黃斯琪

【摘要】 自20世紀(jì)90年代以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)浪潮的興起，給世界帶來(lái)了沖擊和改變，致使各國(guó)都置身其中。過(guò)去十年是我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的黃金時(shí)代，資本規(guī)模是衡量房企的唯一標(biāo)準(zhǔn)，從“百億俱樂(lè)部”到“千億俱樂(lè)部”的數(shù)量不斷攀升。但隨著現(xiàn)行房?jī)r(jià)滑向白銀時(shí)代，樓市步入調(diào)整期，房企“坐著”賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返，往日的粗放式增長(zhǎng)模式也變得難以為繼，房地產(chǎn)業(yè)謀發(fā)展促轉(zhuǎn)型成了勢(shì)不可擋的趨勢(shì)。本文從房企的角度出發(fā)，研究在“互聯(lián)網(wǎng)+”的深刻影響下，我國(guó)房企的轉(zhuǎn)型的迫切性。

【關(guān)鍵詞】 互聯(lián)網(wǎng)+ 房企 轉(zhuǎn)型

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去十年的快速發(fā)展為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造了奇跡，在增加國(guó)家財(cái)政收入、提高就業(yè)等方面作出極大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)體綜合性，具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和極強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)了建材、冶煉、機(jī)械等上游生產(chǎn)部門以及金融、商業(yè)、服務(wù)、旅游等下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、完善國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快推進(jìn)城市化進(jìn)程等都有著十分積極而重要的作用。但隨著近來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的疲軟，經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)加劇，國(guó)家降息、改革動(dòng)作頻繁，意圖都是很明顯的——旨在挽救國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前行業(yè)不景氣的環(huán)境下，房企利潤(rùn)率越來(lái)越低的趨勢(shì)已經(jīng)是箭在弦上。市場(chǎng)正從賣方轉(zhuǎn)向買方，如果房企繼續(xù)實(shí)行規(guī)?；鲩L(zhǎng)，依靠高額投資拿地、坐等資產(chǎn)增值的經(jīng)營(yíng)模式，不僅會(huì)導(dǎo)致更多庫(kù)存率的產(chǎn)生，造成更大的去庫(kù)存壓力，更會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力和資金窘境。這種傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式根本已經(jīng)不再適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，繼續(xù)墨守成規(guī)很可能會(huì)使企業(yè)走向滅亡，所以降低成本、提升利潤(rùn)成為了各大房企的核心任務(wù)。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)生活的影響是方方面面的，再加上政策層面上的支持，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”也成了許多房企的突圍新路，告別傳統(tǒng)粗放增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)是房企的必然選擇。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是一種新的社會(huì)形態(tài)，是利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)平臺(tái)與傳統(tǒng)的實(shí)體行業(yè)結(jié)合，將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)生活的領(lǐng)域，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提升人民的生活質(zhì)量和社會(huì)生產(chǎn)能力，為改革發(fā)展提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，創(chuàng)造新的改革機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)化。李克強(qiáng)總理在2015年政府工作報(bào)告中提出的“互聯(lián)網(wǎng)+”具有國(guó)家層面的戰(zhàn)略高度，它實(shí)際上是創(chuàng)新2.0下互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展新形態(tài)、新業(yè)態(tài)，是知識(shí)社會(huì)創(chuàng)新2.0推動(dòng)下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進(jìn)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”不單單是互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)在某個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的應(yīng)用，而是加入了云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、高科技，造就了前所未有的創(chuàng)新，推動(dòng)了知識(shí)社會(huì)以用戶創(chuàng)新、開(kāi)放創(chuàng)新、大眾創(chuàng)新、協(xié)同創(chuàng)新為特點(diǎn)的創(chuàng)新2.0，改變了我們的生產(chǎn)、工作、生活方式，也引領(lǐng)了創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的“新常態(tài)”，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響巨大。

互聯(lián)網(wǎng)金融在中國(guó)發(fā)展僅短短數(shù)年，就奪下了整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)正成為越來(lái)越多房企追捧的對(duì)象。房企之間的競(jìng)爭(zhēng)不再僅僅局限于通常意義上的合縱連橫，而是通過(guò)合作、自身減負(fù)、多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式實(shí)現(xiàn)房企的轉(zhuǎn)型?！胺康禺a(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的運(yùn)行模式，正成為這場(chǎng)持久戰(zhàn)中成功者的標(biāo)配之一。故本文在“互聯(lián)網(wǎng)+”大背景下研究互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房企的影響，并分析在互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)時(shí)代的房企轉(zhuǎn)型的可觀前景，來(lái)表明房企轉(zhuǎn)型的必要性，并為房企發(fā)展提供相關(guān)政策建議。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)房企的影響

