周珉暉

摘 要：對于居民區(qū)的日常管理而言，存在著物業(yè)管理與社區(qū)管理兩個相互獨立的部分，二者由于自身屬性的差異，導(dǎo)致在居住區(qū)管理方面存在對接困難的問題，在降低居住區(qū)管理效果的同時，也為居民日常問題的解決設(shè)置了較大的障礙。新經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)下，如何將二者納入到一個統(tǒng)一管理機制中，從而實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)管理各種資源的有效整個，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。為此，本文針對城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制展開了深入研究，以強化城市居住區(qū)管理效率，推動相關(guān)管理工作進一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市居住區(qū)；物業(yè)管理；社區(qū)管理；整合機制

前言

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市居住區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)管理之中以實現(xiàn)深化城市社區(qū)體制改革，為居民營造一個優(yōu)美、舒適、安全的居住環(huán)境已經(jīng)成為今后行政管理工作前行的重要方向。基于此背景，本文此次針對該課題的研究將從物業(yè)管理與社區(qū)管理的難點之所在、物業(yè)管理與社區(qū)管理整合機制研究兩方面加以論述，以為相關(guān)管理工作持續(xù)改進提供借鑒幫助。

一、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理癥結(jié)所在

（一）物業(yè)管理與社區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)存在顯著差異

在當前我國城市化進程中，社區(qū)管理機構(gòu)的上級主管部門乃是民政部，其管理資金的來源是以政府財政撥款的形式為主，政府將每一個財年的管理款項撥付給社區(qū)，缺口則是由社區(qū)服務(wù)收入予以補充。所以社區(qū)管理的職能屬性為代替政府職能機構(gòu)來強化城市管理工作效果，并向城市居住區(qū)居民提供公共服務(wù)以及其他經(jīng)營性的服務(wù)，以最終實現(xiàn)良好的居民自治目標[1]。而物業(yè)管理則與其存在著顯著的差異，其主管機構(gòu)乃是我國的住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部，依據(jù)2007年中華人民共和國人民代表大會審議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》來作為管理工作執(zhí)行依據(jù)。其經(jīng)濟收入來源得不到政府財政的補貼，而是以向城市居民提供商業(yè)性服務(wù)以及日常各項管理費用所得，職能范圍則是在業(yè)主委托的情況下對其所擁有的物業(yè)進行維護與管理，在獲得豐厚經(jīng)濟收益的同時，提供良好的居住環(huán)境和條件[2]。二者互不隸屬、主管機構(gòu)不同、職能不同，在應(yīng)對同一管理問題時基于不同立場出發(fā)，必然存在著矛盾性。

（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理目標沖突

社區(qū)管理作為向城市住宅區(qū)居民提供公共服務(wù)的組織機構(gòu)，其最終所要實現(xiàn)的目標乃是居民能夠“自治”。而物業(yè)管理則與該目標恰恰相反，甚至是背道而馳，因其最終目標乃是在征得業(yè)主的同意下實施“他治”，具有著較為濃厚的強制性色彩。國外城市居住區(qū)治理經(jīng)驗表明，不斷引導(dǎo)和提高城市居住區(qū)居民的自我約束能力來實現(xiàn)自治更能夠保障居民的合法權(quán)益。而“他治”則不然，由于我國特殊的國情，城市居住區(qū)居民在物業(yè)管理工作中的權(quán)益往往無法得到有效保障，居民所提出的意見物業(yè)管理機構(gòu)通常置之不理或者辦理拖沓，短時間內(nèi)得不到有效解決之下，造成雙方之間的沖突已經(jīng)屢見不鮮。物業(yè)管理與社區(qū)管理目標的沖突，決定著二者之間的管理工作內(nèi)容并不存在較大的耦合性。所以，在沒有外力介入之下，物業(yè)管理與社區(qū)管理之間鴻溝無法跨越，其整合機制的構(gòu)建必然面臨著較大的苦難。

