南方周末記者 張玥 南方周末實習(xí)生 劉沖

盡管中國樓市正在緩慢復(fù)蘇，一線城市依然火爆，但在廣闊的腹地，隨處可見地產(chǎn)泡沫破滅的景象。甚至地產(chǎn)商也意興闌珊，停止或減少買地。

誰都知道，無論對于中國經(jīng)濟(jì)，還是地方政府的土地財政，地產(chǎn)業(yè)都是一個有巨大能量的引擎。這是中央政府連續(xù)發(fā)聲力挺地產(chǎn)業(yè)的原因，但可供選擇的政策手段并不是很多。

南方周末記者 張玥 發(fā)自上海

南方周末實習(xí)生 劉沖

“我身邊的有錢老板們，現(xiàn)在都不會把房地產(chǎn)當(dāng)做投資首選?！碧m州一家地產(chǎn)營銷公司的王冰對南方周末記者說。

為了賣房子，甘肅蘭州的地產(chǎn)商什么手段都用了——演唱會、海洋展、馬戲團(tuán)，但房子還是賣不動。

沿著蘭州往縣市走，地產(chǎn)業(yè)更是蕭條。在王冰近期去過的一個縣城，可以看到赤裸裸的房產(chǎn)泡沫：大部分樓盤都空著，甚至有的還沒封頂就沒錢了，有的樓盤甚至一個月賣不出一套房。

而在距離蘭州2300多公里的南部一線城市——深圳，火箭般沖高的房價比五年前漲了七成，不少新樓一開盤就遭哄搶。

打開中國的地產(chǎn)版圖，這種現(xiàn)象愈發(fā)明顯。北京、上海、深圳這樣的一線城市，樓價持續(xù)火爆上漲。而在更廣闊的腹地，二三四線城市的樓盤普遍過剩，交易清淡。這些賣不動的房子，匯聚成了一個驚人的庫存量——6.8億平方米。

更令人不安的是，房地產(chǎn)的投資數(shù)據(jù)前所未見的低迷。2015年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積同比大跌三成多。

在過去十幾年中，房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)作為拉動中國經(jīng)濟(jì)大車最重要的“馬”，推動著GDP的漲幅。而現(xiàn)在，盡管這架疲累馬車的一線頭馬仍在奔跑，但已經(jīng)拉不動越來越沉重的車廂。

房地產(chǎn)萎靡可能帶來的嚴(yán)重后果，已經(jīng)讓中央政府的視線從資本市場回到了地產(chǎn)業(yè)。

2015年11月10日，習(xí)近平總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。這是十八大以來，習(xí)近平首次對于房地產(chǎn)庫存表態(tài)。

緊接著第二天，李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，其中也提出，要加快戶籍制度改革，帶動住房、家電等消費。

第三天，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴在浙江調(diào)研時也強調(diào)，要“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>

政府摒棄了對房地產(chǎn)持續(xù)多年的“調(diào)控”、“抑制”態(tài)度，轉(zhuǎn)而以“穩(wěn)定”、“支持”為導(dǎo)向。為了加速化解房地產(chǎn)庫存，一系列相關(guān)政策正在醞釀之中。

只有一線城市在搶房

同樣是樓盤營銷，在深圳，開發(fā)商什么都不做都能大賣；在蘭州，開發(fā)商使盡渾身解數(shù)，仍是難燃市場熱情。

在深圳多年來從事房地產(chǎn)研究的肖小平向南方周末記者介紹，最近的兩三個盤，開發(fā)商并不知名且體量很小，但營銷中心開放的時候都會“擠爆頭”，容納兩三百人的場子來了上千人，到了要排號入場的程度。

“像是在國外買LV一樣?！彼f，“在深圳，發(fā)財?shù)臋C(jī)會就可以用兩個字代替：買房。”

王冰在甘肅省會蘭州從事房地產(chǎn)營銷行業(yè)，他說現(xiàn)在的房子不好賣，至少四年房價沒漲，不像以前，只要在地上挖個坑，好多客戶都會來。

在這里，房價不止沒漲，開發(fā)商們還在隱性降價：交訂金抵扣房款。例如開盤前認(rèn)籌時，交五千訂金，抵扣五萬房款，甚至如果到時不買，訂金還可退回。

因為當(dāng)?shù)氐馁徺I需求有限，甚至演化出了“拓客”團(tuán)隊，負(fù)責(zé)去省內(nèi)其他市縣找客源，有找富有的牧民，也有找縣委書記、縣長的，他們會有能力和需求在省會買房。