1、人物定位

利用互聯(lián)網(wǎng)直接找到需求人群，并利用大數(shù)據(jù)分析年齡、價(jià)格、職業(yè)、交通等方面信息，減少中間商環(huán)節(jié)，而且網(wǎng)絡(luò)大批采購(gòu)原材料，使之具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這樣建造出來(lái)的房子，就會(huì)有市場(chǎng)需求，價(jià)格也會(huì)相對(duì)壓低。隨著房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的出現(xiàn)，將來(lái)任何人都能夠非常方便地建立一個(gè)與實(shí)物完全一樣的三維房屋模型，在三維房屋模型內(nèi)模擬家居設(shè)計(jì)的各種方案，選擇最滿意的方案，再進(jìn)行實(shí)施。在房地產(chǎn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下，人們選購(gòu)房屋、進(jìn)行家裝將變得能夠更加體現(xiàn)個(gè)人意愿，更加體現(xiàn)個(gè)性化和多樣化，進(jìn)一步提高人們生活的滿意度。

2、眾籌融資

眾籌融資模式具有融資門檻低、融資成本低、期限和回報(bào)形式靈活等特點(diǎn)，是初創(chuàng)型企業(yè)除天使投資之外的重要融資渠道。在現(xiàn)行發(fā)展情勢(shì)下，房地產(chǎn)眾籌模式不盡相同，但相同之處在于消費(fèi)者預(yù)先支付定金后，獲得購(gòu)買房源的優(yōu)惠。互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的發(fā)展，扮演著虛擬售樓處的角色，將線下展示廳搬到線上來(lái)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)節(jié)約了營(yíng)銷成本，事實(shí)上房企不但可以通過(guò)眾籌提升業(yè)績(jī)、增加銷售額，還可以緩解現(xiàn)金流，用別人的錢做自己的事情，而且也不用支付貸款利息。對(duì)房企而言，實(shí)行眾籌的意圖并非是要低價(jià)賣房，而是通過(guò)讓利的方式來(lái)提高銷售現(xiàn)場(chǎng)的人氣，精準(zhǔn)鎖定潛在購(gòu)房者；對(duì)用戶而言，參與眾籌能夠拿到購(gòu)買折扣房源的入場(chǎng)券，這是雙贏的結(jié)果。

3、銷售O2O

房屋銷售O2O是指將線下的房屋交易機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺(tái)，也即線上消費(fèi)，線下體驗(yàn)。銷售O2O基于大數(shù)據(jù)的利用，利用“客戶自身的數(shù)據(jù)庫(kù)+平臺(tái)用戶數(shù)據(jù)庫(kù)”打通的CRM管理體系，完成O2O大數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)化，簡(jiǎn)單地說(shuō)，用戶數(shù)據(jù)打通、產(chǎn)品打通、價(jià)格打通，服務(wù)打通，使之更加符合互聯(lián)網(wǎng)的思維，客戶獲得更好的體驗(yàn)。互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)思路以及未來(lái)目標(biāo)的設(shè)定認(rèn)知差異，成為房企觸網(wǎng)屢戰(zhàn)屢敗的關(guān)鍵因素，開(kāi)發(fā)商雖然出于為營(yíng)銷考慮，但忽略了線上服務(wù)對(duì)潛在客戶的影響，O2O模式可以很好地改善房企的業(yè)績(jī)。

4、智能家居

互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)的沖擊主要體現(xiàn)在家居布局和房產(chǎn)買賣手段上。智能已經(jīng)成為房產(chǎn)標(biāo)配，而家居智能的關(guān)鍵和標(biāo)志就是互聯(lián)網(wǎng)。以樂(lè)視、小米在互聯(lián)網(wǎng)電視領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象為例，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)家電企業(yè)已經(jīng)很難企及互聯(lián)網(wǎng)電視這個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域，而互聯(lián)網(wǎng)公司競(jìng)爭(zhēng)的背后，則是互聯(lián)網(wǎng)入口之爭(zhēng)?；ヂ?lián)網(wǎng)界認(rèn)為，入口搶占對(duì)于用戶市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值挖掘，是成為BAT的最后機(jī)遇，而智能硬件、智能家居必然成為未來(lái)與家庭結(jié)合的完美組合，也就意味著與房企的深度結(jié)合，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化的迫切需求。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”下的房企轉(zhuǎn)型前景分析

