高小滟++朱慧勇

正在穩(wěn)步推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)確立了新的發(fā)展坐標(biāo)，這一發(fā)展坐標(biāo)涵蓋集約高效、生態(tài)宜居、參與運(yùn)營(yíng)、優(yōu)化布局、傳承文脈和服務(wù)城鄉(xiāng)六個(gè)維度

中

國(guó)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出新特點(diǎn)：以集約高效為總目標(biāo)、生態(tài)宜居為總要求、參與運(yùn)營(yíng)為新嘗試、優(yōu)化布局為新導(dǎo)向、傳承文脈為新理念、服務(wù)城鄉(xiāng)為落腳點(diǎn)。

集約高效：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)集約高效發(fā)展的目標(biāo)，應(yīng)從以下四個(gè)方面著手：

1.要緊緊圍繞人的城鎮(zhèn)化這一主題進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。新型城鎮(zhèn)化最顯著的特征就是以人為核心，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也應(yīng)該以此來(lái)確定轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)。特別是要將推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要突破口。

2.要增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的推進(jìn)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供巨大的上升空間，但同時(shí)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之加劇。粗放的房地產(chǎn)發(fā)展模式，肯定不能適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要。不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)該成為首要的價(jià)值目標(biāo)。提升科技創(chuàng)新在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的貢獻(xiàn)率應(yīng)該是一個(gè)努力方向。

3.探索中小城市及小城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的房地產(chǎn)發(fā)展模式?？梢灶A(yù)見(jiàn)，中小城市和小城鎮(zhèn)未來(lái)將是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的主戰(zhàn)場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該逐步實(shí)現(xiàn)“重心下移”，同時(shí)，應(yīng)充分評(píng)估中小城市及小城鎮(zhèn)居民的房屋購(gòu)買(mǎi)力，以避免出現(xiàn)見(jiàn)樓不見(jiàn)人、房地產(chǎn)“綁架”城鎮(zhèn)化的情況。

4.在集約發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的高效發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的高效發(fā)展不應(yīng)僅表現(xiàn)在數(shù)量和速度上，更體現(xiàn)在質(zhì)量和品質(zhì)上。在集約發(fā)展基礎(chǔ)上的高效發(fā)展，也是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須實(shí)現(xiàn)資源開(kāi)發(fā)利用的節(jié)約、集約和可循環(huán)。

生態(tài)宜居：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總要求

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)宜居的總要求，應(yīng)從以下四個(gè)方面著手：

1.將生態(tài)環(huán)保理念貫穿于房地產(chǎn)建設(shè)的全過(guò)程。在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就應(yīng)充分評(píng)估到房屋建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境的影響，從而制定出土地利用效率較高的最優(yōu)化建筑方案。在建設(shè)施工階段應(yīng)嚴(yán)格按照建筑方案施行，并注意減少建筑垃圾對(duì)周邊環(huán)境的影響。在建筑竣工階段應(yīng)做好相應(yīng)的收尾工作，對(duì)在施工過(guò)程中破壞的自然生態(tài)環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)的修復(fù)。

2.因地制宜發(fā)展綠色建筑。綠色建筑集中建設(shè)及其產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展是探索新型城鎮(zhèn)化模式的有效途徑，綠色建筑產(chǎn)業(yè)新城為全國(guó)不同地區(qū)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化提供了一種思路。但是，綠色建筑產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃建設(shè)也應(yīng)結(jié)合各地的實(shí)際經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r適度推進(jìn)。

3.注重房地產(chǎn)周邊配套服務(wù)設(shè)施的跟進(jìn)。在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)之初就應(yīng)該在充分提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)居民生活配套服務(wù)設(shè)施的建筑方案。同時(shí)，在房屋交付使用后也應(yīng)不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)物業(yè)管理的方式方法，將“大房地產(chǎn)業(yè)”的服務(wù)理念貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程。

4.探索中小城市和小城鎮(zhèn)生態(tài)宜居房地產(chǎn)的發(fā)展模式。中小城市和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展模式與大城市房地產(chǎn)的發(fā)展模式有很大不同，必須進(jìn)行分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待。中小城市和小城鎮(zhèn)生態(tài)宜居房地產(chǎn)的發(fā)展在充分提高土地利用效率的同時(shí)，更應(yīng)該以“讓居民望得見(jiàn)山、看得見(jiàn)水”為指導(dǎo)。真正使中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展融入大自然，使房地產(chǎn)發(fā)展以生態(tài)宜居為總要求。

參與運(yùn)營(yíng)：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新嘗試

房地產(chǎn)企業(yè)參與城市公用設(shè)施的投資運(yùn)營(yíng)，應(yīng)著力從以下四個(gè)方面不斷優(yōu)化合作機(jī)制：

1.健全社會(huì)資本參與城市公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)制度。通過(guò)相關(guān)制度明確社會(huì)資本參與城市公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)入條件、服務(wù)期限、退出標(biāo)準(zhǔn)等要件，同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步健全城市公用設(shè)施投融資的法律規(guī)范。

2.充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。政府應(yīng)對(duì)所有正在運(yùn)營(yíng)和即將運(yùn)營(yíng)的城市公用設(shè)施進(jìn)行全面評(píng)估，對(duì)于那些適合采用PPP模式運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目應(yīng)公開(kāi)招投標(biāo)。這樣既可以緩解政府經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施的財(cái)政壓力，又可以引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而進(jìn)一步提高公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給質(zhì)量。

