本刊記者 段雯娟

香港鐵路有限公司（以下簡稱“港鐵”）于1975年成立，2000年在香港聯(lián)交所上市。對于香港社會(huì)來說，港鐵公司為香港市民貢獻(xiàn)了一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、票價(jià)合理的軌道交通系統(tǒng)，所運(yùn)營的鐵路網(wǎng)絡(luò)水平在世界眾多同行中穩(wěn)居前列。同時(shí)，港鐵公司運(yùn)用豐富的物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和軌道引導(dǎo)土地開發(fā)（TOD）經(jīng)驗(yàn)，為香港構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)，為超過400萬香港市民提供宜居優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)。

就港鐵在軌道交通方面的用地經(jīng)驗(yàn)，香港鐵路有限公司中國物業(yè)總經(jīng)理陳顯滬進(jìn)行了分享。他表示，港鐵軌道交通加土地綜合利用模式，非常注重土地利用的合理優(yōu)化，規(guī)劃理念包括三個(gè)原則：高發(fā)展強(qiáng)度，多元化土地利用，優(yōu)質(zhì)社區(qū)設(shè)計(jì)。

香港土地集約利用程度約為內(nèi)地城市3倍

香港在世界上屬于地少人多的城市，人口超過700萬人，地域面積1108平方公里。經(jīng)過一個(gè)多世紀(jì)來的高速發(fā)展，建成區(qū)面積只占香港土地面積的24%，其中7%支撐香港700萬人口的居住需求，其余滿足國際化金融商業(yè)中心的運(yùn)作，讓香港在全球競爭力排名上長期位于世界前三的地位。

同時(shí)，香港城市可持續(xù)發(fā)展水平指數(shù)也長期居于世界前十地位。在高密度、集約發(fā)展的同時(shí)，香港也保留了大量的生態(tài)綠地，占全港面積76%，郊野公園遍布全港各處，范圍包括風(fēng)景宜人的山嶺、叢林、水塘和海濱地帶。

據(jù)中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，香港對土地的集約利用程度大約是內(nèi)地城市的3倍。作為一個(gè)金融、商業(yè)高度發(fā)展的國際化城市，香港在土地綜合利用上，兼顧了城市化發(fā)展過程對土地的集中需求，提高投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，改善用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率，全面貫徹落實(shí)集約節(jié)約用地的原則。

軌道交通是香港土地規(guī)劃的主軸

香港之所以能達(dá)到高水平的集約節(jié)約用地，源于香港政府長久以來堅(jiān)持以軌道發(fā)展為導(dǎo)向的城市發(fā)展政策，港鐵“軌道交通加土地綜合利用”模式在城市發(fā)展過程中也起到重要作用。

根據(jù)香港分區(qū)人口統(tǒng)計(jì)分析，全港約有45%的人口住在距離軌道交通站僅500米的范圍內(nèi)，如果僅以居住在九龍、新九龍及香港島的居民計(jì)，這一比例更高達(dá)65%，而香港市區(qū)居住或工作在地鐵500米范圍內(nèi)的比例已高達(dá)75%。

香港的就業(yè)用地布局也采用類似的模式。在新界，約有78%的就業(yè)崗位集中在8個(gè)位于鐵路站附近的就業(yè)中心內(nèi)，其用地面積之和僅占新界總面積的2.5%。商務(wù)中心更是高度集中在各類公共交通工具的大型樞紐處。

根據(jù)香港政府制定的《鐵路發(fā)展策略2014》，預(yù)計(jì)2031年全港將建成300公里以上的軌道線路。而軌道站點(diǎn)腹地更成為物業(yè)、商業(yè)和人口的聚集節(jié)點(diǎn)。屆時(shí)軌道站點(diǎn)1公里半徑范圍內(nèi)，將吸引全港約75%的居住人口和85%的就業(yè)崗位。

以“軌道交通加土地綜合利用”模式實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地

在香港城市發(fā)展的進(jìn)程中，“軌道交通加土地綜合利用”的模式包括兩個(gè)不同的策略：線跟人走、人跟線走。兩種策略滿足了香港不同階段的發(fā)展需求，以最高效的土地資源配置為香港帶來了跨越式的城市發(fā)展。

