張平

挺進海外市場房企喝到頭口水

張平

第一太平戴維斯Savills※近日發(fā)布的《2014中國投資者海外投資大型專題報告》稱，過去的二十年里中國經濟與房地產市場實現(xiàn)了突飛猛進的雙增長，而隨著市場發(fā)展企業(yè)競爭日趨激烈，越來越多的公司、開發(fā)商和投資者開始將目光投向海外市場，以尋找新的投資發(fā)展機會。報告表示以市場為導向的改革為國內企業(yè)帶來了開發(fā)海外市場的新機遇，中國可能會在未來十年內掀起新的海外投資熱潮。其更是預測到了2020年中國公司的年均海外房地產投資總額可以達到500億美元，與美國近兩年對海外的投資額不相上下。報告同時認為當前北美及歐洲房地產市場出現(xiàn)的資產重估機會，對中國房地產開發(fā)商而言堪稱千載難逢，加之人民幣持續(xù)走強，無疑為愿意向美國和歐盟等復蘇經濟體注資的中國開發(fā)商們和投資者，提供了特別難得的重要機遇。

知名房企競相布局海外

“臺灣地區(qū)是萬通地產的第一站，接下來重點關注的是馬來西亞市場?！比f通總經理云大俊如是說。之所以選擇馬來西亞是看重其政治穩(wěn)定、法律健全、氣候宜人，并且在該國可以享有第二家園政策——給予購房人的十年居留權，非常適合出境讀中學的小留學生家庭的需要。萬通地產三年前以“萬通臺北2011項目”首次踏足臺灣地區(qū)市場，“萬通臺北”項目的地理位置位于陽明山，總計有294套酒店式服務公寓，截至目前已經完成了80%的銷售量，絕大部分的購房人來自大陸。在云大俊看來萬通地產選擇的開發(fā)地正是華人聚集的地方，華人最多的地方其實是東南亞而不是美國和歐洲。他認為雖然新加坡和香港各項條件都很好，但由于地價已經很貴地域性很強，并不是對所有開發(fā)商都適合，所以這些地區(qū)萬通地產“可能只能偶爾去參股做一些項目”，所以萬通沒有長期進入的規(guī)劃。

而更多的大型開發(fā)商選擇了直接挺進英美兩國。2014年年底前萬達董事長王健林宣布了在倫敦的酒店建造計劃。該酒店緊鄰泰晤士河與中國大使館并肩，可俯瞰白金漢宮和海德公園。王健林表示倫敦只是萬達投資酒店的第一站，2013年已經發(fā)布了在紐約核心地段建造五星級酒店的投資計劃，未來十年“萬達”要在全球八個到十個城市投資建設高端酒店。而住宅地產的龍頭“萬科”，國際化已經取得了不俗的業(yè)績，2013年上半年萬科連續(xù)進入了香港、美國、新加坡三個海外市場。1月萬科和香港集團合作獲取了荃灣地塊，2月和美國鐵獅門簽約合作舊金山公寓項目，4月又和新加坡吉寶置業(yè)合作開發(fā)丹那美拉項目。值得一提的是萬科位于舊金山富升街201地塊的項目，與“美國頭號房企”的鐵獅門公司合作開發(fā)，建造655套高檔公寓，單元房售價在60萬美元至600萬美元之間。據(jù)接近萬科的知情人士透露國際化作為其既定戰(zhàn)略將會有更多行動。其貢獻已經開始體現(xiàn)在財務數(shù)據(jù)上，預計去年最終的業(yè)績數(shù)據(jù)里，海外業(yè)務的占比將會得到明顯的提升。

去年7月，首創(chuàng)置業(yè)在澳大利亞的投資項目銷售速度也超乎意料。近200套住宅的簽約總金額達到1億澳元，去化率達到了95%（去化量是住宅銷售中總體銷售的百分比，比率越高就表示賣得越好）由于澳大利亞的移民新增人口增長較快，悉尼每年都有28000套公寓住宅的需求，但是城市的飽和供應量只有14000套，一房難求的趨勢有逐步加劇的傾向，悉尼市去年的房價上漲了15%。在首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光看來中國房地產企業(yè)應該更早一些去國際市場闖蕩，只有在國際體制下錘煉過的企業(yè)，才能算得上是真正的企業(yè)。但是受制于客觀因素的制約，2004年首創(chuàng)集團才開始嘗試引進美國的黑石、KK等機構，然而作為戰(zhàn)略投資者的計劃未能如愿。直到2012年9月首創(chuàng)置業(yè)與法國地方政府簽訂土地協(xié)議建設中法經濟貿易合作區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)的海外戰(zhàn)略布局才真正落地見效。幾乎在同一時期萬科、萬達、綠地、碧桂園、富力等企業(yè)紛紛發(fā)力，向海外市場開疆拓土。但是它們投資海外是為了平衡目前國內市場的財務風險，還是確實意在成為國際化的企業(yè)，尚需要5年以上時間才能看得清楚。

