譚慧清

（廣東鴻宇建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，廣東 東莞 523080）

試論如何打造商業(yè)建筑氛圍
——以明泰新城小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為例

譚慧清

（廣東鴻宇建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司，廣東 東莞 523080）

隨著當(dāng)今人民生活水平的日漸提高，商業(yè)的購(gòu)物模式也開(kāi)始慢慢地發(fā)生改變，商業(yè)建筑所營(yíng)造出的商業(yè)氛圍在商業(yè)空間中扮演的角色也越來(lái)越重要。商業(yè)建筑正逐步走向一個(gè)由高科技支持的社會(huì)重要產(chǎn)物，它具有極強(qiáng)的個(gè)性化和帶動(dòng)效應(yīng)，并容易凝聚人氣，提升整個(gè)小區(qū)形象及為小區(qū)物業(yè)帶來(lái)極高的增值空間。營(yíng)造商業(yè)建筑氛圍，是小區(qū)居民和所有周邊消費(fèi)者的渴望與需求，也是我們建筑設(shè)計(jì)者賦予小區(qū)規(guī)劃生命的重要一筆。本文以明泰新城小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為例，嘗試探討商業(yè)建筑由規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，如何從市場(chǎng)定位、商業(yè)布置、經(jīng)營(yíng)模式、建筑設(shè)計(jì)等要素去打造現(xiàn)代城市的商業(yè)氛圍。

規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)；商業(yè)氛圍

1 工程背景

明泰新城小區(qū)項(xiàng)目地塊位于江門(mén)市江海區(qū)金甌路南側(cè)，北連接江門(mén)市火車站，東側(cè)比鄰江門(mén)市一中，南臨深羅高速公路，西面為工業(yè)廠房。地塊分為東、西地塊，呈東西走向，東西長(zhǎng)約為970 m，南北約為490 m；南低北高，高差約1 m，地勢(shì)平坦，見(jiàn)圖1（陰影部分為商業(yè)建筑）。

圖1 明泰新城規(guī)劃總平面圖

2 從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始打造商業(yè)建筑氛圍

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就應(yīng)該從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始對(duì)建筑作出商業(yè)性的要求。沒(méi)有策劃就沒(méi)有定位，沒(méi)有定位就沒(méi)有業(yè)態(tài)，沒(méi)有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)就不可能有的放矢。商業(yè)規(guī)劃放在居住小區(qū)中，要做好正確適宜的市場(chǎng)定位，綜合考慮開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及布置、商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)等要素，合理規(guī)劃商業(yè)建筑，組織交通流線，打造商業(yè)建筑外觀及主題，營(yíng)造出切合實(shí)際并具有地方特色的商業(yè)建筑；不能盲目追求“高度”“大體量”“時(shí)尚”等不切合實(shí)際的設(shè)計(jì)。

建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)要求上是有本質(zhì)區(qū)別的，建筑設(shè)計(jì)是從建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)等方面去考慮商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)，一般的建筑設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)是在對(duì)商業(yè)理論知識(shí)和經(jīng)營(yíng)實(shí)踐零經(jīng)驗(yàn)零了解的情況下完成的，因此就沒(méi)能把握好商業(yè)設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)建筑的需求。而商業(yè)規(guī)劃必須是以商業(yè)需求為指導(dǎo)思想和方向的，是按照業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)需求和各種經(jīng)營(yíng)模式以及客層各種需要而進(jìn)行的功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)是共同體現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)建筑細(xì)部上的。所以，如果不對(duì)現(xiàn)代商業(yè)有充分的了解，不熟悉商業(yè)實(shí)操經(jīng)營(yíng)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)很難做到理論與實(shí)際相結(jié)合，更達(dá)不到商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)性和科學(xué)性。

2.1 適宜的市場(chǎng)定位和合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及布置

在既定的規(guī)劃條件中，按照規(guī)劃條件給予的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，合理布置商業(yè)建筑的位置；避免商業(yè)建筑過(guò)于集中或過(guò)于分散，造成商業(yè)資源分布不均等不合理現(xiàn)象。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須做好規(guī)劃引導(dǎo)，通過(guò)設(shè)計(jì)合理布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及其他商業(yè)模式的分布及規(guī)劃，明確各級(jí)商業(yè)的規(guī)?？偭俊⒐δ芏ㄎ缓蜆I(yè)態(tài)形式，積極引導(dǎo)餐飲、酒吧、娛樂(lè)等商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)集中，減少對(duì)居民區(qū)的影響。在可能條件下，做好配套設(shè)施的完善和調(diào)整工作，同時(shí)要引入像鄰里中心之類的商業(yè)服務(wù)模式，服務(wù)和滿足一定半徑范圍內(nèi)群眾的生活需求。

