葉盛莎

（同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院（集團(tuán)）有限公司南昌分院江西南昌　330000）

商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)研究

葉盛莎

（同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院（集團(tuán)）有限公司南昌分院江西南昌330000）

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人民對(duì)住宅的品質(zhì)跟環(huán)境提出了更高的要求，評(píng)價(jià)商品住宅建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量己被越來(lái)越多的人關(guān)注。本文筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，主要針對(duì)商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)體系的建立和方法進(jìn)行了闡述，供同行參考。

商品住宅；建筑設(shè)計(jì)；方案分析；評(píng)價(jià)方法

引言

商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案是與人民日常的生活有著十分密切的關(guān)系。所以在設(shè)計(jì)方案中，要按照適宜的方法進(jìn)行方案的評(píng)價(jià)與優(yōu)選，從而選擇滿足功能要求、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最優(yōu)方案。在目前我國(guó)建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)方法中還比較過(guò)于依賴專家的主觀經(jīng)驗(yàn)，可靠性不強(qiáng)，且沒(méi)有形成一套科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)于商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案綜合評(píng)價(jià)及如何科學(xué)的選擇最適宜的設(shè)計(jì)方案的研究已刻不容緩。本文就如何建立適合我國(guó)自身特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行了探討。

1　商品住宅與建筑設(shè)計(jì)概述

1.1商品住宅概述

商品住宅主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者外商投資企業(yè)已具有經(jīng)營(yíng)資格建設(shè)并出售和出租給使用者，僅供居住用的房屋。購(gòu)買商品住宅擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)通常為70年，市場(chǎng)供需關(guān)系主要決定了商品房的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅，是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)適用房以微利出售，只售不租。而廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房，廉租房只租不售。

自從進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)已全面進(jìn)入商品住宅時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要支柱產(chǎn)業(yè)，這一時(shí)期，人們對(duì)住宅的需求向質(zhì)量型生活空間轉(zhuǎn)變，住宅的設(shè)計(jì)注重創(chuàng)新性、性價(jià)比、綜合效益、文化特征、生態(tài)化等，結(jié)合時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)需求追求以人為本。

1.2建筑設(shè)計(jì)概念

建筑設(shè)計(jì)是指設(shè)計(jì)人員在按照設(shè)計(jì)任務(wù)要求下，要考慮到建筑工程施工過(guò)程中可能或者將要發(fā)生的事情，提前做好整體的構(gòu)想和思路，制定出一套處理問(wèn)題的方法、方案。例如：建筑學(xué)、城市規(guī)劃、建筑聲、光、熱、結(jié)構(gòu)工程以及給排水，暖通、電氣、消防、智能化工程、工程造價(jià)，景觀園林等方面。并用模型和圖紙文件表達(dá)設(shè)計(jì)意圖，作為采購(gòu)材料、施工組織設(shè)計(jì)及購(gòu)買設(shè)備等在施工、建造工作中的指導(dǎo)性依據(jù)，并使得整個(gè)項(xiàng)目能夠在計(jì)劃的投資預(yù)算范圍內(nèi)，按照全盤考慮的設(shè)計(jì)方案，按部就班，順利實(shí)施。

2　商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立是綜合評(píng)價(jià)的關(guān)鍵，它是將抽象的研究對(duì)象按照其本質(zhì)屬性和特征的某一方面的標(biāo)識(shí)分解成為具有行為化、可操作化的結(jié)構(gòu)。建立科學(xué)的指標(biāo)體系是對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行較準(zhǔn)確的排序或分類的基礎(chǔ)和前提。只有科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，才有可能得出科學(xué)的綜合評(píng)價(jià)結(jié)論。

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立程序：

指標(biāo)體系的建立過(guò)程包括資料的收集、評(píng)價(jià)目標(biāo)的確定、指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)的選擇、指標(biāo)的預(yù)選、歸類與篩選、對(duì)指標(biāo)的內(nèi)在涵義的描述等步驟。建立指標(biāo)體系時(shí)，一開(kāi)始往往要考慮的方面很多，可確立的指標(biāo)也很多，這時(shí)可將能確立的指標(biāo)和能獲得信息的指標(biāo)列出來(lái)，然后根據(jù)實(shí)際需要和資料情況對(duì)所列指標(biāo)進(jìn)行分析處理，分析所列指標(biāo)是否能夠全面反映待評(píng)對(duì)象各方面的性能。在建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的過(guò)程中，許多環(huán)節(jié)都要咨詢專家的意見(jiàn)，具體的建立程序如圖1所示。