在王冰去過的附近縣城，一些樓盤也就住著三四十戶人?！熬褪前严旅骀?zhèn)里的人都搬來縣城，這些房子也住不完?！彼f。

而著急的開發(fā)商們，開始倒逼政府，把政府大樓、名校搬來樓盤附近，拉動銷售，從而保證當(dāng)?shù)刭Y金鏈條的正常運轉(zhuǎn)。

這并非孤例，在大片的中西部地區(qū)二、三、四線城市，房價多年不動，銷售乏力的情況已經(jīng)非常普遍。

肖小平說，有一位在汕頭的朋友手頭有一筆錢，本可以在當(dāng)?shù)刭I一套更好的商品房居住保值，但因為看中深圳房產(chǎn)的投資價值，打算先在深圳買社保，然后明年來深圳買房。

從數(shù)據(jù)層面看也是如此。11月18日，國家統(tǒng)計局公布了10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建住宅價格指數(shù)，深圳同比漲了40%，比五年前漲了70%，遠(yuǎn)超第二漲幅的上海（同比上漲10%，比五年前上漲29%）。其它四組消費指數(shù)情況，深圳同樣“一枝獨秀”。

易居研究院副院長楊紅旭說，深圳前三季度房價已經(jīng)漲了60%-70%，“這個漲幅在中國基本上是沒有過的”，只有1992年左右的?？?、三亞、北海的狂熱程度與之類似，即便是在2007、2010年這樣全國大漲的年份中，單個城市漲幅也沒有出現(xiàn)過這種局面。

銷售火爆的也不只是深圳，北京、上海也與此類似。

鏈家研究院給南方周末記者的數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京全市的二手房網(wǎng)簽量，估計會回到2010年的水平。那是“限購令”頒布的前一年，全年二手房網(wǎng)簽19.6萬套，是近五年的高點?！跋拶徚睢鳖C布的2011年，全年銳減7.5萬套，直到今年，再度逼近峰值。

在供應(yīng)端，一線與三四線城市差異同樣明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，一線城市10月土地供應(yīng)面積明顯增加，環(huán)比上升75%，同比上升35%，土地市場成交火熱；二線及三四線城市則土地供應(yīng)下滑，分別環(huán)比下降38%、58%。

世聯(lián)行副總經(jīng)理兼董事會秘書袁鴻昌對南方周末記者列舉了一組不同城市所有上市公司的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)冷熱完全正相關(guān)：深圳有300多家上市公司，上海有接近300家上市公司，而北京接近400家；廣州的上市公司70家，與蘇州、杭州差不多；重慶、南京有40多家，再往下是西安、長沙不到20家。“資源在核心城市，現(xiàn)在差距不是變小了，而是變大了”。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志分析，一線城市、重點城市經(jīng)濟(jì)增長動力依然強勁，多種經(jīng)濟(jì)要素仍有超強的聚集能力，因而人口進(jìn)入或已進(jìn)入人口帶來的住房需求依然存在。而三四線城市不具備這種能力，狂熱投資推動下造成的大量過剩型供給、同質(zhì)化供給，是當(dāng)前房地產(chǎn)過剩的根本原因。

市場在復(fù)蘇，但地產(chǎn)商不想玩了

劉陽就職于一家大型地產(chǎn)公司，據(jù)他觀察，今年全國的銷售情況會創(chuàng)歷史新高，但投資卻始終乏力，從2006年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增長率來看，目前處于十年間的最低位，甚至比2008年金融危機(jī)期間還要低。

這幾乎是所有同行業(yè)者的共識。

在銷售端，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉從統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)得出的結(jié)論是，目前市場在繼續(xù)復(fù)蘇，同比上漲城市越來越多，二手房14個月以來實現(xiàn)首次平均同比上漲。整體來看，市場走勢依然在明顯上漲，只是漲幅比前幾個月有所放緩。

然而房屋新開工面積，從2014年以來持續(xù)處于負(fù)增長區(qū)間，9月房屋新開工面積累計同比下降12.6%，其中住宅新開工面積下降13.5%。國房景氣指數(shù)連續(xù)三個月回升后，9月小幅回落至93.4。

易居研究院副院長楊紅旭與他的觀察相似：10月份與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個；而上個月，下跌的城市有21個，上漲城市39個。這說明：雖然房價總體仍在上漲，但漲勢趨緩，而多數(shù)二三線城市的漲勢并未能確立，時陰時晴。

但今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積同比大跌三成多，這是近十幾年來罕見的低迷狀況。更罕見的是，這樣30%的跌幅持續(xù)了整整一年。原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在近日的一次演講中說，開發(fā)商的土地購置已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長了。

楊紅旭說，從2012年至今連續(xù)四年，很多三線城市的土地出讓價在大幅降低，原來的地賣不出去，而且地價已經(jīng)跟土地開發(fā)成本差不多了。在貼近成本價時，地方政府賣不動就不賣了。

