張萍

海外市場的價值取向與國內(nèi)調(diào)整的倒逼效應(yīng)

張萍

在2013年與2014年中國投資者的資金主要投向了美國、英國與澳大利亞等國的高收益資產(chǎn)。雖然亞太區(qū)在海外投資策略中繼續(xù)占據(jù)重要地位，但該區(qū)投資成交金額占總額的比例已從2012年的54.2%下跌至2014年1-11月的21.0%。2012年以來中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商在海外的房地產(chǎn)項目(含已確定投資計劃的項目)總規(guī)模超過百億美元。與之相伴的是中國人浪潮般涌入北美、歐洲和澳洲等地的房地產(chǎn)市場。根據(jù)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)Dealogic的統(tǒng)計，中國人在海外的房產(chǎn)交易規(guī)模，已經(jīng)由2011年的5.47億美元，猛增至2012年的18.6億美元增幅達(dá)46%，去年、前年連續(xù)兩年，漲幅基本保持不變。

投資海外市場的價值取向

我國房地產(chǎn)開發(fā)商“群體”出海，表現(xiàn)出了合作的共性，他們傾向于投資發(fā)達(dá)國家和成熟市場，建立國際合作的伙伴關(guān)系。為了降低法律和文化差異所導(dǎo)致的投資風(fēng)險，獲得廣泛的融資渠道、降低融資成本，多數(shù)開發(fā)商的海外項目銷售，以國內(nèi)客戶為主要目標(biāo)，滿足海外移民、留學(xué)、出境游的需要。只有少數(shù)開發(fā)商專注于當(dāng)?shù)厥袌觯?wù)當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?。國際化擴(kuò)張有利于房地產(chǎn)企業(yè)成為國際化企業(yè)，但目前仍處于初級階段。多數(shù)中國投資者對境外的法律環(huán)境、商業(yè)慣例、市場及文化缺乏了解。因此投資者們近期房地產(chǎn)收購更多的傾向于嘗試性，與其說是為了賺錢不如說是了解海外市場。投資的目的不是為了短期收益，重要的是積累經(jīng)驗為實現(xiàn)國際化打基礎(chǔ)。

在“萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”董事主管林浩文看來，要想成為國際化的房地產(chǎn)公司，更重要的是建立國際化團(tuán)隊?！叭绻晃兑揽抠Y源整合，必然會使成本不斷升高。另外出海的中國房地產(chǎn)企業(yè)還沒有經(jīng)歷過完整的經(jīng)濟(jì)周期，需要經(jīng)過5至10年以后再來評估他們的選擇是否準(zhǔn)確。彼時中國房企在海外建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項目，能不能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能不能收支相抵有所盈利才會見出分曉。但是，從趨勢看中國的開發(fā)商仍然會加大海外投資。因為國際化是企業(yè)落實理性投資策略的選擇。目前多數(shù)開發(fā)商的發(fā)展過度依賴國內(nèi)市場，缺少對沖市場下滑風(fēng)險的能力。通過國際化實現(xiàn)資產(chǎn)的多樣化，有助于企業(yè)確保穩(wěn)定的收益。”

中國房地產(chǎn)開發(fā)商的境外投資策略，正從快速周轉(zhuǎn)向長期投資與開發(fā)轉(zhuǎn)變，從一個側(cè)面說明著眼長遠(yuǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)將海外市場納入企業(yè)長期戰(zhàn)略，國際化的步調(diào)將越發(fā)穩(wěn)健、逐漸走向成熟。綠地集團(tuán)去年3 月3日對外宣布，在馬來西亞新山市簽署了兩個項目合作備忘錄，計劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)，其中一個項目將成為迄今為止中國在馬來西亞投資的最大規(guī)模單體項目。據(jù)了解這是繼碧桂園、雅居樂、富力等房企之后，國內(nèi)房企再次開發(fā)馬來西亞房地產(chǎn)市場。綠地此次簽署協(xié)議的兩個項目，分布在馬來西亞新山市的東區(qū)和西區(qū)，沿柔佛海峽與新加坡隔海相望?？傉嫉孛娣e約860畝，規(guī)劃建筑面積約230萬平方米，規(guī)劃建設(shè)大型住宅社區(qū)、中高端服務(wù)式公寓、酒店及配套商業(yè)。東南亞國家房地產(chǎn)市場憑借價格和文化優(yōu)勢具備獨(dú)特吸引力。馬來西亞由于具備有利的購買政策和龐大的華人社區(qū)，已經(jīng)成為綠地集團(tuán)海外投資目的地。目前，國內(nèi)已有碧桂園、雅居樂、富力、新華聯(lián)等多家大型房企通過購地等形式，開辟馬來西亞市場。其中包括綠地、新華聯(lián)、富力所拿地塊均位于馬來西亞柔佛州。柔佛州和新加坡之間僅隔狹長的柔佛海峽，目前已經(jīng)建成兩座跨海大橋連接兩地，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)越區(qū)位條件。

據(jù)筆者統(tǒng)計進(jìn)入2014年以來房企出海勢頭兇猛。除上述綠地、新華聯(lián)等進(jìn)軍馬來西亞市場外，萬科、碧桂園等房企紛紛再次發(fā)力海外市場。碧桂園首次進(jìn)軍澳大利亞住宅市場，以7300萬澳元購買了位于悉尼西北部的開發(fā)用地。該地塊總占地面積1.76萬平方米，計劃開發(fā)建設(shè)約815套公寓及相關(guān)商鋪配套。去年2月萬科聯(lián)手美國知名地產(chǎn)商RFR、漢斯共同開發(fā)的紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目舉行了動工典禮，該項目位于曼哈頓中城區(qū)，將于今年秋季啟動預(yù)售2017年開始交付，主要面向紐約及國際高端客戶。綠地登陸北美的首個項目“洛杉磯綠地中心”已經(jīng)于去年底正式開工建設(shè)，總投資額逾達(dá)10億美元。

