張延群

(中國社會科學院數(shù)量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟研究所，北京100732)

一、引言

在談到中國是否存在房地產(chǎn)供給過剩以及是否存在房地產(chǎn)價格泡沫時，媒體、房地產(chǎn)從業(yè)者、政府部門官員以及研究學者經(jīng)常引用的一個指標就是國家統(tǒng)計局公布的“城市人均住宅建筑面積”。

人均住房面積數(shù)據(jù)對于分析和預測我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義。如果居民的住房現(xiàn)狀已經(jīng)達到發(fā)達國家的水平，那么今后房地產(chǎn)投資的增長速度將有可能出現(xiàn)趨勢性的下降;而如果居民的住房狀況與發(fā)達國家相比還有很大的差距，那么隨著中國城鎮(zhèn)化進程的繼續(xù)，房地產(chǎn)投資仍將保持較快的增長速度，繼續(xù)成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。事實上，目前關(guān)于房地產(chǎn)投資是否過剩、房地產(chǎn)投資未來的走勢以及是否存在房地產(chǎn)價格泡沫等問題的判斷，都與這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)有關(guān)。如果這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)有偏差，不能反映城市居民實際的住房情況，那么就會嚴重誤導人們對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的判斷。

按照《中國統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2012年我國城市人均住宅建筑面積為32.9平方米，已經(jīng)達到了較高的水平。目前在世界發(fā)達國家中，美國的人均居住面積大概為60平方米，英國、法國、德國的人均住宅面積大概為35平方米左右。雖然由于統(tǒng)計口徑的不一致，我國的數(shù)據(jù)很難與世界其他國家進行精確的對比，但似乎可以大致判斷，我國城市居民人均住房面積已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的水平?？紤]到中國各個地區(qū)和城市的居住條件存在較大的差異，在北京、上海等特大型城市，由于人口規(guī)模龐大，人均住房面積應相對較低，但是按照各個城市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，即使在北京，全市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積也已經(jīng)達到29.26平方米(2012年)，如果按戶均3口人計算，則戶均住房面積已接近90平方米①這一數(shù)值也接近日本東京的人均住房面積，根據(jù)日本統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，日本家庭平均每戶住房面積由1983年的81.6平方米升到2008年的92.4平方米(Statisrical Handbook of Japan，2013，日本國家統(tǒng)計局網(wǎng)站:http://www.stat.go.jp)。。也就是說，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，我國的人均住房面積已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的水平。

但是，統(tǒng)計年鑒公布的數(shù)據(jù)似乎與現(xiàn)實情況并不符合。特別是在大城市，快速增長的人口規(guī)模和家庭數(shù)量導致對住房的剛性需求依然十分強烈，不論是買房還是租房，房源短缺、一房難求的現(xiàn)象普遍存在，無論是房價還是房租都呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢;而一般收入人群的收入難以支付高昂的房價或租金，合租和群租成為新入職年輕人的普遍選擇。因此，有必要對國家統(tǒng)計局公布的“城市人均住宅建筑面積”指標進行分析，厘清其真正的含義。

已經(jīng)有學者對全國人均住房面積進行過測算。鄭玉歆(2014)、李昕和徐滇慶(2014)等已經(jīng)清楚地指出，國家統(tǒng)計局的這個數(shù)據(jù)來自入戶抽樣調(diào)查，是有特定含義的。調(diào)查人員通過詢問有戶籍和有住房的當?shù)丶彝サ淖》棵娣e，得到人均住房面積的數(shù)據(jù)。因此，這一數(shù)據(jù)其實反映的是城市中有當?shù)貞艏⑶矣凶》康木用竦娜司》棵娣e。這與城市人均實際住房面積的概念存在著較大的差異。目前中國正處于城鎮(zhèn)化的加速時期，在大城市，常住人口數(shù)大大超過城市戶籍人口，而沒有當?shù)貞艏某鞘谐Ｗ∪丝诘娜司》棵娣e很有可能小于有當?shù)貞艏用竦娜司》棵娣e。因此，這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)應當明顯高估了我國城市實際人均住房面積。鄭玉歆(2014)利用城鎮(zhèn)人口和新建住房建筑面積數(shù)據(jù)，假設(shè)1986年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為10平方米，折舊率為2%，估算了1985—2012年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積。按照他的估算，2012年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為18平方米，遠遠低于統(tǒng)計年鑒公布的32.9平方米，也明顯低于歐美以及日本等發(fā)達國家。