11月13日，高盛推出了年度地產(chǎn)報告。據(jù)高盛負(fù)責(zé)中國房地產(chǎn)行業(yè)研究的分析師王逸介紹，全國房地產(chǎn)成交量于去年4月起開始復(fù)蘇，一線城市同比上升48%，銷售額上升23%，全國上升7%。如果看今年的36個主要城市成交量，從5月開始，基本上是維持在歷史的最高水平。

然而在供給端，最重要的兩組數(shù)據(jù)是：住宅用地銷售情況，自2014年同比下滑了將近30%以后，今年前九個月進(jìn)一步下滑了33%，這是有史以來最大的、時間最長的供應(yīng)端的收縮；新開工也是一樣，今年同比下滑13%，是接著去年下滑11%基礎(chǔ)上的進(jìn)一步下滑。

她說，與開發(fā)商聊下來，至少在目前，購地的情緒都不是特別高，哪怕接下來房價進(jìn)一步復(fù)蘇，估計資本支出相比今年可能也會持平或是下降。雖然這對整個房地產(chǎn)投資來講不是好事，但是經(jīng)過那么多年問題的堆積，房地產(chǎn)投資的確需要有一兩年的放緩。

在這樣的局面下，王逸對消化庫存表示樂觀：供應(yīng)端的收縮，加上需求端的復(fù)蘇，會使得庫存逐漸減少，脫離地產(chǎn)危局。

究竟有多少庫存

國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月數(shù)據(jù)顯示：10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加709萬平方米。

任志強在11月中旬的演講中說，一年之內(nèi)我們的庫存不僅沒有消化掉，反而增加了?，F(xiàn)在總的庫存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米。這種勢頭還在繼續(xù)，有可能會超過7億平方米。7億平方米庫存里，有4億多是住宅。相比于每年的銷售量，這點庫存不大，但是有接近3億平方米是寫字樓和商場，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1∶1，以這個速度很難消化庫存。

“企業(yè)應(yīng)該好好算一算，如果庫存超過了企業(yè)總資產(chǎn)的30%-40%，那就說明很危險了，如果到了50%-60%，那就非常危險，如果到了70%-80%，那企業(yè)基本上就死了?！彼f。

在楊紅旭看來，中國房地產(chǎn)目前最大的痛點就是高庫存，在區(qū)域分化嚴(yán)重的情況下，主要指的就是三四線和部分二線城市，如果其房價繼續(xù)下跌，很多貸款質(zhì)量將趨于惡化，進(jìn)而沖擊地區(qū)金融體系。

除了庫存總量外，去化周期（當(dāng)年待售面積/年均銷售面積）是另一個對庫存的衡量指標(biāo)。楊紅旭說，目前的去化周期已經(jīng)回到了2002年的水平。自1998年來，庫存去化周期由高向低走，在2007年到達(dá)底部，而后上彈，也就是說目前的庫存情況處于這條V字曲線上行、接近中間的位置。

庫存，直白地反映出房地產(chǎn)市場供需雙方的關(guān)系。中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一總結(jié)：“在十幾年的快速發(fā)展后，住房供求關(guān)系由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡，有的地方還出現(xiàn)了階段性的過剩?！?/p>

據(jù)高盛的房地產(chǎn)行業(yè)分析師王逸觀察，2010年之前，中國過度供應(yīng)的情況其實是不嚴(yán)重的，供需比較平衡，但是這個情況在2010年之后發(fā)生了變化。在2014年，全國主要的一千多個城市房價成交價下滑，解決部分庫存后于今年年中房價企穩(wěn)。

然而仍有一部分城市的過度供應(yīng)問題嚴(yán)重，統(tǒng)計下來這些城市有12個，包括媒體經(jīng)常提到的“鬼城”，如鄂爾多斯等。它們的過度供應(yīng)是結(jié)構(gòu)性的，不能通過周期性的復(fù)蘇來消化。所以她預(yù)測在這輪房價復(fù)蘇中，不會包括這些城市，但實際上這些城市的經(jīng)濟(jì)體量并不大，加總起來也只占到全國GDP比重的6.2%。

介于一線城市與“鬼城”之間的絕大多數(shù)主要城市，會隨著成交量的復(fù)蘇，在不同的時間段內(nèi)可以消化庫存，她預(yù)測這些城市的房價會在今年年底到明年上半年之間企穩(wěn)。

楊紅旭也認(rèn)為，在銷售增加、投資停滯的局面中，庫存會自然消減。就像一個出水口、一個入水口，目前入水口水流已經(jīng)很小了，出水口還在出水，它的積水就會減少。

“這需要一個過程，其實中央不去救，也沒關(guān)系，只不過去庫存的時間會拖長?！彼f，“主要是現(xiàn)在房地產(chǎn)影響到經(jīng)濟(jì)增長了，所以很頭疼，其實它基本上不構(gòu)成崩盤的可能性。因為這是市場機(jī)制在發(fā)揮作用，長期來看，自然會達(dá)到供求均衡。”

