申坤

【摘 要】旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)過程出現(xiàn)問題的比較多，有的項(xiàng)目建設(shè)停滯，甚至全面停工、拆除，成功的旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)案例較少。在開發(fā)建設(shè)的過程中，開發(fā)分期的合理確定，是項(xiàng)目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵之一。本文對(duì)實(shí)際開發(fā)過程中項(xiàng)目分期不合理的現(xiàn)象，分析原因，分析要關(guān)注的資金、風(fēng)險(xiǎn)、稅金等因素，明確開發(fā)原則。

【關(guān)鍵詞】旅游度假區(qū)；項(xiàng)目開發(fā)分期；考慮因素；開發(fā)原則

旅游度假區(qū)是指旅游資源集中，環(huán)境優(yōu)美，具有一定規(guī)模和游覽條件，旅游功能相對(duì)完整獨(dú)立，為游憩休閑、修學(xué)、健身、康體等目的而設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)的，能夠提供相當(dāng)旅游度假設(shè)施和服務(wù)的旅游目的地整體。旅游度假區(qū)雖然在我國(guó)興起比較晚，但是近年來開發(fā)建設(shè)發(fā)展十分迅速。1992年10月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在全國(guó)建立了12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，一些省市也先后批準(zhǔn)了一批省級(jí)旅游度假區(qū)。旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)具有面積大、資金需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)開發(fā)建設(shè)管理水平要求較高。旅游度假區(qū)多采取分期投資、滾動(dòng)開發(fā)的建設(shè)原則，分期開發(fā)是否合理是該項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。

實(shí)際開發(fā)過程中分期開發(fā)不合理的狀況

1.全面開發(fā)酒店、商業(yè)設(shè)施、道路等

盲目樂觀估計(jì)市場(chǎng)狀況，不考慮自有資金總額，大面積建設(shè)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資金回流的商業(yè)設(shè)施、酒店、道路等設(shè)施。企業(yè)在項(xiàng)目整體開發(fā)前期就對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施全盤投入，必將令企業(yè)背負(fù)沉重的資金壓力，土地基礎(chǔ)工程要分期投入、逐步投入。

2.旅游開發(fā)區(qū)亮點(diǎn)形象工程建設(shè)滯后

海濱旅游度假區(qū)大面積開工，但是整個(gè)區(qū)域的亮點(diǎn)形象工程建設(shè)滯后。雖然投入資金量大，但是知名度低，不能吸引消費(fèi)群體的關(guān)注，特別是偏僻、配套設(shè)施有待完善的區(qū)域，亮點(diǎn)形象工程的建設(shè)尤為重要。

3.沒有合理測(cè)算可售物業(yè)土地增值稅

沒有整體考慮基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)順序，部分后建基礎(chǔ)設(shè)施沒分?jǐn)傆?jì)入前期可售物業(yè)成本中，導(dǎo)致前期項(xiàng)目多交土地增值稅。

例如：某旅游度假區(qū)建設(shè)住宅3期，其中第3期建學(xué)校配套設(shè)施。每一期分別拿到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，前2期分別進(jìn)行了土地增值稅清算，繳納了土地增值稅。第3期由于配套設(shè)施成本加大，沒有增值額，不用繳納土地增值稅，但前2期已經(jīng)繳納的土地增值稅已經(jīng)不能退回。

二、造成項(xiàng)目分期順序不合理的原因

1.缺乏整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)分析，前期可行性研究不充分

古語：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。特別是旅游度假區(qū)這樣面積大、開發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，要采用科學(xué)的方法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析、籌劃、測(cè)算，聘請(qǐng)專業(yè)的中介顧問公司做可行性研究分析。要對(duì)旅游度假區(qū)整體滾動(dòng)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性的研究，在項(xiàng)目分期建設(shè)的情況下，要做到各個(gè)建設(shè)階段的自我平衡、要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期乃至于后續(xù)各個(gè)階段的順暢銜接；在前期工作時(shí)要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的研判，對(duì)市場(chǎng)順境、逆境下的建設(shè)節(jié)奏和營(yíng)銷策略要科學(xué)把握，要準(zhǔn)備不同的應(yīng)對(duì)預(yù)案。

2.開發(fā)商決策調(diào)整隨意性較大

旅游度假區(qū)多數(shù)會(huì)請(qǐng)專業(yè)的中介投資顧問做商業(yè)計(jì)劃書，也能科學(xué)、客觀論述了開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，但實(shí)際開發(fā)過程中不能很好的貫徹執(zhí)行。開發(fā)商年度目標(biāo)工作隨意性比較大，在市場(chǎng)反應(yīng)良好的情況下，沒有科學(xué)謹(jǐn)慎地分析測(cè)算，而是沖動(dòng)增加資金投入量，增加投資規(guī)模，增大資產(chǎn)負(fù)債率甚至達(dá)到危險(xiǎn)比例。這樣提前大規(guī)格的開發(fā)，使用大量的資金，給企業(yè)后續(xù)工作造成了巨大的資金壓力。