在1975至1985年時(shí)期，香港進(jìn)入城市化蓬勃發(fā)展時(shí)期，這個(gè)時(shí)期香港的金融、商業(yè)、工業(yè)得到了快速的發(fā)展。但同時(shí)，香港已面臨著飛速城市化發(fā)展帶來的一系列城市問題，如人口過度擁擠，交通擁堵，城市中心用地緊張等矛盾。港鐵公司在這一時(shí)期，為適應(yīng)城市發(fā)展的需求，采取了“線跟人走”的規(guī)劃發(fā)展策略，著重在人口流動(dòng)頻繁、經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)達(dá)區(qū)域布局軌道線路，解決當(dāng)?shù)亟煌▎栴}，提高中心區(qū)通行能力，同時(shí)有助于中心區(qū)作為商業(yè)中心功能的完善和發(fā)揮。

由于香港人多地少，港鐵公司通過“線跟人走”的策略，實(shí)現(xiàn)土地的立體利用。地下建造地鐵，地表修建城市交通，地上多數(shù)建造公共空間。開放式的建筑物底層空間用于布局公共設(shè)施和連接公共交通。土地的混合使用模式，既滿足了居民對公共配套的需求，也滿足了商業(yè)鄰近消費(fèi)的需求，還大大提高了公共設(shè)施和公共交通的使用頻率，同時(shí)促進(jìn)沿線土地從低層次向高層次轉(zhuǎn)變。土地的混合使用模式既提高了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也提升了土地的社會(huì)效益，真正實(shí)現(xiàn)了集約用地的原則。

進(jìn)入1985年后，香港進(jìn)入了城市發(fā)展平穩(wěn)時(shí)期，這一時(shí)期強(qiáng)化人流帶來的城市活力，創(chuàng)造新城成為了城市發(fā)展的主線。港鐵公司也應(yīng)城市發(fā)展的需求，適時(shí)改變了規(guī)劃的方向，采取“人跟線走”的策略。在這一時(shí)期，香港一些尚有待發(fā)展的和陳舊的區(qū)域吸引了建設(shè)者們的目光。

在“人跟線走”的規(guī)劃策略中，“軌道交通加土地綜合利用”的模式促使城市空間結(jié)構(gòu)由單中心結(jié)構(gòu)向多中心結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，連接原有城市中心區(qū)與邊緣區(qū)的快速軌道交通線，有助于那些居住和工作在中心區(qū)的居民，將居住和工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到邊緣區(qū)，從而降低中心區(qū)的人口密度及交通需求密度，同時(shí)活化舊工業(yè)區(qū)、荒地等低效用地，改善大城市的空間布局?？焖佘壍缼淼娜肆鳎兄诔鞘邢蜻吘壍臄U(kuò)展和輻射，促進(jìn)邊緣區(qū)與中心區(qū)的均衡發(fā)展，資源得以更為合理平均的分配，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造出土地的最大效益，改變城市格局。

到底什么是“軌道交通加土地綜合利用”模式？

“軌道交通加土地綜合利用”模式是一種集軌道交通投資、建設(shè)、運(yùn)營和沿線物業(yè)開發(fā)于一體的綜合開發(fā)模式。它是以城市軌道交通走廊為紐帶和導(dǎo)向，以綜合用地組團(tuán)為節(jié)點(diǎn)，圍繞軌道交通站點(diǎn)腹地展開建設(shè)，距離車站越近的地方開發(fā)強(qiáng)度越高，反之則逐漸降低，有效地利用城市土地資源滿足城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要。這種模式，支撐著香港以軌道交通為主導(dǎo)來開展城市發(fā)展。

“軌道交通加土地綜合利用”模式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一發(fā)展綜合社區(qū)，以大運(yùn)量、高效率、環(huán)保的軌道交通為城市主要脈搏，軌道交通車站為中心，依次進(jìn)行社區(qū)中心功能和高密度商業(yè)/住宅開發(fā)及高密度綜合性住宅開發(fā)，再以步行通道無縫連接整個(gè)綜合社區(qū)。各個(gè)綜合社區(qū)之間則留作開敞空間和低密度發(fā)展，以提高生活環(huán)境質(zhì)量，完善城市設(shè)計(jì)。軌道交通和社區(qū)的有機(jī)融合，使住房、就業(yè)集中在車站吸納范圍內(nèi)，創(chuàng)造出以人為本的社區(qū)。

