馬紅文

（寧夏人防設(shè)計(jì)院，寧夏 銀川 750001）

0 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各部門對(duì)土地的需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。為了合理地協(xié)調(diào)與均衡土地資源的供給與需求之間的關(guān)系，城市規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而生。城市規(guī)劃是對(duì)城市各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行合理的空間布局和科學(xué)配置土地資源的一項(xiàng)政府職能，城市規(guī)劃中歸根到底的問題是土地利用的問題。

1 繁華程度

所謂繁華，即節(jié)結(jié)性，是指城市地域中某些地段對(duì)人口流動(dòng)和物質(zhì)能量交換所產(chǎn)生的聚焦作用，并在這些地段上創(chuàng)造高額的收益和豐厚的利潤(rùn)。由于結(jié)點(diǎn)所在的土地上物質(zhì)、能量、信息高度集中，使這些土地上人流、物質(zhì)流、信息流等得到高度流動(dòng)和轉(zhuǎn)化。因此，在這些土地上所進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)，具有較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率，在這些土地上表現(xiàn)出比其它土地上具有更高的利用效益，進(jìn)行同類活動(dòng)可以得到最大的級(jí)差收益和效益。作為生產(chǎn)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的載體，這里的土地比別的土地能起到更好的場(chǎng)所作用，表現(xiàn)出較高的土地等級(jí)。

一般說來，結(jié)節(jié)作用越強(qiáng)，吸引范圍越大，繁華程度越高。結(jié)點(diǎn)所在土地位置等級(jí)最高，隨著與結(jié)節(jié)點(diǎn)的距離增大，物質(zhì)和能量密度減小，聚散能力減弱，利用效率和強(qiáng)度下降，等面積土地上的使用收益降低，形成了不同的土地等級(jí)。土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位也就集中反映在與其城鎮(zhèn)中各結(jié)節(jié)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)區(qū)位關(guān)系上。

2 土地區(qū)位的通達(dá)性

近代交通的發(fā)展，改變了傳統(tǒng)的時(shí)間、空間概念，距離的遠(yuǎn)近已不再是影響生產(chǎn)和生活的唯一因素。節(jié)約生產(chǎn)流通過程的時(shí)間，提高生產(chǎn)效率和生產(chǎn)質(zhì)量變得日益重要。而土地區(qū)位的通達(dá)性，則是把通行的距離和時(shí)間作為一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體，既要求通行距離短，以節(jié)省運(yùn)費(fèi)，同時(shí)又要有四通八達(dá)的道路交通系統(tǒng)，把出行的時(shí)間減少到最低限度。

土地區(qū)位通達(dá)性的優(yōu)劣狀況，一方面影響土地上人流、物流的移動(dòng)成本，另一方面還影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中人與人、物與物之間的交往接觸的頻率、機(jī)會(huì)和便利程度。因此，經(jīng)濟(jì)區(qū)位產(chǎn)生的影響能否轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性效益就受到通達(dá)性的制約。此外，通達(dá)性的好壞還影響到集聚效益、市場(chǎng)演變和節(jié)結(jié)點(diǎn)產(chǎn)生擴(kuò)大等現(xiàn)象。所以，通達(dá)性對(duì)土地級(jí)別有較大的影響。一般來說，通達(dá)性好的土地，由于提供了市場(chǎng)保證，集聚條件好，人們的出行方便，產(chǎn)品的運(yùn)輸便于實(shí)現(xiàn)，土地級(jí)別就比較高，隨著通達(dá)性的降低，土地級(jí)別也相應(yīng)降低。

由于在城鎮(zhèn)內(nèi)已形成了四通八達(dá)、不同類型、不同級(jí)別的道路組成的路網(wǎng)，在衡量某地通達(dá)性優(yōu)劣時(shí)，沒有必要去研究它能通到哪里，通往多少地點(diǎn)等。而是著重分析地塊上的道路通行能力、便捷狀況。通過衡量地塊在整個(gè)城市交通網(wǎng)中所處的地位來反映通達(dá)狀況，即用道路通達(dá)度來表現(xiàn)地塊的通達(dá)性。

反映土地通達(dá)性的因子有:距離服務(wù)中心或其它城市公共活動(dòng)中心的遠(yuǎn)近、道路寬度、道路密度、公交線路站點(diǎn)的設(shè)置及車流密度。

3 城市設(shè)施

由于自然狀態(tài)的土地或農(nóng)地，無法滿足生產(chǎn)、生活等城市基本功能的需要，只有按規(guī)劃建設(shè)的要求，不斷投入技術(shù)、資金和勞動(dòng)，修建道路交通、給水、排水、電力、電訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施，才能成為有效的建筑場(chǎng)地。在居民用地建設(shè)中，只建住宅，缺乏必要的學(xué)校、商店、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂和體育等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，也會(huì)給居民生活帶來極大不便。以上兩類設(shè)施，都具有為城市服務(wù)的共性，統(tǒng)稱城市設(shè)施。實(shí)踐表明，城市設(shè)施的完備程度與投入到土地上的物化勞動(dòng)量的多少有密切的關(guān)系，因而成為影響土地定級(jí)的基本因素之一。