二、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制研究

（一）創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會議制度

針對當前乃至今后城市居住區(qū)管理工作的發(fā)展趨勢乃是物業(yè)管理納入到社區(qū)管理工作中。因此，為了有效規(guī)避二者因管理組織機構(gòu)、管理目標差異所帶來的阻力，本文認為構(gòu)建“三位一體”聯(lián)席會議制度是城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制的重要舉措。而其具體做法應(yīng)全面考慮到以下幾方面：首先，引導(dǎo)社區(qū)管理機構(gòu)對社區(qū)業(yè)主委員會進行指導(dǎo)，以保證業(yè)主委員會能夠及時明確與掌握城市居住區(qū)日常管理的工作內(nèi)容及注意事項。其次，業(yè)主委員會的籌備應(yīng)在社區(qū)管理機構(gòu)、物業(yè)管理機構(gòu)等多方主管部門監(jiān)督下進行組建，從而確保各方利益能夠在其中得以體現(xiàn)。第三，作為城市居住區(qū)居民權(quán)益的代理機構(gòu)，業(yè)主委員會成員的選拔應(yīng)由業(yè)主大會以公開投票選舉的方式選舉出代表人員。第四，明確業(yè)主委員會管理工作內(nèi)容及范圍，自身所擁有的法律權(quán)利和相應(yīng)的義務(wù)，并且定期接受社區(qū)管理機構(gòu)的培訓(xùn)以不斷強化自身管理能力[3]。在該機制中，社區(qū)管理則是作為業(yè)主委員會的指導(dǎo)機構(gòu)，但是并不具有監(jiān)督作用，而物業(yè)管理機構(gòu)則是在征得業(yè)主委員會授權(quán)并處于其監(jiān)督之下開展管理工作，屬于一種契約性質(zhì)[4]。通過業(yè)主委員會居中調(diào)度，以互相扶助的方式來推動城市居住區(qū)管理水平邁上一個新的臺階。

（二）構(gòu)建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機構(gòu)

進入到二十一世紀知識經(jīng)濟時代后，“開放、合作、共享”成為了時代主旋律。對于城市居住區(qū)管理工作而言，盡管物業(yè)管理和社區(qū)管理之間因自身定位的不同而存在較大差異，但是，物業(yè)管理融入社區(qū)管理以最終實現(xiàn)居民自治的發(fā)展趨勢不可阻擋。所以，本文認為，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣使用，城市居住區(qū)居民自我權(quán)益保護意識將會隨之提高，因而在居住區(qū)管理工作方面重合性內(nèi)容也將會不斷外延，繼而最終消弭二者之間明顯的管理界限，轉(zhuǎn)而由一個能夠涵蓋二者管理內(nèi)容的組織機構(gòu)來替代其行使城市管理的各項權(quán)益，以保障居民的合法權(quán)益。但是在目前，其首先需要做的準備工作則是在探索物業(yè)管理內(nèi)容以及社區(qū)管理內(nèi)容基礎(chǔ)上以試點的辦法選取某一個城市居住區(qū)來籌劃統(tǒng)一的管理機構(gòu)，社區(qū)管理作為城市居住區(qū)公共服務(wù)的主管部門，而物業(yè)管理則是以盈利業(yè)務(wù)經(jīng)營為主，將二者各自所負責的重合性內(nèi)容區(qū)別開來，促使二者能夠在各自領(lǐng)域之中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，繼而揚長避短，在提高城市管理工作效率的同時，進一步向居民提供更加周到細致的服務(wù)，營造一個安全、舒適的居住環(huán)境[5]。所以該項有益探索應(yīng)引起我國物業(yè)管理以及社區(qū)管理機構(gòu)的重視，在實際工作中進行摸索與嘗試，以總結(jié)經(jīng)驗，推動城市管理工作向前進一步發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上所述，困擾社區(qū)管理以及物業(yè)管理二者之間合作管理的主要原因在于物業(yè)管理與社區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)存在顯著差異和管理目標沖突，造成了二者之間無法實現(xiàn)統(tǒng)一整合?；谏鲜鲈?，本文針對當前乃至今后城市居住區(qū)管理工作發(fā)展規(guī)律及前行方向提出了創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會議制度、構(gòu)建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機構(gòu)兩種解決措施，從而有效整合各自所擁有的社會資源，保證城市居住區(qū)管理工作能夠處于一個有效的管理循環(huán)之中，推動其管理效率及管理水平邁上一個更高的臺階。因而，本文所提出的整合機制措施具有較高的實效性及可操作性，值得在當前城市居住區(qū)管理工作中開展試點研究。（作者單位：湖南師范大學(xué)公共管理學(xué)院）

參考文獻：

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