因為價值凸顯所以紛紛跟進

盛世神州房地產基金董事長張民耕2013年7月去美國考察時，在紐約的酒店看到許多中國面孔，其中有的開發(fā)商還是有金融背景的險資機構投資者。他說當時大家相視一笑，彼此都知道是來做什么的。美國普衡律師事務所合伙人駱仕毅（JOEL H.ROTHSTEIN）去年9月中旬在接受國內一家知名財經媒體采訪時透露，已經有幾家中國房地產開發(fā)商在美國加利福尼亞州的一塊地皮上互相抬價，為了一個城市綜合體項目而爭奪得不可開交。

中國人的投資熱情可窺一斑，又具有一定的必然性。首要的原因是中國房地產開發(fā)商投資境外形成熱潮，是宏觀趨勢所迫、行業(yè)轉型加速和企業(yè)戰(zhàn)略布局三個層次的力量共同推動的結果。發(fā)達國家經濟體正在逐步走出金融危機的陰影，經濟復蘇帶動了資產價值回升，經濟回暖了對投資者具有特殊的吸引力。另外從2005年的匯改開始人民幣進入升值通道的趨勢沒有發(fā)生明顯的改變，粗略計算人民幣兌美元已經升值了約25%，很大程度上提升了中國投資者們在海外的購買力。中國政府對境外投資的限制放寬，以及外國政府對房地產市場實施優(yōu)惠政策，都鼓勵著中國那些不甘止步不前的開發(fā)商和投資者們，紛紛加快步伐走出國門。

再者，國內房地產市場降溫凸顯了海外投資的價值。經過多年的資金積累，市場參與者們資金不斷充裕，投資需求也隨之迫切起來，海外資產的投資價值凸顯，促使投資者將目光轉向正在復蘇的發(fā)達國家房地產市場。投資者的多元化策略，要求他們必須降低對國內市場的過度依賴，海外高品質資產能夠完善投資者多樣化的投資組合需求，有助于提高穩(wěn)定收益水平。個人的海外置業(yè)需求和房地產企業(yè)的轉型需求，共同促進了中國國內的資金開始關注融入海外地產市場。

據(jù)“萊坊房地產經紀”有限公司大中華區(qū)董事主管林浩文透露，前年和去年以來越來越多的接待了去海外拓展業(yè)務的中國房地產開發(fā)商，他們關心的是哪座城市有中國人在買房子。根據(jù)“萊坊”觀察中國人海外投資的熱點國家主要是美國、英國、澳大利亞。三個國家在1995-2013年近二十年的房價指數(shù)走勢呈現(xiàn)如下變化，1997年房價走入快速上升渠道，在2008年次貸危機中走勢開始向下調整，其中美國房價下跌幅度最大達35%，英國的房價下跌約15%，澳大利亞跌幅10%。但是到了2013年，美國房價指數(shù)已由底部上升了約15%，英國和澳大利亞的房價則已恢復到次貸危機前的水平?！叭R坊”判斷海外房地產市場，已經走出危機進入上升渠道。2013年國內銷售額超過千億的房地產企業(yè)已經達到7家，佼佼者們無不看中海外市場的較高投資回報率，有的已經成功地掘得了第一桶金，有的正在創(chuàng)造條件積極試水發(fā)展海外市場。

鏈接：于1855年創(chuàng)立的第一太平戴維斯Savills，是一家在倫敦交易所上市的房地產服務提供商。20世紀80年代后期進入中國市場，通過為客戶提供創(chuàng)新的解決方案成為房地產行業(yè)中水平領先的服務商。在中國重點城市（上海、北京、深圳、廣州、杭州、成都、天津、大連、重慶、沈陽、廈門及臺灣，四川南充）建立的辦事網絡，及有著3000名掌握著豐富經驗及知識的員工作為堅強后盾，第一太平戴維斯Savills為開發(fā)商、業(yè)主、租戶和投資商提供了綜合性的、高質量的顧問服務及地產服務。其中包括在寫字樓，商鋪及地產投資領域的顧問服務，設施管理，空間規(guī)劃，公司房地產服務，物業(yè)管理，資產管理，租賃，評估及銷售。

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