3.為參與運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供可預(yù)期的穩(wěn)定收益。社會(huì)資本參與城市公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)的政策應(yīng)該具有穩(wěn)定性、延續(xù)性和連貫性，房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的良好績(jī)效取得穩(wěn)定收益。政府應(yīng)該通過(guò)科學(xué)的績(jī)效收益評(píng)估方案，使得參與城市公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)的企業(yè)獲得可預(yù)期的穩(wěn)定收益。

4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的監(jiān)管。采用PPP模式的最終目的是為了給公眾提供最優(yōu)的公共產(chǎn)品和服務(wù)，因此，政府應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的監(jiān)管。政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的監(jiān)管是全方位的，既包括對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格的監(jiān)管，也包括對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管。

優(yōu)化布局：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新導(dǎo)向

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的布局優(yōu)化，需要從以下四個(gè)方面著手：

1.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“深耕式”發(fā)展。促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，這里的“城鎮(zhèn)”更多是指中小城市和小城鎮(zhèn)。房地產(chǎn)業(yè)要為約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)提供數(shù)量足夠多且價(jià)格適中的住房，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)必然要更多地向中小城市和小城鎮(zhèn)傾斜。這就要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展須要“深耕”基層，著力探索中小城市和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展模式。

2.參與城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的改造。城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的改造是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造為宜居宜業(yè)之區(qū)。在改造城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村過(guò)程中，需要特別注重與周邊建筑設(shè)施的互相融入。使得改造后的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村與原有城鎮(zhèn)建筑融為一體，相關(guān)服務(wù)配套功能互為支撐。

3.助力中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該在中西部地區(qū)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中發(fā)揮更大作用，特別是要?jiǎng)?chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式，帶動(dòng)中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展。以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為龍頭，為中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。

4.重視對(duì)房地產(chǎn)微觀空間的優(yōu)化。優(yōu)化布局不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀層面，更體現(xiàn)在微觀層面。注重對(duì)房地產(chǎn)微觀形態(tài)的創(chuàng)新，以“經(jīng)濟(jì)實(shí)用、精巧別致、崇尚內(nèi)涵、智能科技”的理念貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入狀況參與開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的自住型商品房。

傳承文脈：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新理念

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)更好地傳承文脈，應(yīng)從以下四個(gè)方面著手：

1.以“記得住鄉(xiāng)愁”的理念指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！坝浀米∴l(xiāng)愁”的理念不僅要求在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中注重使城鎮(zhèn)融入大自然，更要重視對(duì)城鎮(zhèn)文脈的傳承。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)以“記得住鄉(xiāng)愁”的理念為指導(dǎo)，不斷開(kāi)展工程技術(shù)創(chuàng)新和管理流程再造，進(jìn)而使房屋建筑充滿歷史文化記憶。

2.推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)更好傳承文脈的重要途徑，此舉既可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，又可以促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，既盤(pán)活了城市的歷史文化資源，又為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。

3.在房地產(chǎn)建筑中實(shí)現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的結(jié)合。房地產(chǎn)建筑應(yīng)該在運(yùn)用現(xiàn)代科技的基礎(chǔ)上，將歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代元素深入融合。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到城市原有的歷史文化資源，在深入了解歷史文化傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代時(shí)尚元素，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋建筑的經(jīng)濟(jì)性、適用性和文化性。

4.重視中小城市房地產(chǎn)建設(shè)的文脈傳承。中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)決不能照搬大城市的房地產(chǎn)發(fā)展模式，千城一面式的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)必須盡快扭轉(zhuǎn)。中小城鎮(zhèn)不能成為大城市的縮小版，中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)也不能成為大城市房地產(chǎn)的克隆版。中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展必須突出地區(qū)歷史文化特點(diǎn)，使房地產(chǎn)建筑成為“活的歷史”。

服務(wù)城鄉(xiāng)：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的落腳點(diǎn)

為了使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更好地服務(wù)城鄉(xiāng)，可以從以下四個(gè)方面著手改進(jìn)提升。

1.使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為綜合服務(wù)供應(yīng)商。房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)城鄉(xiāng)過(guò)程中，不僅要提供住房，更要提供相關(guān)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)對(duì)業(yè)務(wù)的升級(jí)再造，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向服務(wù)供應(yīng)商的轉(zhuǎn)變。

2.創(chuàng)新開(kāi)發(fā)教育地產(chǎn)。隨著農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的推進(jìn)，以及公眾對(duì)子女教育的普遍重視，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)教育地產(chǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)城鄉(xiāng)的一個(gè)努力方向。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的推進(jìn)，客觀上要求一系列社會(huì)保障措施與之相配套。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化群體的子女受教育問(wèn)題一直是公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)教育地產(chǎn)的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)為此破題。

3.配套開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著中國(guó)社會(huì)年齡結(jié)構(gòu)日益向老齡化轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)呼之欲出。養(yǎng)老地產(chǎn)是集住房、養(yǎng)老、服務(wù)等為一體的地產(chǎn)發(fā)展模式，這一模式是將養(yǎng)老作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主題。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式聚合醫(yī)療、娛樂(lè)、養(yǎng)生等服務(wù)模塊，著力于打造全方位的養(yǎng)老主題社區(qū)。

4.參與開(kāi)發(fā)保障性住房。保障性住房建設(shè)作為政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”政策中“兜底”部分的重要內(nèi)容，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、改善民生具有特別重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多參與到保障性住房建設(shè)中，在保證保障性住房建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施。

（作者分別為清華大學(xué)馬克思主義學(xué)院教授、中鐵十六局老基地置業(yè)投資有限公司市場(chǎng)部主任、清華大學(xué)馬克思主義學(xué)院博士生）