“軌道交通加土地綜合利用”模式在項(xiàng)目發(fā)展時(shí)非常注重土地利用的合理優(yōu)化，其規(guī)劃理念包括3D原則，即：高發(fā)展強(qiáng)度(Density)在車站步行服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行集約式開發(fā)，高度發(fā)揮集體運(yùn)輸?shù)墓δ?，使交通及城市建設(shè)相結(jié)合；

多元化土地利用(Diversity) 按市場的需要合理配置住宅、商業(yè)零售、辦公、工業(yè)和不同種類的公共設(shè)施，增加區(qū)域的活力和雙向客流；優(yōu)質(zhì)社區(qū)設(shè)計(jì) (Design)設(shè)計(jì)友好的步行環(huán)境，使宜商宜居的社區(qū)與軌道站點(diǎn)無縫連接，盡可能規(guī)劃人車分隔，配合美化空間，打造高密度但環(huán)境優(yōu)美及寬敞的空間。

港鐵公司已經(jīng)在香港成功運(yùn)作“軌道交通加土地綜合利用”模式超過三十年。在物業(yè)開發(fā)完畢前將所有土地使用權(quán)保留在自己名下，不抵押、不轉(zhuǎn)讓，以保證在開發(fā)商無力完成項(xiàng)目開發(fā)或出現(xiàn)特大金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，港鐵公司仍能自己繼續(xù)完成工程，確保物業(yè)開發(fā)和軌道交通的正常運(yùn)營。

在此基礎(chǔ)上，城市的規(guī)劃不再僅僅局限于政府部門或單一規(guī)劃主體，而是通過社會(huì)各利益參與者聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)各方力量與資源，制訂城市可行性發(fā)展方向與土地綜合利用方式。在這過程中，港鐵將作為統(tǒng)籌者，與政府規(guī)劃處、運(yùn)輸處、地政處、環(huán)保處及其他部門密切協(xié)作，并聯(lián)合專業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展商，參與到整個(gè)城市規(guī)劃發(fā)展中，通過各方緊密聯(lián)系真正做到對每一塊地的集約節(jié)約利用。

香港成功案例

九龍站綜合商住發(fā)展：提高土地利用率、開發(fā)強(qiáng)度最大化。以九龍站為例，九龍站位于尖沙嘴，與西區(qū)海底隧道、西九龍公路及西九龍文化區(qū)相鄰。機(jī)場鐵路的機(jī)場快線和東涌線列車均可到達(dá)九龍站；九龍站物業(yè)發(fā)展是機(jī)場鐵路沿線最大的發(fā)展計(jì)劃，吸納大量居住與工作人口，更是尖沙嘴一個(gè)規(guī)劃完善的居住和商業(yè)新社區(qū)，是“集約節(jié)約土地利用”的典范。

“軌道交通加土地綜合利用”模式有效提高城市土地使用效率，提升沿線用地價(jià)值，促使用地的高密度開發(fā)和高強(qiáng)度利用。九龍站綜合商住發(fā)展計(jì)劃占地13.54公頃，容積率高達(dá)11.2，集高端住宅、甲級(jí)辦公樓、商場、消閑和酒店設(shè)施為一體，打造出一個(gè)集工作、居住、消閑及娛樂功能的多元化社區(qū)，當(dāng)中包括：4個(gè)住宅項(xiàng)目及2座混合用途（酒店/服務(wù)式住宅/住宅）大廈；1棟118層的全港最高辦公樓；1個(gè)國際級(jí)購物中心；地鐵、巴士、小巴、出租車、酒店穿梭巴士、過境巴士、旅游巴士及私家車的公共交通交匯處；廣闊的公眾與私人休憩綠化區(qū)。

九龍站更規(guī)劃設(shè)計(jì)了市區(qū)預(yù)辦登機(jī)服務(wù)區(qū)，讓旅客可同時(shí)辦理登機(jī)和行李托運(yùn)手續(xù)，辦好之后再搭乘交通工具前往機(jī)場，旅客不必提前2小時(shí)到機(jī)場，將行李提前托運(yùn)了之后可以“輕裝上陣”，特別是對于航班起飛還有較長時(shí)間，希望托運(yùn)了行李后在市區(qū)游覽的旅客來說十分方便。市民乘坐地鐵到九龍站后，通過扶梯及直梯，可到達(dá)公共綠化平臺(tái)，往返辦公樓、酒店和住宅之間，通達(dá)商場則可到過境巴士站及公交樞紐換成其他交通工具，把土地的立體利用發(fā)揮到極致，并真正做到以人為本、無縫連接、便利市民。

