王芳　宋世宇

[摘 要]從2003年開(kāi)始，我國(guó)政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的處境更加艱難，面臨著獲地難度增加、融資門檻提高、管理制度落后、人才儲(chǔ)備不足等阻礙其持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。針對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出大力開(kāi)拓二手房市場(chǎng)，積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)，注重培養(yǎng)和留住人才，創(chuàng)新企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理控制體系等構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的具體措施，促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控；中小型房地產(chǎn)企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力

[中圖分類號(hào)]F27 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]

2095-3283（2015）09-0120-02

[作者簡(jiǎn)介]王芳（1979-），女，漢族，吉林敦化人，講師，碩士，研究方向：房地產(chǎn)、項(xiàng)目管理；宋世宇（1981-），男，漢族，吉林德惠人，工程師，研究方向：工程項(xiàng)目管理。

房地產(chǎn)業(yè)作為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，近幾年國(guó)家先后從土地、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、個(gè)人住房貸款政策、產(chǎn)權(quán)交易等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在各種調(diào)控政策影響下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)規(guī)模、獲取土地、融資渠道、企業(yè)內(nèi)部管理等方面都處于弱勢(shì)地位，在新形勢(shì)下面臨很大挑戰(zhàn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)內(nèi)外部資源的整合，做大做強(qiáng)，才能在未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)占有一席之地。

一、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題

（一）獲地難度增加

隨著國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲取開(kāi)發(fā)用地方面的難度也隨之增加。一是受國(guó)家從緊土地政策的影響，一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量受到更加嚴(yán)格的監(jiān)管和控制，直接導(dǎo)致源頭的土地供應(yīng)量減少；二是我國(guó)商業(yè)性用地的土地使用權(quán)出讓方式出現(xiàn)了新的變化，開(kāi)始全面實(shí)施 “招拍掛”制度，加上設(shè)置的限制條件過(guò)高，致使中小型房地產(chǎn)企業(yè)根本無(wú)法參與競(jìng)投；三是隨著近年來(lái)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，地價(jià)也飛速增長(zhǎng)，再加上一次性出讓的土地面積過(guò)大，致使地塊的總價(jià)過(guò)高，已嚴(yán)重超出中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因此，開(kāi)發(fā)用地獲取難、土地儲(chǔ)備量不足是阻礙中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的主要問(wèn)題之一。

（二）融資門檻提高

從2003年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展以及穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府在嚴(yán)格信貸標(biāo)準(zhǔn)、上調(diào)存貸款利率和提高法定存款準(zhǔn)備金率等方面出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。2005—2006年兩年間政府先后四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；在“國(guó)八條”和“國(guó)十五條”中都明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的條件。2007年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施也是提高銀行的存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，既控制了銀行可用于貸款的資金，又提高了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本。這給自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了致命打擊。2009—2013年國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。因此，資金缺乏、融資難也是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要問(wèn)題之一。

（三）管理制度落后

我國(guó)大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是家族企業(yè)，具有較濃厚的家族性色彩。企業(yè)缺乏先進(jìn)的管理制度，企業(yè)管理具有較強(qiáng)的主觀性和隨意性，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力較弱，需要建立一套科學(xué)的規(guī)章制度和具有可操作性的具體措施來(lái)指導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展和規(guī)范員工的行為。

（四）人才儲(chǔ)備不足

目前，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在人才儲(chǔ)備方面普遍存在“留人難”的問(wèn)題。究其原因，一是中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以給人才提供高薪酬和高福利；二是中小型房地產(chǎn)企業(yè)同大型房地產(chǎn)企業(yè)相比其穩(wěn)定性和影響力較差；三是中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著家族式管理，致使企業(yè)管理制度不健全、不規(guī)范，不利于人才發(fā)展。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)解決了人才問(wèn)題，就解決了企業(yè)未來(lái)生存與發(fā)展問(wèn)題。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策

（一）準(zhǔn)確進(jìn)行戰(zhàn)略定位

核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，可確立企業(yè)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)獲得豐厚的投資回報(bào)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和狀態(tài)，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論是土地使用權(quán)的獲得還是融資都變得越來(lái)越困難，所以如何準(zhǔn)確地進(jìn)行戰(zhàn)略定位成為增強(qiáng)其核心競(jìng)爭(zhēng)力的首要問(wèn)題。應(yīng)主要注重以下兩方面工作的開(kāi)展：