明泰新城在總體規(guī)劃時(shí)，考慮到周邊各道路的商業(yè)價(jià)值，適度配置相應(yīng)的商業(yè)形式。選擇其中具有商業(yè)價(jià)值的路段做沿街商鋪。相對(duì)價(jià)值高的北面大路，配置進(jìn)深較大的鋪面，并在大路轉(zhuǎn)角適當(dāng)設(shè)計(jì)面積稍大的商業(yè)連鎖賣場(chǎng)；在相對(duì)價(jià)值略低的東面及西面道路邊，配置進(jìn)深較淺的小型商業(yè)建筑。由于商業(yè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有限，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高的情況下，北面的沿河岸邊的小路不配置商業(yè)建筑。

2.2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

現(xiàn)代社會(huì)的居住區(qū)購(gòu)物中心（或稱商業(yè)中心）集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體，可以滿足社區(qū)居民多樣化的消費(fèi)需求，成為居民“家的延伸”。小區(qū)居民的消費(fèi)模式已經(jīng)從一味追求大體量、超廣輻射面和高端時(shí)尚路線，轉(zhuǎn)而向區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心演變。更多的購(gòu)物中心里，超市成為購(gòu)物中心的主力店，這也是購(gòu)物中心具有典型的社區(qū)服務(wù)和區(qū)域性服務(wù)的主要特征。同時(shí)，區(qū)域性購(gòu)物中心也擁有和都市購(gòu)物中心不同的營(yíng)銷活動(dòng)和服務(wù)模式。由于社區(qū)商業(yè)中心可以實(shí)施集約化經(jīng)營(yíng)，管理成本低，商業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，容易凝聚人氣，因而是現(xiàn)代商業(yè)的一種好模式。

商業(yè)地產(chǎn)要提高消費(fèi)質(zhì)量，提升消費(fèi)層次，在滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求的同時(shí)，進(jìn)行多元化、差異化經(jīng)營(yíng)，才能真正贏得市場(chǎng)。周邊區(qū)域消費(fèi)人群及其消費(fèi)力度決定該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。在合理的商業(yè)模式下設(shè)計(jì)的建筑才能相應(yīng)發(fā)揮其在商圈中最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中研究商圈客層、消費(fèi)對(duì)象、消費(fèi)形式、經(jīng)營(yíng)績(jī)效等，才能更好地做好商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，營(yíng)造出濃厚的商業(yè)氣氛。商業(yè)建筑不但要自我評(píng)估、了解競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當(dāng)?shù)姆?wù)。通過(guò)商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可作出多種商業(yè)模式比較。如大型商場(chǎng)、小型商鋪，或是大型商場(chǎng)加小型商鋪的按相應(yīng)比例結(jié)合等幾種商業(yè)模式，按小區(qū)實(shí)際情況作比較，從投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、商鋪銷售到最后使用等層面，綜合考慮，得到一種最適合的商業(yè)模式。

明泰新城小區(qū)周邊為大片的工業(yè)廠房，外來(lái)打工者等人口比較密集，相對(duì)周邊的消費(fèi)商圈也比較缺乏，打工者消費(fèi)時(shí)段比較集中，規(guī)劃設(shè)計(jì)中可考慮部分作為大型超市式的商場(chǎng)。小區(qū)北鄰江門(mén)唯一的輕軌站，有較多來(lái)往廣州、中山、深圳的旅客以及西側(cè)江門(mén)第一中學(xué)的學(xué)生和家長(zhǎng)作為消費(fèi)群體，可適當(dāng)考慮部份小商戶。倘若大面積的設(shè)計(jì)大型商場(chǎng)，由于客流相對(duì)消費(fèi)時(shí)間不均勻，必然會(huì)造成商業(yè)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)；倘若大面積的小商戶，也難以滿足晚上休閑時(shí)間忽然暴增的消費(fèi)人群的消費(fèi)需要。因此，從設(shè)計(jì)上，商業(yè)建筑部分設(shè)計(jì)為中型超市商場(chǎng)與小型商戶按一定比例的結(jié)合，最適合該小區(qū)的商業(yè)配置；既能滿足晚高峰時(shí)間的暴增的消費(fèi)人群，又不至于消費(fèi)低峰時(shí)間商場(chǎng)大片能源的浪費(fèi)；適當(dāng)數(shù)量的小商戶，還能填補(bǔ)超市商場(chǎng)外的消費(fèi)品及餐飲、服飾等日常生活消費(fèi)的空缺，見(jiàn)圖2。