將軍澳新市鎮(zhèn)發(fā)展：改善用地結(jié)構(gòu)、挖掘用地潛力。香港新市鎮(zhèn)發(fā)展一直堅(jiān)持“軌道交通加土地綜合利用”模式，通過開發(fā)軌道交通的沿線土地協(xié)助建設(shè)和優(yōu)化沿線社區(qū)的功能，從而有效地利用珍貴的土地資源，減少對整體土地需求的壓力，滿足城市發(fā)展的需要。

上世紀(jì)60年代開始，工業(yè)活動(dòng)在將軍澳蓬勃發(fā)展，但隨著香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，這些工業(yè)便日漸式微或遷往其他地方。根據(jù)《全港發(fā)展策略檢討》，將軍澳是香港第7個(gè)新市鎮(zhèn)，得益于將軍澳的軌道建設(shè)以及沿線土地的綜合利用，將軍澳已發(fā)展為一個(gè)自給自足的社區(qū)，沿地鐵線的5個(gè)地鐵站成為該新市鎮(zhèn)各地區(qū)/市中心的樞紐，為該區(qū)市民提供齊全的購物、社區(qū)及康樂設(shè)施。該新市鎮(zhèn)的各地區(qū)中心和市中心，以及個(gè)別公共屋村的商業(yè)及商業(yè)/住宅發(fā)展均有提供購物設(shè)施。同時(shí)，該區(qū)亦有多種社區(qū)設(shè)施，其中包括教育、衛(wèi)生、社會(huì)福利及康樂設(shè)施，以配合該新市鎮(zhèn)的人口增長。此外，在地鐵站附近亦發(fā)展高密度住宅，包括公營及私營房屋。

現(xiàn)將軍澳區(qū)已發(fā)展成為人口密集的舒適居住區(qū)，而將軍澳線車輛段上蓋發(fā)展項(xiàng)目“日出康城”更是香港新一代的花園城市。日出康城占地約32公頃，建立在車輛段與車站之上，以綠化把它們?nèi)扛采w，并在設(shè)計(jì)上人車分割，排除掉車輛段在噪音、振動(dòng)以及視覺景觀和心理因素等方面對物業(yè)環(huán)境與潛在價(jià)值的負(fù)面影響，使之成為一個(gè)環(huán)保社區(qū)，滿足了社會(huì)與21世紀(jì)居住的要求，從而提升物業(yè)發(fā)展的價(jià)值。日出康城同樣運(yùn)用了多層土地空間利用的方式，將上蓋住宅、園林平臺(tái)、行車道、商場、車輛段和公交換乘處、地鐵站、綠化區(qū)有機(jī)地融合，提供了超過2萬個(gè)住宅單位和5萬平米的商業(yè)配套，同時(shí)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園齊備，更有超過9.4公頃社區(qū)休憩用地，包括車站廣場、海濱長廊、中央公園和動(dòng)態(tài)化的綠地，加強(qiáng)了土地的集約化利用，并極大地改善了居民的生活環(huán)境，提高了生活的方便度。

“軌道交通加土地綜合利用”模式在內(nèi)地成功實(shí)施

在積極推動(dòng)香港城市發(fā)展的同時(shí)，港鐵也把其多年經(jīng)驗(yàn)帶到內(nèi)地。

2005 年，港鐵公司與深圳市政府草簽了關(guān)于港鐵投資深圳4 號(hào)線的特許經(jīng)營協(xié)議。在深圳4 號(hào)線的合作方案中，深圳4號(hào)線項(xiàng)目完全引入港鐵的“軌道交通加土地綜合利用”經(jīng)營模式。港鐵成立的項(xiàng)目公司承擔(dān)4號(hào)線二期工程的全部建設(shè)投資，同時(shí)租賃4號(hào)線一期工程，并運(yùn)營全線30年。另一方面，港鐵項(xiàng)目公司向深圳市政府提供相關(guān)地塊的土地規(guī)劃、功能分配、小區(qū)開發(fā)參數(shù)及車站、車輛段接口設(shè)計(jì)的專業(yè)技術(shù)意見，促進(jìn)集約用地及帶動(dòng)沿線發(fā)展。