1.大力開(kāi)拓二手房市場(chǎng)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上大型房地產(chǎn)企業(yè)。依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，無(wú)論在開(kāi)發(fā)面積上還是銷售額上中小型房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法和大型房地產(chǎn)企業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。因此，與其以卵擊石還不如大力開(kāi)拓二手房市場(chǎng)。

二手房由于價(jià)格相對(duì)低廉、地段較好、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)得到大多數(shù)普通百姓的認(rèn)可，區(qū)域地帶新建商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)時(shí)間居高不下，城市拆遷工作帶來(lái)相關(guān)人員的二次置業(yè)需求，外來(lái)人口對(duì)住房的需求逐漸從租賃轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買，城市交通的拓展完善帶動(dòng)相關(guān)地帶的地域價(jià)值升高等因素都會(huì)使二手房市場(chǎng)的需求量遞增。面對(duì)越來(lái)越大的二手房需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，向二手房市場(chǎng)發(fā)展，擺脫在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的劣勢(shì)，為企業(yè)尋求長(zhǎng)久發(fā)展之路。

2.積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿到開(kāi)發(fā)保障性住房的參與權(quán)對(duì)企業(yè)以后的發(fā)展有著重要的意義，因?yàn)楸Ｕ闲宰》康拈_(kāi)發(fā)有政府的大力支持，拿地廉價(jià)、拆遷方便、管理成本低廉，所以保障性住房雖然賣價(jià)不高，但量大、銷售有保證、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，總利潤(rùn)并不低于開(kāi)發(fā)商品房。

目前我國(guó)初步建立了以廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度?！笆晃濉逼陂g，通過(guò)各類保障性住房建設(shè)，全國(guó)1140萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬(wàn)戶中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決。到2010年底，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達(dá)8%，城鎮(zhèn)居民人均住房保障面積達(dá)到15平方米。從2011年起，我國(guó)將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。在此階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身的特點(diǎn)與政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)保障性住房，從而避開(kāi)高風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)變核心競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)，贏取更大的收益。endprint

（二）注重培養(yǎng)和留住人才

企業(yè)要想發(fā)展就離不開(kāi)人才，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，留住人才很重要。要盡量滿足員工的需求，包括物質(zhì)需求和精神需求。在物質(zhì)需求方面，可以適當(dāng)提高工資和獎(jiǎng)金，多增加一些社會(huì)保障，還可以通過(guò)將個(gè)人利益和企業(yè)利益聯(lián)系起來(lái)，在公司內(nèi)構(gòu)建“利益共同體”，從而增強(qiáng)人才的責(zé)任心，激發(fā)其積極性和創(chuàng)造性。如可以向企業(yè)內(nèi)部發(fā)放股權(quán)，其范圍涵蓋從董事長(zhǎng)到各級(jí)別員工，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況靈活運(yùn)用期股權(quán)、干股、崗位股權(quán)、貢獻(xiàn)股和知識(shí)股等。在精神需求方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重對(duì)人才的培養(yǎng)，讓真正有能力的人才得到重用，這樣才能真正留住人才。

（三）創(chuàng)新企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理控制體系

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)的流程運(yùn)轉(zhuǎn)、部門設(shè)置及職能規(guī)劃等最基本的結(jié)構(gòu)依據(jù)，是組織全體成員為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，在管理工作中進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)利方面所形成的結(jié)構(gòu)體系。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想不被淘汰，就要具有更加合理、靈活、健全的組織結(jié)構(gòu)，時(shí)刻隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變作出相應(yīng)的調(diào)整。

對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前迫切需要打破原有的管理格局，建立起一套全新的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的管理控制體系。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)員工、部門的各自職能來(lái)更加合理地安排組織結(jié)構(gòu)，力求做到在合理的組織結(jié)構(gòu)中人盡其才。其組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新的目的就是通過(guò)建立科學(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在資金材料、人力資源和信息技術(shù)等方面的最優(yōu)配置，從而提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，達(dá)到不斷提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

企業(yè)擁有不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力就擁有不同的市場(chǎng)定位，最終要通過(guò)其核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)等階段，價(jià)格、質(zhì)量、品牌等歸結(jié)起來(lái)都是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要全面提升自身素質(zhì)，不斷加強(qiáng)對(duì)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育，從而增強(qiáng)抵御行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：梁宏偉）endprint