3.缺乏科學(xué)管理，不能及時(shí)反饋、調(diào)整運(yùn)營(yíng)偏差

旅游度假區(qū)開發(fā)難度大，這就需要經(jīng)驗(yàn)豐富、思維敏捷的職業(yè)經(jīng)理人，對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行分析、測(cè)算。在開發(fā)過程中要對(duì)進(jìn)行全面預(yù)算完成情況分析反饋，要及時(shí)給董事會(huì)等決策機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)反映資金、目標(biāo)利潤(rùn)偏離了公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況，要對(duì)有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警。要采取信息化管理和成本數(shù)據(jù)分析方法，在工程管理過程控制成本、利潤(rùn)。每月、每季度統(tǒng)計(jì)分析全面預(yù)算執(zhí)行情況。定期根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展變化，對(duì)項(xiàng)目3-5年的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行推演，編寫開發(fā)進(jìn)程、資金流表、資產(chǎn)負(fù)債表，研究目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)情況，并在開發(fā)過程中提請(qǐng)董事會(huì)決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

三、確定項(xiàng)目分期開發(fā)要考慮的因素

1.資金因素

旅游度假區(qū)運(yùn)作資金動(dòng)輒需要數(shù)十個(gè)億，開發(fā)商要量力而行，充分考慮自有資金、融資資金總額，測(cè)算資金成本、回籠資金情況，來確定前期開發(fā)規(guī)模。開發(fā)商采用分期開發(fā)模式，首先注入啟動(dòng)資金，開發(fā)一部分地塊（或者是亮點(diǎn)形象工程）、必要的基礎(chǔ)設(shè)施，然后以部分地塊的回籠資金繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)更多的在于其啟動(dòng)資金的投資回報(bào)率，而不是總投資回報(bào)率。因此，盡量減少前期投入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目啟動(dòng)資金的投資回報(bào)率是旅游度假區(qū)開發(fā)的關(guān)鍵。

2.風(fēng)險(xiǎn)因素

旅游度假區(qū)多數(shù)交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，資金投入密集，開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目進(jìn)行分期規(guī)劃、開發(fā)，或者先期開發(fā)價(jià)值最低的地塊及必要的基礎(chǔ)設(shè)施，通過低價(jià)格將地炒熟；或者先開發(fā)價(jià)值最大的地塊，先期收回最大的利潤(rùn)，最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；或者先開發(fā)亮點(diǎn)形象工程，吸引消費(fèi)者的眼光，為項(xiàng)目聚集人氣。這都需要測(cè)算投入資金、利潤(rùn)回報(bào)、投資回報(bào)率、回收期，分析確定開發(fā)方案。

開發(fā)商也要適當(dāng)采用多元化的融資渠道，科學(xué)安排資金使用，不提高資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮企業(yè)負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，有利于降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.承擔(dān)的稅負(fù)

開發(fā)商要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等稅種，其中土地增值稅對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)影響最大。土地增值稅籌劃與繳納，考驗(yàn)管理人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)掌控水平。

土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，按項(xiàng)目進(jìn)行清算，對(duì)是否達(dá)到增值額臨界點(diǎn)，負(fù)擔(dān)的稅款差別較大。通過對(duì)售價(jià)和成本的籌劃控制，土地增值稅有一定的籌劃空間。旅游度假區(qū)項(xiàng)目前期要通過政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批，對(duì)應(yīng)分期開發(fā)范圍大小，來取得相應(yīng)范圍的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定清算單位，這是非常重要的劃分依據(jù)。合理確定旅游度假區(qū)項(xiàng)目的分期、配套設(shè)施的建設(shè)順序，避免土地增值稅稅負(fù)不均衡。

4.市場(chǎng)銷售、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等因素

開發(fā)商獲得利潤(rùn)，是通過價(jià)格的不斷提升來實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的初期測(cè)算來說，其利潤(rùn)往往都是很低的，當(dāng)一個(gè)大項(xiàng)目初期推向市場(chǎng)時(shí)，價(jià)格往往是保本價(jià)，但隨著人氣的聚集，價(jià)格也開始上漲。低開高走是市場(chǎng)銷售慣例。旅游度假區(qū)進(jìn)行分期開發(fā)，后期開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也會(huì)逐步上漲。旅游度假區(qū)設(shè)計(jì)圖一般都會(huì)在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路，按照規(guī)劃路對(duì)地塊的切分進(jìn)行分期也是最常見的分期方法。也有的項(xiàng)目地塊中間會(huì)出現(xiàn)高壓走廊等，為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便，這也是分期的考量和界限。

四、成功開發(fā)案例—三亞亞龍灣旅游度假區(qū)

