董建國(guó)

隨著信貸松綁、央行降息等一系列救市政策的實(shí)施，樓市開(kāi)始“回暖”。但記者采訪了解到，相對(duì)規(guī)模與業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的大型房企，中小房企可謂內(nèi)憂外患。對(duì)外在拿地、銷售等方面要面臨大房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)內(nèi)融資、轉(zhuǎn)型等都將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一些中小房企資金鏈趨緊，庫(kù)存高企，在夾縫中掙扎與迷茫。

“融資太難，現(xiàn)金流快被吸干了?！备＝ㄒ患曳康禺a(chǎn)公司總經(jīng)理巫先生談到當(dāng)下困局時(shí)，坦言融資是企業(yè)最大痛處。

“降息對(duì)于降低房企融資成本有直接幫助，但由于2014年銀行大幅收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對(duì)中小房企帶來(lái)的好處不大。”巫經(jīng)理說(shuō)，目前銀行針對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)“事實(shí)停貸”，由于資金流動(dòng)性不足，公司只能依靠民間借貸的方式籌措資金。

面對(duì)融資難、融資貴困境的并非只有小房企。一家上市房企的內(nèi)部員工告訴記者說(shuō)，公司因資金鏈緊張，向員工高息借貸，同時(shí)還鼓勵(lì)員工認(rèn)購(gòu)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商品房。

克而瑞研究中心福州首席分析師嚴(yán)婧說(shuō)，目前中小房企普遍資金鏈緊張，主要通過(guò)信托和民間借貸的方式來(lái)融資，融資成本至少在15%左右。一旦銷售周期拉長(zhǎng)，資金問(wèn)題立即凸顯。

一面是融資難、融資成本高，另一面庫(kù)存高企又導(dǎo)致回款困難，使開(kāi)發(fā)商資金鏈愈加緊繃。

據(jù)巫經(jīng)理介紹說(shuō)，自己的公司主要在福建本省的三四線城市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)?！敖旯查_(kāi)發(fā)了17萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，至今還有8萬(wàn)多平方米的庫(kù)存，庫(kù)存量過(guò)半，難以回籠足夠的資金流。”

福晟集團(tuán)品牌中心總經(jīng)理林煒說(shuō)，目前不少房企很難完成年度銷售任務(wù)，正在加緊跑量。“雖然市場(chǎng)回暖，但由于選擇范圍縮小、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，一些客戶觀望情緒又開(kāi)始有所增加。房企不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)，加速跑量還將持續(xù)一段時(shí)間。”

福建泉州某房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王先生說(shuō)，由于樓市波動(dòng)較大，公司資金鏈緊張，在2013年底將已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)全部售完后，至今沒(méi)有拿地，仍處于謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)。

“項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少和資金壓力大是中小房企普遍面臨的問(wèn)題。隨著銀行信貸收緊和去庫(kù)存影響，未來(lái)中小房企違約風(fēng)險(xiǎn)可能上升?！眹?yán)婧說(shuō)，“目前仍是中小房企的艱難生存期，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率較慢、前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本較高、資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，將存在更多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，中小房企要做好過(guò)冬準(zhǔn)備，并認(rèn)清自身市場(chǎng)定位，積極展開(kāi)合作、整合資源、共同開(kāi)發(fā)，嘗試差異化競(jìng)爭(zhēng)，否則結(jié)果只能退出市場(chǎng)。