是誰促成了轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)場

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，眾多大型房企包括萬科、綠地等行業(yè)龍頭如此青睞海外地產(chǎn)，與國內(nèi)實施限購政策勢頭不見松動、眾多房企的銷售業(yè)績難見起色直接相關(guān)聯(lián)。在調(diào)控預(yù)期不改的情況下，以住宅建設(shè)為主要業(yè)務(wù)的房企，國內(nèi)的銷售業(yè)績已經(jīng)不太可能有較大幅度提升。去年以來區(qū)域性樓市銷售結(jié)果出現(xiàn)分化，部分城市的樓市持續(xù)走衰，使開發(fā)商們嗅到了風(fēng)險的味道，因此才紛紛選擇了轉(zhuǎn)型加轉(zhuǎn)場的發(fā)展策略。房企出海的背后，還反映出房企對資金層面的考量，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)遭遇的貸款條件更為苛刻，各商業(yè)銀行對貸款持續(xù)收緊，對房企開發(fā)、銷售和回款等多個結(jié)算環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。而在國外拿地直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，則能更好地利用企業(yè)的財務(wù)杠桿。目前我國房地產(chǎn)投資信托不具備避稅功能，而通過在國外成立公司，打包國內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托收益就會高很多。海外發(fā)債、房地產(chǎn)投資信托，將會成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新途徑。

同時有業(yè)內(nèi)人士稱，人民幣持續(xù)升值是刺激房企海外投資的重要原因。大型房企的全國化布局已基本完成，布局海外是其多元化戰(zhàn)略布局的重要步驟。伴隨著眾多房企海外掘金，業(yè)內(nèi)預(yù)計將會有更多房企加碼海外投資。房企在海外投資其實是與當(dāng)下移民潮和海外投資同步進(jìn)行的，項目直接瞄準(zhǔn)了國內(nèi)客戶群的海外置業(yè)的需求。同時海外房地產(chǎn)市場仍然存在一些價值洼地有待開發(fā)，國內(nèi)房企進(jìn)軍海外市場的潮流將會延續(xù)。據(jù)了解2013年綠地在韓國的項目獲得了10億元的銷售業(yè)績。由碧桂園自主開發(fā)的在馬來西亞的金海灣于去年8月發(fā)售，僅僅兩個月便實現(xiàn)約100億元人民幣銷售額。海外項目出色的銷售業(yè)績，將會讓更多的國內(nèi)房企同行躍躍欲試。

海外房產(chǎn)賣給了中國人

在去年8月8日的萬科半年報業(yè)績發(fā)布會上，公布了萬科的走出去戰(zhàn)略：萬科會在類似于紐約、波士頓這樣的中國留學(xué)生、移民非常多的，商貿(mào)往來非常頻繁的地方做一些投資安排。但這并不是說萬科要在國外開發(fā)一個新的唐人街，選擇華人聚集的地方是為了發(fā)揮萬科自身優(yōu)勢快速帶來銷售，萬科將會積極開發(fā)海外的當(dāng)?shù)乜蛻?。這幾乎是所有走出去的開發(fā)商的默契。綠地總裁張玉良不久前表示會優(yōu)先選擇中國投資者、移民群體較為青睞和中國游客及留學(xué)生較多的國家及城市參與投資開發(fā)，因為在國際化初期只有借力現(xiàn)有優(yōu)勢資源，才能降低進(jìn)入新興市場的風(fēng)險。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(National Association of Realtors)的一項調(diào)查顯示，2012年中國人已經(jīng)成為美國住宅市場僅次于加拿大人的第二大海外購買群體，占美國住宅對外銷量的11%。

一方面中國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)遭遇限購、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的頻繁沖擊，希望開拓一塊政策穩(wěn)定的全新市場；另一方面海外土地和房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、良好的生活環(huán)境和穩(wěn)定的回報率，對中國投資客的巨大吸引。如此一來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在國外開發(fā)的項目，就成了二者的最佳結(jié)合點(diǎn)。外國客戶不熟悉中國開發(fā)商，只有依靠當(dāng)?shù)睾献骰锇槿ソo本地人推售項目，就萬通臺灣2011的項目而言，賣給當(dāng)?shù)厝说谋壤徽?0%，向國內(nèi)投資者銷售的占了50%。面向當(dāng)?shù)乜蛻翡N售房地產(chǎn)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商可以獨(dú)立運(yùn)營；與大陸開發(fā)商合作雙方才能各展所長各取所需。

中國開發(fā)商所能帶去的龐大客戶群是吸引本土合作方的巨大籌碼。胡潤2012年11月報告說，目前中國高端消費(fèi)者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達(dá)三分之一，海外資產(chǎn)占到其總資產(chǎn)的約19%，房地產(chǎn)是海外資產(chǎn)最主要的部分。2012年頤和地產(chǎn)在悉尼的洋房項目“Summer Court”對外銷售項目推出上百套住宅和商鋪，主要銷售對象為中國人。鑫苑置業(yè)在紐約布魯克林區(qū)建造216套公寓的大樓，希望一半住宅能夠賣給中國投資者。不僅是留學(xué)生、投資客和新移民需要在海外買房，中國游客境外游需要住酒店同樣是個巨大的市場。忙于在全球布局豪華酒店的萬達(dá)針對的正是這個市場，因為中國的酒店管理者更懂得中國人的需要。跟中國開發(fā)商合作，可以使當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)的項目獲得更好的回報。如果沒有大陸客戶的需求，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力可能導(dǎo)致項目最后賣不出量，或者賣不出價。

THE VALUE OF OVERSEA MARKET