王楚楚

2014 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析以及2015 年走勢(shì)預(yù)測(cè)

王楚楚

2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開(kāi)始取消限購(gòu)，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫(kù)存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定作用。

史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國(guó)，國(guó)房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于2013年同期，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。

2014年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢(shì)，住宅銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷(xiāo)售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.9%，辦公樓銷(xiāo)售額下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)8.3%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷多年的快速增長(zhǎng)后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購(gòu)調(diào)控政策影響下，調(diào)整開(kāi)始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場(chǎng)預(yù)期，如果說(shuō)前期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求受到限貸限購(gòu)的影響，那么近期很多放開(kāi)限購(gòu)的城市并未出現(xiàn)反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期改變有直接關(guān)系。

2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會(huì)將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過(guò)度打壓；也不會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過(guò)度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。中長(zhǎng)期來(lái)看，政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。

前幾年房地產(chǎn)需求購(gòu)買(mǎi)力透支，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步受到遏制。前期過(guò)度投資的房地產(chǎn)隨著長(zhǎng)效機(jī)制建立的預(yù)期，將會(huì)逐步從投資中釋放出來(lái)，形成二手房供給。同時(shí)，金融市場(chǎng)和國(guó)企改革將會(huì)引起資本投資方向發(fā)生變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會(huì)難以改變，在政策不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的空間。預(yù)計(jì)2015年上半年可能會(huì)延續(xù)2014年第四季度去庫(kù)存化的積極影響，房企也會(huì)抓住改善性住房需求釋放機(jī)會(huì)，以價(jià)換量加快去庫(kù)存步伐，2015年下半年需求在沒(méi)有政策刺激下將會(huì)重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)該繼續(xù)以量換價(jià)。

繼2014年房?jī)r(jià)的調(diào)整從三、四線城市波及到一、二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過(guò)緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房?jī)r(jià)向上的動(dòng)力，但人口老齡化、利率市場(chǎng)化、全球流動(dòng)性緊縮、房產(chǎn)稅及不動(dòng)產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來(lái)房?jī)r(jià)向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期和需求，房?jī)r(jià)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以根本改變。房?jī)r(jià)調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢(shì)，各地的價(jià)格變化與庫(kù)存量關(guān)系密切。

我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者，還有一個(gè)重要主體就是地方政府，都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還有巨大的市場(chǎng)潛力；另一方面隨著長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)縮小。房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個(gè)暴利行業(yè)。因此，對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)既不必過(guò)分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投機(jī)場(chǎng)所。地方政府應(yīng)該將目標(biāo)主要轉(zhuǎn)移到依賴有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。

中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬(wàn)戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭(zhēng)基本完成。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。

健全保障房的長(zhǎng)效管理機(jī)制，對(duì)于當(dāng)前種類(lèi)繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡(jiǎn)化和歸并；應(yīng)根據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性；發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理保障性住房；還要建立健全動(dòng)態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長(zhǎng)期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。

房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然主要交給市場(chǎng)，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用，但由于社會(huì)各階層對(duì)于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿足不同層次的需求。完全都交給市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)主體的逐利性會(huì)讓市場(chǎng)出現(xiàn)一定的失靈。因此，除了政府對(duì)于最低端的人群進(jìn)行保障房供給外，對(duì)于中低端人群的住房需求滿足也應(yīng)該有一定的政策，尤其是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭的土地供給環(huán)節(jié)，對(duì)中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免對(duì)這部分土地供應(yīng)的變化引起房?jī)r(jià)急劇波動(dòng)。從中長(zhǎng)期看，我國(guó)中低端需求市場(chǎng)在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿足。

在長(zhǎng)效機(jī)制未建立前，區(qū)域性調(diào)控政策還需貫徹，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然比較低迷，但房?jī)r(jià)整體上并未呈現(xiàn)大幅下降，尤其是一些前期漲勢(shì)迅猛的一、二線城市。如果當(dāng)前因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行重新回歸到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，那么轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不可能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)限貸已經(jīng)沒(méi)有必要，但很多一、二線城市當(dāng)前房?jī)r(jià)與居民收入水平還是不相適應(yīng)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還未建立之前，這些地區(qū)的調(diào)控政策還需貫徹。

THE SUMMARY AND FORECAST HE REAL ESTATE MARKET OF CHINA

（作者單位：中國(guó)工商銀行電子銀行中心）