李晶

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，各種大小企業(yè)不斷產(chǎn)生，企業(yè)數(shù)量迅速增加，就越來越多的涉及到營(yíng)業(yè)用房租賃的問題。本文針對(duì)營(yíng)業(yè)用房租賃中的地租量及分配現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，首先，簡(jiǎn)單闡述營(yíng)業(yè)用房黑市交易的情況;然后分析和研究營(yíng)業(yè)用房租賃黑市交易的地租量;最后，探討黑市交易中地租量的分配情況，希望可以規(guī)范營(yíng)業(yè)用房租賃市場(chǎng)，維護(hù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)利益。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)業(yè)用房;租賃;中的地租量;及分配現(xiàn)狀;分析 隨著企業(yè)數(shù)量的不斷增加，營(yíng)業(yè)用房的租賃行為越來越頻繁，這對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用。但同時(shí)營(yíng)業(yè)用房租賃中黑市交易狀況普遍存在，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)用房的房租偏高，并且黑市交易中還存在大量的土地收益，這部分土地收益的分配非常重要，關(guān)系到房屋和土地的使用效率以及房主、承租企業(yè)和政府之間的土地利益分配。黑市交易情況不僅使?fàn)I業(yè)用房租賃市場(chǎng)混亂，還嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)利益，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)業(yè)用房租賃中地租量及分配的研究，有利于國(guó)家規(guī)范營(yíng)業(yè)用房租賃交易行為，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

一、營(yíng)業(yè)用房黑市交易情況

黑市交易一般是指不遵守房地產(chǎn)管理法律法規(guī)和政策限制的房地產(chǎn)交易行為。營(yíng)業(yè)用房的租賃須到房管部進(jìn)行登記，申請(qǐng)批準(zhǔn)并繳納相應(yīng)的于續(xù)費(fèi)、契稅、房地產(chǎn)稅等。房屋租賃不得超過政府的最高限價(jià)，否則要進(jìn)行罰款，沒收非法所得。日前營(yíng)業(yè)用房租賃的特點(diǎn)有以下三個(gè)：一是逃避限價(jià)和應(yīng)交稅費(fèi)。在營(yíng)業(yè)用房租賃中房主為逃避限價(jià)和應(yīng)繳的稅費(fèi)進(jìn)行私下交易、隱價(jià)瞞租、變相購(gòu)租等行為，使實(shí)際的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值，獲得很多非法收入。二是違法情況嚴(yán)重，規(guī)?？捎^。在營(yíng)業(yè)用房租賃中黑市交易現(xiàn)象嚴(yán)重，比例非常高，其中私房隱價(jià)瞞租和白管公房的高價(jià)出租情況最為嚴(yán)重。三是價(jià)差倍數(shù)大。私房私下高價(jià)出租、直管公房高價(jià)轉(zhuǎn)租、單位自管公房高價(jià)出租、單位白管公房以保底聯(lián)營(yíng)名義高價(jià)出租的房租和政府規(guī)定的房租懸殊非常大。

二、營(yíng)業(yè)用房租賃黑市交易的地租量

地租是實(shí)際的房租扣除房屋造價(jià)計(jì)算的理論房租的余額，即地租=實(shí)際的房租一房屋造價(jià)（建房成本+合理的利潤(rùn)）。地租的大小取決于土地上生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益扣除其他要素收益后的余額的大小，當(dāng)土地供給不變，理論房租（造價(jià)房租）不變，實(shí)際的房租會(huì)隨著對(duì)土地需求的擴(kuò)大而提高。其中黑市交易的地租量可以通過以下公式算出，即黑市交易的地租=黑市房租一標(biāo)準(zhǔn)房租，地租占黑市房租的大部分，了解黑市交易的地租分配非常重要。

三、黑市交易中的地租分配

黑市交易中的地租分配主要是理論地租的分配，理論地租=實(shí)際房租一理論房租，還可以表示為：理論地租=黑市房租一標(biāo)準(zhǔn)房租。理論地租要在房主、承租企業(yè)和政府之間進(jìn)行分配。

1.黑市交易中理論地租的初次分配

（1）黑市交易如果沒被政府發(fā)現(xiàn)，理論地租全部被房主以房租的名義獲得。（2）黑市交易如果被政府發(fā)現(xiàn)并制止，房主按照標(biāo)準(zhǔn)房租出租時(shí)，理論地租就會(huì)被承租房屋的企業(yè)以超額利潤(rùn)的名義獲得。（3）政府如果以土地所有者的身份收取全部的理論地租，則房主和承租企業(yè)獲得標(biāo)準(zhǔn)房租和合理利潤(rùn)。如果政府以罰款的名義得到的實(shí)際地租小于理論地租，房主還可以獲得一部分理論地租。（4）當(dāng)房主限定最高房租時(shí)，那么房主和承租企業(yè)共享理論地租。

2.房主獲得的理論地租的再分配

（1）如果私下交易沒被政府發(fā)現(xiàn)，那么房主無需繳納任何的稅費(fèi)，則理論地租全部規(guī)房主所有。（2）如果政府發(fā)現(xiàn)私下交易，房主只能等到一部分理論地租，其余的被政府以罰款的名義獲得。（3）在一明一暗的兩筆交易情況下，房主侵吞全部的理論地租。（4）日前房管部也在嘗試采取新措施，對(duì)于主動(dòng)講實(shí)話的高價(jià)交易只收取應(yīng)繳稅費(fèi)，對(duì)高額的部分采取不罰款也不沒收的政策。政府在對(duì)營(yíng)業(yè)用房交易進(jìn)行限價(jià)的情況下，理論地租的分配有三種情況：第一種是沒有發(fā)現(xiàn)黑市交易，房主獲得全部的理論地租，房主樂見這種情況但要承擔(dān)一定的違法風(fēng)險(xiǎn)。第二種是政府發(fā)現(xiàn)黑市交易的情況，則政府和承租者得利，其中政府以罰款的形式獲得理論地租的一部分，承租者以超額利潤(rùn)的形式獲得理論地租，于房主不利。第三種是房主不愿意承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)，在政府規(guī)定的房?jī)r(jià)幅度內(nèi)租讓房產(chǎn)，則承租人以超額利潤(rùn)的形式獲得理論地租。在這種情況下，理論地租無法正常的顯現(xiàn)，對(duì)承租者非常有利，對(duì)房主來說無利可圖，政府也只是獲得小部分的地租。總而言之，在政府限價(jià)的情況下，如果黑市交易不發(fā)生，理論地租無法顯現(xiàn)，被房產(chǎn)的承租企業(yè)獲利，房屋和土地都維持一正常的用途而不會(huì)轉(zhuǎn)向收益更高的用途。如果黑市交易發(fā)生則理論地租被房主或承租企業(yè)得到，政府只是獲得一小部分，導(dǎo)致土地收益的分配不公平。

四、結(jié)語

當(dāng)今社會(huì)，在營(yíng)業(yè)用房租賃中黑市交易情況普遍存在，通過上文對(duì)營(yíng)業(yè)用房租賃中的地租量及分配情況的研究，可以非常清楚的了解地租量的分配情況，這對(duì)規(guī)范營(yíng)業(yè)用房租賃市場(chǎng)具有重要意義，有利于協(xié)調(diào)各方利益，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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