圖1　指標(biāo)體系的建立程序

在構(gòu)建評(píng)價(jià)體系之初，我們通過(guò)以下三種方式對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案影響因素進(jìn)行了研究和分析，并對(duì)大量基礎(chǔ)資料進(jìn)行了搜集、歸納、分類和整理：

（1）通過(guò)對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)成要素的分析與總結(jié)；

（2）現(xiàn)有文獻(xiàn)資料中對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)所采用的指標(biāo)，特別關(guān)注那些在多數(shù)文獻(xiàn)中被釆用的指標(biāo)；

（3）根據(jù)《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅建筑規(guī)范》中對(duì)方案設(shè)計(jì)階段住宅建筑設(shè)計(jì)的要求，將一些設(shè)計(jì)或檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)換為評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)。

確定評(píng)價(jià)目標(biāo)是評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的前提，也是選擇指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)。商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的總體目標(biāo)就是通過(guò)對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)，選擇一個(gè)滿足各方面要求的綜合最優(yōu)的建筑設(shè)計(jì)方案。這里所指的各方面有兩種含義：①指滿足開(kāi)發(fā)商、管理部門、用戶等利益相關(guān)者的要求；②指建筑設(shè)計(jì)方案在適用性能、經(jīng)濟(jì)性能、環(huán)境性能等方面的綜合最優(yōu)，目前對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的分類也大致分為這兩類。盡管分類準(zhǔn)則的角度不同，但這兩種指標(biāo)體系的最底層指標(biāo)是大致相似的，都是具有可操作性的指標(biāo)?？紤]到本文研究的目的探索影響住宅建筑設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣的各項(xiàng)指標(biāo)，當(dāng)然住宅建筑設(shè)計(jì)方案也必須滿足利益相關(guān)者的要求，但評(píng)價(jià)的目的主要是對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案各方面的性能的評(píng)價(jià)，結(jié)合專家意見(jiàn)，本文采用的具體結(jié)構(gòu)形式如圖2所示。

圖2　指標(biāo)體系的結(jié)構(gòu)形式

2.1指標(biāo)預(yù)選

指標(biāo)預(yù)選是指制定者根據(jù)相關(guān)資料及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，選取若干個(gè)有代表性的指標(biāo)，這些指標(biāo)應(yīng)能綜合反映系統(tǒng)所包括的各個(gè)側(cè)面的實(shí)際情況，一般比確定的最終指標(biāo)多1～2倍。從指標(biāo)的三個(gè)來(lái)源中對(duì)商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)進(jìn)行理論預(yù)選，從中選出使用頻數(shù)較多的指標(biāo)作為初選擬定指標(biāo)。初選指標(biāo)可以允許重復(fù)、不可操作或難操作的，只求全面不求優(yōu)。

2.2篩選、精簡(jiǎn)指標(biāo)

初選所獲得的指標(biāo)往往較多，因?yàn)槿藗優(yōu)榱巳姹磉_(dá)目標(biāo)的內(nèi)涵，往往怕漏掉一些比較重要的元素，因此盡可能將相關(guān)的指標(biāo)都羅列出來(lái)，往往比較雜多，所以要進(jìn)行篩選。指標(biāo)的篩選需依據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，運(yùn)用相關(guān)方法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析，常見(jiàn)的定量指標(biāo)的篩選方法有相關(guān)分析法、因子分析法、聚類分析法、灰色關(guān)聯(lián)度等，定性指標(biāo)的篩選方法主要有專家咨詢法、模糊綜合評(píng)判法等。

單純的運(yùn)用主觀方法或客觀的統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行指標(biāo)的篩選都是不科學(xué)的，考慮到初選指標(biāo)中定性指標(biāo)較多，故以專家咨詢法為基礎(chǔ)，綜合采用主客觀相結(jié)合的方法篩選指標(biāo)：對(duì)初選指標(biāo)設(shè)置評(píng)語(yǔ)等級(jí)，并給定分級(jí)描述，進(jìn)行幾輪專家咨詢，對(duì)調(diào)查過(guò)程中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，將數(shù)據(jù)結(jié)果及匿名意見(jiàn)反饋給專家，這一過(guò)程反復(fù)進(jìn)行，直至專家意見(jiàn)越來(lái)越小。為了減小因?qū)＜业闹R(shí)結(jié)構(gòu)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的不同而對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)論的可靠性產(chǎn)生的影響，在調(diào)查問(wèn)卷中特設(shè)置了“判斷依據(jù)”和“熟悉程度”來(lái)對(duì)專家的權(quán)威程度進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于初選指標(biāo)評(píng)語(yǔ)等級(jí)及量化值的規(guī)定，參照文獻(xiàn)中對(duì)于定性指標(biāo)篩選的研究而確定。