1.背景

亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)位于海南三亞市東南約25公里處，陸地規(guī)劃面積18.6平方公里。1992年三亞市政府招股成立了國(guó)有亞龍灣股份公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。1995年由于公司決策層投資失誤不得不增資擴(kuò)股，中國(guó)糧油進(jìn)出口集團(tuán)注資控股。

2.過程

中糧集團(tuán)注資控股后，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)等必要的設(shè)施鋪開建設(shè)，中心廣場(chǎng)建成后成為亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)的標(biāo)志建筑，這為后來的開發(fā)奠定了良好的開局。

后來，由單純土地轉(zhuǎn)讓到介入土地二級(jí)開發(fā)，自主開發(fā)，經(jīng)營(yíng)五星級(jí)凱萊酒店和經(jīng)濟(jì)型仙人掌度假酒店，同時(shí)積極進(jìn)行度假區(qū)蝴蝶谷、貝殼館、水上項(xiàng)目等景點(diǎn)建設(shè)，完善旅游設(shè)施。

轉(zhuǎn)讓“熟地”給國(guó)內(nèi)外實(shí)力雄厚的開發(fā)商進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)，并且這些開發(fā)商日后都引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司提高了度假區(qū)的品質(zhì)和知名度，提升了整個(gè)度假區(qū)的品質(zhì)和在國(guó)際旅游市場(chǎng)的知名度。轉(zhuǎn)讓“熟地”給開發(fā)商進(jìn)行土地二級(jí)開發(fā)是從土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成之后開始，貫穿整個(gè)片區(qū)開發(fā)始終的。即亞龍灣開發(fā)股份有限公司采取的土地一、二級(jí)滾動(dòng)開發(fā)模式。

在市場(chǎng)條件成熟時(shí)，中糧集團(tuán)介入高檔度假住宅亞龍灣公主郡和旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)亞龍灣商業(yè)街開發(fā)。

3.結(jié)果

二十多年過去了，亞龍灣度假區(qū)開發(fā)逐步走上正軌，國(guó)際一流的酒店管理公司紛紛搶灘登陸亞龍灣，喜來登、麗茲卡爾頓、萬豪、希爾頓等一批國(guó)際頂尖的度假酒店陸續(xù)建成開業(yè)，亞龍灣已建成數(shù)十家國(guó)際一流的濱海度假酒店和一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)，并建起了一個(gè)占地面積約20萬平方米集海上運(yùn)動(dòng)、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園和蝴蝶谷等國(guó)際4A級(jí)旅游景區(qū)。亞龍灣度假區(qū)的成功開發(fā)對(duì)旅游度假區(qū)開發(fā)管理有著積極的借鑒意義。

五、旅游度假區(qū)分期開發(fā)應(yīng)遵循原則

綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)、市場(chǎng)銷售設(shè)計(jì)圖等因素，結(jié)合亞龍灣度假區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，旅游度假區(qū)分期開發(fā)要遵循以下原則：

1.形象工程率先啟動(dòng)，配套設(shè)施分批投入

旅游度假區(qū)并非傳統(tǒng)的旅游景點(diǎn)、片區(qū)，大多基礎(chǔ)配套設(shè)施落后、知名度低。因此，在進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)該首先啟動(dòng)亮點(diǎn)形象工程，例如一些標(biāo)志性的建筑，來提高旅游度假區(qū)市場(chǎng)影響力。短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資金回流的基礎(chǔ)配套設(shè)施分期進(jìn)行、逐步投入，基礎(chǔ)設(shè)施與形象工程地塊要適當(dāng)集中開發(fā)。

2.審視市場(chǎng)消化能力，科學(xué)判斷項(xiàng)目的入市、銷售時(shí)間

旅游度假區(qū)開發(fā)規(guī)模大，住宅、酒店、商業(yè)配套等市場(chǎng)供給量大，要判斷市場(chǎng)消化能力，逐步開發(fā)建設(shè)。否則，建設(shè)產(chǎn)品市場(chǎng)去化不了，積壓了資金，也增加了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)成熟的條件下，分期分片開發(fā)，一般在首期開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)形成一定的規(guī)模，配備必要的配套設(shè)施，解決居民必要的生活配套，只有這樣才能真正吸引人氣，形成良好的口碑。

3.平衡財(cái)務(wù)現(xiàn)金流，尋求效益最大化

在符合市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期的情況下，項(xiàng)目分期開發(fā)也應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流的平衡狀況作出調(diào)整，以獲得經(jīng)濟(jì)效益最大化。

隨著旅游度假區(qū)的迅速發(fā)展，企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目分期中存在的問題和不足，采取相應(yīng)的對(duì)策措施，提高企業(yè)項(xiàng)目管理水平，才能健康、持續(xù)進(jìn)行旅游度假區(qū)建設(shè)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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