去庫存，政府會怎么做

追溯到1998年前后，北上廣深等少數(shù)東部中心城市，也曾存在高庫存現(xiàn)象，甚至市中心也常見爛尾樓。因此，1998年出臺“23號文”，實行貨幣化分房，并把住宅產(chǎn)業(yè)列為拉動內(nèi)需的新的經(jīng)濟(jì)增長點。其后，2003年“18號文”中首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

樓市現(xiàn)在再次出現(xiàn)高庫存。但已與1998年前后形勢大不相同：中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)由高增長步入中增長；房地產(chǎn)黃金十年已過，全國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到34平米左右，住房短缺時代已過去。

從全國商品房待售面積的歷史走勢來看，2011年之前根本不愁庫存高，反倒是很多城市庫存低。從2011年開始，庫存突然開始快速而持續(xù)增長，直至當(dāng)前。2011年至2013年，上屆政府打壓房地產(chǎn)的政策慣性沿續(xù)，其間政府并未及時考慮到應(yīng)對高庫存。

直至2014年，住建部才表示要千方百計去庫存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年年初，住建部開始在系統(tǒng)內(nèi)部明確引導(dǎo)地方政府少建保障房，轉(zhuǎn)而收購存量房。

2015年的3月政府工作報告中要求：逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這意味著中央明確要求地方政府少建保障房，轉(zhuǎn)而收購存量的商品房，這等于說政府在幫助開發(fā)商去庫存。

另外，2014年開始放松限購、出臺“9·30”政策，今年出臺“3·30”政策，8月以來實行公積金新政、放松限外、首套房貸首付比例最低降至25%等，非常明確地表明中央和地方政府都希望樓市能夠企穩(wěn)、復(fù)蘇，減少高庫壓力，以保使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動盡快由萎縮轉(zhuǎn)向企穩(wěn)、擴(kuò)張。

除了一線城市，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的寬松程度，基本上已經(jīng)回到2008年四季度和2009年寬松水平。

楊紅旭認(rèn)為，目前進(jìn)一步放松政策的空間已經(jīng)不大，少量可以使用的工具集中在信貸、貨幣、財稅三個方面。

例如進(jìn)一步放開信貸條件，首套房的首付還可以再降五個百分點，從25%降到20%，二套房的首付也可以降，現(xiàn)在很多城市還是40%左右，還可以降到三成；公積金制度改革，進(jìn)一步放寬公積金的支持和購房的門檻。

貨幣政策是指央行降息降準(zhǔn)對整個經(jīng)濟(jì)的刺激，但他認(rèn)為當(dāng)前利率已創(chuàng)建國以來最低，降息空間已經(jīng)不大。

財稅政策，指減稅，或購房利息沖抵個人所得稅。這個在歷史上房地產(chǎn)低迷的時候曾經(jīng)有過，像上海是在1998年到2003年的五年間，個人購房利息可以抵扣個人所得稅。

購房利息沖抵個稅，這個辦法任志強也在近期提出過。11月20日，在一次高峰論壇上，任志強指出，中國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨去庫存壓力，最有效去化政策是減免稅收，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。

減免稅收促進(jìn)去化此前曾有過成功案例，1999年的上海為了消化庫存宣布購房減免個人所得稅，并增加了“藍(lán)印戶口”政策，上海很快扭轉(zhuǎn)了庫存量太大的現(xiàn)象。

另外，很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)度可能放緩。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志對南方周末記者說，“至少房地產(chǎn)稅在近些年不應(yīng)該再有聲音了，應(yīng)該消停一段時間了?！?/p>

他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是理順稅收體制和稅收結(jié)構(gòu)的改革。房產(chǎn)稅不應(yīng)成為房地產(chǎn)稅的主要內(nèi)容，事實上房產(chǎn)稅已經(jīng)流產(chǎn)，如需調(diào)整持有環(huán)節(jié)的數(shù)量，或應(yīng)從特別消費稅或遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)整。

楊紅旭預(yù)計，房地產(chǎn)稅本屆人大任期內(nèi)不會出臺了（2018年之前），如果2018-2019年經(jīng)濟(jì)增速仍威脅到GDP翻番，則可能滯后至2020年前后才會出臺。

至于坊間熱議的戶籍制度改革，在大型地產(chǎn)公司工作的劉陽認(rèn)為，這對房地產(chǎn)市場幾乎不可能有大的刺激，因為中國有吸引力的城市主要是一線城市，它們的戶籍不大可能放開，放開其他城市，影響不會很大。他說，“我們反正現(xiàn)在不關(guān)心這個事情”。