我國目前正處于快速城鎮(zhèn)化時期，近十多年來各個地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都有明顯上升。但是由于享有的資源和自然稟賦不同，各個城市吸引人口流入的程度有較大的差異。由于具有較多的就業(yè)機會、較濃厚的文化氛圍、較高的教育醫(yī)療等社會服務水平以及一般來說較好的氣候條件等，我國一些大城市，特別是直轄市和各個省會城市正在吸引更多的人口流入。圖1是2002—2012年我國部分城市人口規(guī)模的增長，可以看出，其中存在著很大的差異，最高的天津達到118%，而最低的哈爾濱只有20%。人口增長速度的不同是形成各城市人均住房面積、住房供給以及房價存在較大差異的一個主要原因。我國目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較明顯的分化，在北京、上海等一線城市，住房供不應求的狀況還很明顯，體現(xiàn)為房價的持續(xù)上升和高位企穩(wěn);但是，在一些二、三線城市，出現(xiàn)了房屋成交量下降、新建房屋庫存上升的情況，房價下行的壓力較大。因此，對各個城市的人均居住情況進行準確測算對于預測房價和房地產(chǎn)投資的走勢也是十分必要的。雖然在各個城市的統(tǒng)計年鑒中可以查到“城市人均住宅建筑面積”數(shù)據(jù)，但其統(tǒng)計的口徑和方法與中國統(tǒng)計年鑒是一致的，即反映的是有當?shù)貞艏⑶矣凶》考彝サ娜司》棵娣e，因此也存在明顯高估的傾向。

圖1 部分城市2002—2012年城鎮(zhèn)人口增長倍數(shù)

本文的主要工作和貢獻是，對我國24個主要大中城市的實際人均住房面積進行了估算，然后測算各個城市的房價相對泡沫指數(shù)，并對其形成的原因進行分析。研究的結(jié)果對于判斷不同地區(qū)房價的泡沫水平以及房地產(chǎn)投資的走勢具有一定的指導意義。

二、24個大中城市實際人均住房面積的估算

本文采用與鄭玉歆(2014)類似的方法估算我國24個主要大中城市①由于一些主要大中城市的人口數(shù)據(jù)不全(如沈陽、拉薩等)等原因，在本文的計算中沒有包含。的人均住房面積，再對各城市的人均住房面積進行加權(quán)后計算全國城市人均住房面積。在計算大中城市的人均住房面積時，用到的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)人口(北京、天津、上海)以及城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口(其他城市)、各年的城市住宅竣工房屋面積，數(shù)據(jù)來源為WIND數(shù)據(jù)庫，樣本區(qū)間為2002—2012年。假設(shè)2001年各城市的人均住房面積為15平方米，按照公式(1)計算2002—2012年各年的住宅總面積:

公式(1)中的ht(ht-1)是當年(上一年)的住宅總面積;α是住宅的折舊率，按照新的會計準則，住宅的折舊率為2.7%，考慮到我國目前城市建設(shè)過程中存在著大拆大建的情況，α的取值有可能低估，在本文的計算中，α取值為3%;st為當年竣工的住宅商品房面積。在得到住宅總面積之后，除以人口數(shù)據(jù)，得到各城市的人均住房面積;再對各城市的人均住房面積按照人口比例進行加權(quán)平均，得到全國的城市人均住房面積。

在計算人均住房面積時，最適合的人口數(shù)據(jù)應是城鎮(zhèn)常住人口數(shù)，因為城鎮(zhèn)常住人口更能反映真實的住房需求。但是由于數(shù)據(jù)的可得性，在本文的計算中，除了北京、上海、天津外，其他城市用的是城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口。城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口一般少于城市的常住人口，特別是在流動人口較多的大型城市，比如在福州，2010年的城鎮(zhèn)常住人口為440.8萬，而戶籍非農(nóng)業(yè)人口為266.4萬。因此，在計算人均住房面積時，會出現(xiàn)高估的傾向，特別是對于流動人口較多的大型城市，高估的程度會更高。

表1為2005和2012年24個主要大中城市人均住房面積的估算值以及統(tǒng)計年鑒公布的數(shù)據(jù)?？梢钥闯觯松虾?005年的數(shù)據(jù)，估計值全部小于年鑒數(shù)據(jù)。按照各城市的人口規(guī)模加權(quán)平均計算的2005和2012年我國城市人均住房面積分別為16.4和為20平方米，遠遠低于統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)(26.1和32.9平方米)。同時，人均住房面積在不同城市之間存在較大的差距。在人口較多的大型城市，如北京、上海、天津，人均住房面積為14～17平方米左右，而人口規(guī)模較少的城市，如呼和浩特和貴陽等，人均面積達到30多平方米。人口規(guī)模較大的城市人均住房面積普遍低于人口規(guī)模較小的城市。

三、城市房價相對泡沫指數(shù)的測算

我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是一個一直存在爭論的問題。本文對不同城市房價的相對合理性和相對泡沫程度進行了簡單的測算，測算結(jié)果對于預測和判斷不同地區(qū)房價和房地產(chǎn)投資的走勢具有參考價值，同時能夠大致厘清房價相對泡沫指數(shù)較高的原因。

我們的測算基于以下想法:一般來說，不能簡單地從某個城市房價的高低來判斷其泡沫水平。如果一個城市具有較高的人均收入以及較小的人均住房面積，即使房價較高，因其具有實際需求的支撐，也很難說其高房價就有泡沫。相反，如果一個城市住房供給很大，人口流入的速度較慢，同時人均收入又較低，那么即使房價相對較低，也可能出現(xiàn)房價相對泡沫程度較高的情形，其出現(xiàn)房價下跌以及房地產(chǎn)投資增速下滑的可能性反而會大于一些房價較高的城市?；谶@一思想，我們設(shè)計了公式(2)來計算各城市的房價相對泡沫指數(shù)。