為實(shí)現(xiàn)“軌道交通加土地綜合利用”模式在深圳4 號(hào)線項(xiàng)目順利落地，港鐵開展了大量的前期工作，成立了專門團(tuán)隊(duì)，并聘請國內(nèi)外的專業(yè)顧問就4 號(hào)線所經(jīng)過的19 平方公里的龍華2線擴(kuò)展區(qū)（現(xiàn)納入龍華新城）進(jìn)行了配合軌道交通的研究，包括:城市設(shè)計(jì)優(yōu)化、土地業(yè)權(quán)勘察、房地產(chǎn)市場調(diào)研、物業(yè)發(fā)展組合、城市規(guī)劃、政府社區(qū)設(shè)施研究、交通規(guī)劃、建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、購物中心及商業(yè)步行街調(diào)研等。

最終，在深圳市政府的大力支持和港鐵專業(yè)團(tuán)隊(duì)的努力下，深圳4號(hào)線于2011年6月16日投入運(yùn)營，而港鐵也通過公開招拍掛的方式以市場地價(jià)于2011年8月18日取得了4 號(hào)線龍華車輛段上蓋物業(yè)1 期的開發(fā)用地（港鐵.天頌），港鐵“軌道交通加土地綜合利用”經(jīng)營模式最終成功落地于深圳4號(hào)線項(xiàng)目。

龍華車輛段上蓋物業(yè)1期開發(fā)用地是通過規(guī)劃設(shè)計(jì)對車輛段這低效用地進(jìn)行潛力挖掘，將車輛段上蓋建成可供物業(yè)發(fā)展20萬平方米平臺(tái)。天頌項(xiàng)目傳承港鐵先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，每戶可通過風(fēng)雨連廊無縫連接地鐵，通達(dá)高鐵、機(jī)場及市區(qū)各地。1.2萬平米中央園林及完善的社區(qū)配套設(shè)施，打造出龍華真正的國際級(jí)社區(qū)。僅5億元的土地開發(fā)成本，通過盤活利用土地，現(xiàn)時(shí)價(jià)值增長已超10倍，住宅銷售更刷新了龍華記錄，為龍華片區(qū)的社區(qū)升級(jí)發(fā)展樹立了標(biāo)桿作用。

此外，龍華片區(qū)2013年出讓的上塘站地塊及2014年出讓的白石龍地塊、紅山站商業(yè)地塊仍沿用港鐵的規(guī)劃建議方案。港鐵更于2004年時(shí)已提出很多超前的規(guī)劃建議，例如，建議增加龍華拓展區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度、堅(jiān)持在車輛段地塊增加站點(diǎn)、于紅山站打造區(qū)域性綜合體、建立交通樞紐等等。這些建議在今天看來無甚新穎，但對于11年前卻是一系列極具創(chuàng)新的思維，具有前瞻性的鼓勵(lì)集約節(jié)約土地利用的理念，對龍華區(qū)整體發(fā)展起到了長期、深遠(yuǎn)的影響。

建立以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)集約用地

內(nèi)地正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，與香港的城市發(fā)展歷程有許多相似之處，現(xiàn)階段充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地至關(guān)重要。內(nèi)地在軌道交通進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，可同步進(jìn)行沿線及新市鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，充分開展線路的前期研究工作，強(qiáng)調(diào)布局優(yōu)化，改變單一化開發(fā)土地的傳統(tǒng)模式，鼓勵(lì)土地的集約化利用，配合城市規(guī)劃進(jìn)行多功能的用地布局?！败壍澜煌油恋鼐C合利用”模式把城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃及其他交通規(guī)劃緊密結(jié)合，綜合考慮城市合理布局、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境影響，為區(qū)域性人口帶來衣食住行各方面的便利，可有助內(nèi)地城市建立以公共交通為導(dǎo)向的大城市發(fā)展、人口分布和土地配置模式。

2013 年國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見》（國發(fā)〔2013〕33號(hào)）并在2014年印發(fā)《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》（國辦發(fā)〔2014〕37號(hào)），去年，國土資源部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，這說明通過軌道交通規(guī)劃實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地在內(nèi)地已有依據(jù)，并正逐步開展。

“軌道交通加土地綜合利用”模式經(jīng)過港鐵公司三十多年的實(shí)踐已十分成熟，并得到中央政府的認(rèn)可。內(nèi)地不同城市也都在積極探索如何有效利用此模式去實(shí)現(xiàn)城市和軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。此模式通過集約節(jié)約用地解決土地稀缺及供需矛盾等問題，可充分發(fā)揮軌道與周邊土地利用的協(xié)同效應(yīng)，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造巨大價(jià)值。