相對(duì)滯后的發(fā)展，給南城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了巨大的潛力。

2009年，北京市出臺(tái)的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》中，計(jì)劃投入2900億元發(fā)展南城，同時(shí)伴隨北京第二機(jī)場規(guī)劃落地，南城的發(fā)展進(jìn)入了快車道，南城必將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，南城的房地產(chǎn)項(xiàng)目也將隨著區(qū)域內(nèi)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，迎來價(jià)值快速提升的時(shí)期。

北京諾德中心項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說，“諾德中心是京西南區(qū)域的地標(biāo)綜合體項(xiàng)目，這里位于豐臺(tái)科技園東三期核心，是園區(qū)‘東進(jìn)’戰(zhàn)略的起航之作，是區(qū)域規(guī)劃的活力商業(yè)帶以及活力商業(yè)中心的交會(huì)之處。正是這些優(yōu)勢(shì)讓北京諾德中心，持續(xù)熱銷，連續(xù)三年蟬聯(lián)北京寫字樓市場銷售冠軍。未來，隨著眾多高端企業(yè)的入駐，諾德中心憑借其超大的體量，高端的商務(wù)辦公氛圍，必將真正成為整個(gè)豐臺(tái)科技園乃至京南商務(wù)地產(chǎn)的標(biāo)志。”

諾德三期即將入市

如今，北京諾德中心一、二期已基本售罄，并已有眾多重量級(jí)企業(yè)進(jìn)駐。2015年，三期即將入市。北京諾德中心項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“如今，隨著一、二期的全面成熟，使得區(qū)域價(jià)值更加升溫，對(duì)于企業(yè)的吸引力也將更大，成熟的區(qū)域、地標(biāo)性的建筑、優(yōu)惠的政策，對(duì)于投資者以及企業(yè)的吸引力是巨大的。對(duì)投資者而言，成熟商務(wù)區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)項(xiàng)目在租金以及出租率上都有著明顯的優(yōu)勢(shì)。從發(fā)展來看，北京諾德中心已經(jīng)給投資者帶來了穩(wěn)定的投資回報(bào)，給企業(yè)的形象帶來很大的提升。我相信，在區(qū)域優(yōu)勢(shì)日益凸顯的情勢(shì)下，諾德三期定會(huì)受到市場熱捧。”

2009年，北京市出臺(tái)的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》，已給南城帶來了巨變，南城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也迎來了美好的春天。

借此，豐臺(tái)科技園加快推進(jìn)“東進(jìn)西擴(kuò)”，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（東區(qū)），定位為北京西南地區(qū)新的城市副中心和復(fù)合型城市功能區(qū)，已成為北京市首個(gè)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則的試點(diǎn)區(qū)域，努力打造功能復(fù)合、環(huán)境優(yōu)美、充滿活力的花園式高端總部經(jīng)濟(jì)區(qū)典范，打造“世界企業(yè)總部之都”。

北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“北京的南城房價(jià)會(huì)持續(xù)看漲。因?yàn)楸本┦幸呀?jīng)出臺(tái)政策大力發(fā)展南城，這是我們的發(fā)展機(jī)遇。諾德中心的前兩期產(chǎn)品成為北京市寫字樓市場的銷售冠軍，這是我們的發(fā)展基礎(chǔ)。新的諾德三期，會(huì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新。新三期的規(guī)劃中會(huì)有寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。我相信，有前兩期產(chǎn)品成功在前，三期項(xiàng)目的市場態(tài)勢(shì)不可估量?！?/p>