表1 各城市的人均住房面積/平方米

公式(2)中的HI、Δh、Δhp、Δy分別為各城市房價相對泡沫指數(shù)以及人均住房面積(2012年相對于2001年)、房價水平和人均可支配收入(2012年相對于2002年)的增長倍數(shù)。需要指出的是，這樣計算是基于2001年全國各城市都不存在房價泡沫的假設(shè)，而且計算的結(jié)果只是說明哪些城市的相對泡沫指數(shù)較高，即只是相對的大小，而不是絕對的大小。

從表2可以看到，相對于人均收入的增長，一些城市房價上漲和人均住房面積的提高幅度較大，使得這些城市的房價相對泡沫指數(shù)較高，如排在前兩位的寧波和杭州。貴陽的房價相對泡沫指數(shù)也排在較前的位置，主要是因為人均住宅面積增長過快，或者說是相對于人口的增長速度來說，建了太多的房子。而北京、上海、廣州等房價較高的城市，其房價相對泡沫指數(shù)并不算高，主要的原因就是相對于人口規(guī)模的快速增加，新建住房的供應相對不足，使得人均住房面積提高幅度較小，同時，其房價增長相對于收入增長來說并不是很高。我們的測算結(jié)果基本上得到了實際數(shù)據(jù)的支持，比如截止到2014年8月，寧波和杭州的房價下跌幅度在70個大中城市中居于前兩位。

表2 各城市房地產(chǎn)市場的相對泡沫指數(shù)

四、結(jié)論和政策建議

本文對我國24個主要大中城市的城市人均住房面積進行了測算，結(jié)果表明，到2012年各個城市之間的人均住房面積存在很大的差異性，最低不到15平方米，最高將近35平方米;進一步通過加權(quán)平均得到全國城市人均住房面積為20平方米左右(2012年)，遠遠低于國家統(tǒng)計局公布的32.9平方米;在估計人均住房面積的基礎(chǔ)上，考慮人均收入和房價等因素的影響對各個城市的房價相對泡沫指數(shù)進行了測算，結(jié)果表明一些城市相對于其他城市存在較高的房價泡沫，預示著在這些城市出現(xiàn)房價下跌和房地產(chǎn)投資下降的風險較大，測算的結(jié)果基本與各城市目前房價和房地產(chǎn)投資的實際走勢相一致。

需要說明的是，在估算過程中，所選用的人口數(shù)據(jù)口徑、房屋折舊率以及2001年的初始人均住房面積(15平方米)等都有將實際住房面積高估的傾向，因此，這一數(shù)據(jù)應該可以被看做是較樂觀的估計。我們的測算結(jié)果有以下政策含義:

第一，由于我國實際城市人均住房面積與發(fā)達國家相比還存在明顯的差距，如果考慮到房屋的質(zhì)量以及居住環(huán)境和生活與交通的便利性，差距就更加明顯。因此，可以預期，在未來較長的時期內(nèi)，城市居民對住房的剛性需求仍將十分強勁。

第二，由于各個城市的人均住房面積和房價相對泡沫指數(shù)都存在較大的差異，需要針對不同城市的具體情況出臺調(diào)控政策。對已經(jīng)出現(xiàn)較大泡沫的城市，應防止其局部風險向全局風險轉(zhuǎn)化;而對于泡沫程度不高的城市，應從促進需求的角度放松限購和限貸政策，支持居民的合理住房需求。

本文測算的結(jié)果表明，隨著經(jīng)濟的增長以及居民收入水平的提高，在今后較長的時期，我國房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)還將保持較快的速度。同時，需要指出的是，住房是介于投資和消費之間的商品，其有效需求主要取決于收入水平，而收入水平的提高取決于資本存量、勞動投入以及勞動生產(chǎn)率水平的提高。相對于投入到實體經(jīng)濟(如制造業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施等)的投資，房地產(chǎn)投資對勞動生產(chǎn)率提高的貢獻較小。因此，如果投資過分向房地產(chǎn)行業(yè)集中，對于提高勞動生產(chǎn)率、提高整體收入水平是不利的，從長期看會造成有支付能力住房需求的減少以及房地產(chǎn)市場的供過于求。因此，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提條件是，房地產(chǎn)投資的增長速度與全社會投資的增長速度應相互協(xié)調(diào)，超出全社會固定資產(chǎn)投資增速的過快增長將是不可持續(xù)的。

鄭玉歆.2014.為什么要強化政府增加住房供給的責任?［J］.經(jīng)濟管理(4):1-8.

李昕，徐滇慶.2014.房地產(chǎn)供求與演變趨勢:澄清一種統(tǒng)計口徑［J］.改革(1):33-42.