圖2 明泰新城商業(yè)建筑單體局部平面圖

2.3 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)等要素

2.3.1 組織交通流線，做好商業(yè)流線引導(dǎo)

分析地塊周邊的建設(shè)情況和交通現(xiàn)狀，合理利用項(xiàng)目現(xiàn)有的交通條件，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)建筑的交通流線組織設(shè)計(jì)，區(qū)分商業(yè)各細(xì)部功能并組織流線和入口，然后再確定商業(yè)建筑各區(qū)域的定位和商場(chǎng)功能與業(yè)態(tài)布局，力圖通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)和流線組織營(yíng)造出商業(yè)綜合體的商業(yè)氛圍。

明泰新城小區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，發(fā)揮其最大的沿街商業(yè)利好流線，使商業(yè)流線達(dá)到最大最長(zhǎng)化。在商業(yè)建筑進(jìn)深較大的設(shè)計(jì)中，采用步行街式設(shè)計(jì)，在悠長(zhǎng)的沿街商業(yè)線中設(shè)計(jì)商業(yè)節(jié)點(diǎn)，并順勢(shì)形成一條商業(yè)誘導(dǎo)流線，將商業(yè)氛圍順沿進(jìn)入步行街，使整個(gè)商業(yè)體達(dá)到一體化布置，達(dá)到商業(yè)聚集效應(yīng)，通過(guò)空間整合及業(yè)態(tài)的功能布局發(fā)揮最大的商業(yè)價(jià)值，見(jiàn)圖3（點(diǎn)劃線為商業(yè)流線）。

圖3 明泰新城商業(yè)建筑單體局部平面圖

2.3.2 打造商業(yè)建筑外觀及主題

商業(yè)建筑不僅僅局限于商業(yè)氣氛的基本屬性，更需要彰顯優(yōu)雅、品位、文化的內(nèi)涵。沿街商業(yè)立面形態(tài)應(yīng)做到整體統(tǒng)一，形成完整大氣的標(biāo)志性形象。建筑表皮的圖像或符號(hào)的意義越來(lái)越重要，商業(yè)建筑通過(guò)立面表達(dá)來(lái)展示個(gè)性、實(shí)現(xiàn)其主題。

明泰新城小區(qū)商業(yè)建筑立面設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)大型商業(yè)建筑的沿街立面的整體性和連續(xù)性，通過(guò)簡(jiǎn)潔有力的建筑體量和完整統(tǒng)一的建筑界面來(lái)展示商業(yè)建筑的個(gè)性，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)烈的視覺(jué)效果，同時(shí)色調(diào)明快的外立面材料，散發(fā)出優(yōu)雅、藝術(shù)的氣質(zhì)。在商業(yè)建筑中，兩側(cè)建筑折面的幕墻界定了廣場(chǎng)的邊界，也同時(shí)引導(dǎo)著人流，而建筑的LED廣告顯示屏則成為整個(gè)廣場(chǎng)的視覺(jué)焦點(diǎn)，營(yíng)造出活力時(shí)尚的城市生活的場(chǎng)景，見(jiàn)圖4。

3 結(jié)語(yǔ)

商業(yè)建筑氛圍從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始。適宜的市場(chǎng)定位是規(guī)劃的第一步，它決定商業(yè)規(guī)劃的方向和發(fā)展；合理的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及布置，最能體現(xiàn)該商業(yè)建筑的經(jīng)濟(jì)利益及社會(huì)效益；商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的合理分配，能更好更大地發(fā)揮其商業(yè)建筑的商業(yè)價(jià)值；做好組織交通流線并設(shè)計(jì)好商業(yè)流線引導(dǎo)，能更好地放大商業(yè)建筑的影響力和擴(kuò)寬商業(yè)建筑影響范圍，商業(yè)建筑獨(dú)特及富有個(gè)性的外觀和帶有時(shí)尚活力的主題能更好地提升商業(yè)的凝聚力，營(yíng)造出熱烈的商業(yè)空間氣氛。商業(yè)建筑氛圍從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始慢慢進(jìn)行，慢慢滲透進(jìn)商業(yè)建筑中去，為人民的生活帶來(lái)一個(gè)質(zhì)的飛躍，也是對(duì)建筑設(shè)計(jì)的一個(gè)升華！

圖4 明泰新城商業(yè)建筑單體局部立面圖

TU984.13

A

1673-1093（2015）07-0066-03

譚慧清（1980），女，廣東江門(mén)人，畢業(yè)于河海大學(xué)，建筑學(xué)工程師，研究方向：建筑設(shè)計(jì)。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.07.015

2015-03-15；

2015-03-26