號(hào)稱最難被互聯(lián)網(wǎng)改造的傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)卻表現(xiàn)出擁抱互聯(lián)網(wǎng)的高度熱情?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”的這股春風(fēng)吹到房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是在2015年“兩會(huì)”李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中首次引入了“互聯(lián)網(wǎng)+”概念后，房地產(chǎn)領(lǐng)域“互聯(lián)網(wǎng)+”概念成為了地產(chǎn)界的新寵。騰訊、百度、阿里巴巴，互聯(lián)網(wǎng)巨頭們一下子成了競(jìng)相追捧的對(duì)象，無(wú)論是大型房企還是中等規(guī)模房企，都將與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)手視為企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。萬(wàn)科是最先提出要將房地產(chǎn)融入互聯(lián)網(wǎng)，并先后拜訪了阿里、騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其間探討的“房?jī)r(jià)能否減半”和“互聯(lián)網(wǎng)思維”轟動(dòng)了整個(gè)行業(yè)。隨后的萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科聯(lián)手，由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互利共贏，這是行業(yè)的典范。通過(guò)對(duì)股市中地產(chǎn)股的研究，2015年來(lái)漲幅靠前的地產(chǎn)股主要包括以下幾種類型：金融、重組、互聯(lián)網(wǎng)、國(guó)資改革，這些股市中的概念板塊同樣也適用于地產(chǎn)股。

房企之所以扎堆與互聯(lián)網(wǎng)公司合作，有“醉溫之意不在酒”的意圖，房企其實(shí)是為了獲得更多的資本，而與互聯(lián)網(wǎng)“聯(lián)姻”能夠?yàn)榉科螳@得一次很好的融資機(jī)會(huì)，因?yàn)閺倪^(guò)去資本市場(chǎng)的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是比較大的。但是隨著房企改革力度的加大，對(duì)于此類領(lǐng)域的開(kāi)拓可能會(huì)獲得資本界的青睞。未來(lái)房企的生存空間在于，誰(shuí)能為客戶提供更多優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)，誰(shuí)就占據(jù)的勝利的制高點(diǎn)，而房企也將從只提供住房拓展延伸到提供各種生活需求，這就是未來(lái)的房企轉(zhuǎn)型思路。

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的注入，這將有利于提高房產(chǎn)精細(xì)化和科技化程度，提高房企客戶的信任度與業(yè)主黏性?；ヂ?lián)網(wǎng)在營(yíng)銷等方面雖有廣闊空間，但也并非靈丹妙藥，尚需遵循自身發(fā)展規(guī)律，選擇性地應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)手段對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)加以改造，否則有可能成為尾大不掉的累贅。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認(rèn)知，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷開(kāi)始，未來(lái)的房地產(chǎn)應(yīng)用，應(yīng)該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)線上服務(wù)、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細(xì)化改造、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕?biāo)，互聯(lián)網(wǎng)的二十年發(fā)展，誕生和死亡了眾多模式，當(dāng)下房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)模式尚未形成，這既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，房企應(yīng)該避免被原有的模式所禁錮，絕對(duì)不要再走傳統(tǒng)的發(fā)展思路，在實(shí)踐中探索出適合房企在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下的轉(zhuǎn)型出路。哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”模式上占據(jù)上風(fēng)和主動(dòng)，哪個(gè)企業(yè)就占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)中勝利的房企將會(huì)獲得巨大利潤(rùn)回饋。加大“互聯(lián)網(wǎng)+”的應(yīng)用將是房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。

四、政策建議

互聯(lián)網(wǎng)的普及和應(yīng)用已經(jīng)深刻影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)以及各行各業(yè)的發(fā)展，而且這種影響還將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大和深化。因此，對(duì)房企有如下建議。

第一，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)鎖定客戶需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品個(gè)性化服務(wù)的精準(zhǔn)定位，增強(qiáng)客戶對(duì)企業(yè)的信賴感，建立屬于企業(yè)自身的移動(dòng)APP，贏得更多的客戶來(lái)源，使企業(yè)獲得更多的流動(dòng)資金。

第二，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，房企將自身優(yōu)勢(shì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向風(fēng)投公司拋出橄欖枝，贏得風(fēng)投支持，最終實(shí)現(xiàn)IPO，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，贏得持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

第三，通過(guò)自建和合作構(gòu)建線上平臺(tái)，加大企業(yè)線上的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷力度，依托線下平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)O2O完美契合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)效率的提升與增值服務(wù)的延伸。

第四，針對(duì)單一領(lǐng)域的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)已難以滿足房企業(yè)績(jī)與規(guī)模的雙擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的多元化是大勢(shì)，類似于社區(qū)o2o、生態(tài)醫(yī)療、健康、眾籌等概念可以滲透到房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（基金項(xiàng)目：湖南省大學(xué)生創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目“房?jī)r(jià)高企的因素分析”（SCX1402）。）

【參考文獻(xiàn)】

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（責(zé)任編輯：柯秋萍）