2.3環(huán)境性能

（1）采光性能

對(duì)于采光性能的評(píng)定采用窗地面積比和采光系數(shù)來(lái)表示。住宅的采光性能需要滿足《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中對(duì)采光系數(shù)和窗地面積比標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。采光系數(shù)是指在室內(nèi)給定平面上的一點(diǎn)，由直接或間接地接收來(lái)自假定和己知天空亮度分布的天空漫射光而產(chǎn)生的照度與同一時(shí)刻該天空半球在室外無(wú)遮擋水平面上產(chǎn)生的天空漫射光照度之比。

《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2011）中對(duì)居住建筑的采光系數(shù)限值提出了要求：起居室（廳）、臥室、書房、廚房的采光系數(shù)最低值為1，用“采光系數(shù)”評(píng)價(jià)住宅是否獲得了足夠的天然采光是比較科學(xué)的，但是由于采光系數(shù)需要通過(guò)直接測(cè)量或復(fù)雜的計(jì)算才能得到，同時(shí)一般情況下，住宅各房間的“采光系數(shù)”與“窗地面積比”密切相關(guān)，為了設(shè)計(jì)和審圖過(guò)程中便于檢查，新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/T50096-2011）中僅規(guī)定了“窗地面積比”的限值，故本文采用較為簡(jiǎn)單的“窗地面積比”來(lái)詮釋住宅的采光性能。

在評(píng)價(jià)過(guò)程中，在方案必須滿足各規(guī)范中的強(qiáng)制規(guī)定的基礎(chǔ)上，窗地面積比的計(jì)算以標(biāo)準(zhǔn)層外窗洞口面積與標(biāo)準(zhǔn)層地面面積之比。

（2）自然通風(fēng)

房間的自然通風(fēng)可提供舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境，降低能耗。采用自然通風(fēng)的房間，其通風(fēng)開(kāi)口的面積與該房間地板面積的比值應(yīng)符合《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中的規(guī)定。所有房間應(yīng)設(shè)置可開(kāi)窗，便于室內(nèi)通風(fēng)換氣，住宅中80%以上的房間應(yīng)能自然通風(fēng)。

自然通風(fēng)率的計(jì)算以標(biāo)準(zhǔn)層可以自然通風(fēng)的房間面積與標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積之比。

（3）隔聲性能

住宅聲環(huán)境的影響因素十分繁雜，《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50362-2005）中對(duì)于隔聲性能的評(píng)定主要注重圍護(hù)構(gòu)件的計(jì)權(quán)隔聲量、樓板的撞擊聲壓級(jí)以及設(shè)備和管道的消聲和隔聲措施的評(píng)定，隔聲的測(cè)量主要在住宅建成之后進(jìn)行，對(duì)于方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成果并不適用，但可依據(jù)對(duì)聲環(huán)境要求較高的房間圍護(hù)構(gòu)件的材料及厚度初步估算，參照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB/ T50096-2011）中對(duì)于隔聲的設(shè)計(jì)要求并結(jié)合專家意見(jiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（4）外觀造型設(shè)計(jì)

住宅是居民生活、休息的場(chǎng)所。與人們的生活息息相關(guān)的不僅是住宅的使用功能，其美觀問(wèn)題也是住宅設(shè)計(jì)的一個(gè)重要方面，尤其當(dāng)人們的生活和文化素養(yǎng)達(dá)到一定的水平，人們對(duì)住宅的外觀要求也會(huì)日益提高。住宅的外觀就是住宅體型與立面的表現(xiàn)。住宅的外觀造型設(shè)計(jì)主要表現(xiàn)在：住宅的整體形象（體型體量、尺度的把握、個(gè)性的體現(xiàn)）、立面構(gòu)圖的規(guī)律性及外部材質(zhì)和色彩設(shè)計(jì)等方面。

3　結(jié)論

總之，商品住宅建筑的設(shè)計(jì)跟居民的生活密切相關(guān)，是所有建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最重要、最普遍的。所以通過(guò)探索影響住宅設(shè)計(jì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)，為設(shè)計(jì)階段的建筑方案優(yōu)選提供了一個(gè)比較系統(tǒng)的、全面的商品住宅建筑設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)引入可拓綜合評(píng)價(jià)方法來(lái)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在方案優(yōu)選過(guò)程提供方法理論以做出科學(xué)決策。

[1]吳恩融.淺析高密度城市環(huán)境中的天然采光設(shè)計(jì)[J].照明工程學(xué)報(bào)，2003，14（1）：5～14.

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