城市基礎(chǔ)設(shè)施是對(duì)土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位和物化勞動(dòng)投入量的量度。其狀況的好壞很大程度上影響土地的區(qū)位條件。一般來說、單位土地面積上對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入的物化勞動(dòng)越多，土地條件越好，設(shè)備越齊全，土地的使用價(jià)值越大，勞動(dòng)生產(chǎn)率就越高，土地級(jí)別自然也高，反之則低。衡量基礎(chǔ)設(shè)施完善程度，是從三個(gè)方面進(jìn)行的。首先是設(shè)施類型是否齊全，其次是設(shè)施水平的高低，第三是設(shè)施使用保證率的大小。

社會(huì)服務(wù)設(shè)施和城市居民的日常生活和工作具有密切的關(guān)系，其規(guī)模和配套在一定程度上反映了土地的投入和質(zhì)量，其完備程度對(duì)土地的質(zhì)量有較大的影響，完備度高的土地級(jí)別高，完備度低土地級(jí)別也相應(yīng)降低。

4 環(huán)境狀況

在工業(yè)化過程中，環(huán)境問題不僅困擾城市的發(fā)展，危及居民的切身利益，同時(shí)也直接影響土地的使用。西方國家中，凡污染嚴(yán)重、環(huán)境質(zhì)量低劣的地區(qū)，地價(jià)普遍降低，車站、機(jī)場(chǎng)附近，由于噪聲干擾，通常使房地產(chǎn)貶值20%。

在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，不應(yīng)把環(huán)境問題只局限于污染狀況。實(shí)際上土地開發(fā)建設(shè)的自然條件，城市景觀，綠化水平也是城市環(huán)境的重要組成部分。開闊的空間、充足的陽光、清新的空氣、成片水面和綠色植物，將賦予土地更高的使用價(jià)值，是理想的生活與工作場(chǎng)所。相反，在低洼易澇的地段、狹窄的空間、密集的建筑群中，即使沒有污染，也會(huì)使人感到壓抑、沉悶，有害于身心健康。一般來說，土地環(huán)境質(zhì)量越好，土地的等級(jí)越高。

5 人口條件

在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，人口條件對(duì)土地質(zhì)量有一定的影響，但其影響程度小于上述三個(gè)因素，且多為間接性影響，在應(yīng)用時(shí)，需要具體分析。在人口條件諸多因素中，人口密度對(duì)土地定級(jí)的影響最大。

人口密度反映的是人地之間的數(shù)量關(guān)系。從宏觀和土地利用歷史上看，人口密度越大，土地上進(jìn)行的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的強(qiáng)度越大，土地級(jí)別越高，地價(jià)也高，這是一個(gè)規(guī)律。但從城市內(nèi)部的微觀特征和土地利用現(xiàn)狀來看，問題就要復(fù)雜一些。首先是人口用什么指標(biāo)衡量的問題。對(duì)于常住人口、工作人口，或是暫住人口、客流人口，還是總?cè)丝?，取不同的人口指?biāo)，與其土地的關(guān)系就表現(xiàn)為不同的狀況。其次是在土地定級(jí)中用人口密度來反映土地的什么特征。一般人感覺上人口與繁華是緊密聯(lián)系的，總想以人口密度反映繁華。但在土地定級(jí)中，繁華程度已有反映，再以人口密度來反映就容易人為加大繁華對(duì)土地的影響。同時(shí)，在反映繁華時(shí)，人口與土地等級(jí)往往是多值對(duì)應(yīng)的，如同樣人口密度，即可以對(duì)應(yīng)繁華中心的高土地等級(jí)，也可以對(duì)應(yīng)交通樞紐和老城區(qū)的低土地等級(jí)。這樣就給人口密度在土地定級(jí)中的應(yīng)用帶來了困難。

為了解決這一矛盾，在土地定級(jí)中，不用人口密度作為反映土地繁華的因素，而是用人口來體現(xiàn)人均擁有的服務(wù)設(shè)施、便利程度和生態(tài)效應(yīng)等指標(biāo)。人口稀疏的郊區(qū)，人少但基礎(chǔ)設(shè)施也少，服務(wù)便利程度也低，在人口最密集的繁華中心、住宅區(qū)、交通樞紐，因人口過多，人均占有設(shè)施太少，以及生態(tài)效益太差，即對(duì)土地產(chǎn)生負(fù)影響。

6 結(jié)束語

總之，研究城市規(guī)劃與地價(jià)的關(guān)系，其意義不僅僅限于為編制出最佳的土地利用規(guī)劃及在城市中形成最佳地價(jià)空間 分布及地價(jià)水平奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也是為了充分利用地價(jià)經(jīng)濟(jì)杠桿，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，在相互脫節(jié)的土地市場(chǎng)研究工作與城市規(guī)劃工作中尋找恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)合點(diǎn)，探索出兩者之間相互聯(lián)系的內(nèi)在規(guī)律，從而利用城市規(guī)劃手段合理有效的解決土地市場(chǎng)中存在的問題。

[1]楊小雄,盧遠(yuǎn),華璀.小城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的實(shí)踐研究[J].廣西師范學(xué)院學(xué)報(bào):自然科學(xué)版,2003(S1).

[2]鄒自力,羅德仁.土地利用總體規(guī)劃中的幾個(gè)問題討論[J].華東地質(zhì)學(xué)院學(xué)報(bào),2003(03).